央妈降息,房地产要触底反弹了吗?
今天是 5 月 20 日,央妈送温暖了,
最新贷款利率 1 年期降低至 3.7%,5 年以上降低至 4.45%,LPR 再降 15 个基点。5 月 15 日时,央妈 LPR 就下调了 20 个基点,首套房贷利率下降至 4.4%。时隔 5 天,央妈再次将 LPR 下调 15 个基点,首套房利率最低可降至 4.25%。
而在此之前,央妈已经把首套房贷款利率降低至 4.4%。综合这两项可以看到,首套房贷款利率最低降至 4.25%,达到近十年来最低,而两套以上房贷利率也低到了 4.45%。
在一年前,房贷利率最高达到了 6.4%。也就是说,首套房贷款利率已经降低了 2.15%。这个力度有多大呢?队长来给大家算一笔数。
我们假设贷款 100 万元,30 年期限,利率 6.4%,还款总额约为 2250000 元,利息约为 1250000 元,每月利息约为 3500 元。
当利率降低至 4.25% 时,同样贷款 100 万,30 年期限,贷款总额则约为 1770000 元,利息约为 770000 元,每月利息约为 2150 元。总利息可以节约 48 万,相当于一辆宝马 5 系了,每月利息可少支付 1350 元。
可以说,这个力度是相当大的了。
央妈刺激消费的决心不可不谓之大。央妈的政策具有风向标的意义。这是不是意味着房地产要触底反弹了呢?此时,是不是刚需购房的最好时机呢?
在队长看来,首先,稳房价,稳增长,这几乎是一个确定性目标。大家把买房的希望寄托于房价暴跌,这种可能性是非常非常低的。队长说过,目前,中国的房价是以金融信用为底的,跟供求关系存在着某种结构性失衡。
房企在 " 加杠杆 "、" 高扩张 " 的过程中,就把很多的房子、土地抵押给银行了。如果房价快速下跌,房企的资产迅速贬值,房企的金融信用就会快速崩盘。对于那些现金流紧张的房企而言,持续降价会加速自己的死亡。
房价是有一个金融信用底的,必须维持在金融信用底之上,才能避免因房企规模性破产而带来潜在的经济危机。
我们可以看到,像辽宁沈阳、云南昆明、湖南岳阳、株洲、永州以及河北唐山等城市,都出台过限跌令,来阻止房价暴跌。
因此,一部分房企在现金流告急后,房子卖不出去,也不降价,就原地躺平,等,等什么呢?等降息。
房价不能大跌,房企能让利的部分有限。降息,就是让银行来给购房者让利,其最直接的表现就是,利率下降,购房者要承担的利息大幅减少。
这有两个好处,一是,消费者的购房成本明显下降。二是,房企销售回暖,回笼现金流,满满熬过 " 去杠杆 " 的艰难周期。
对刚需购房者而言,这是看得见的利好。降房价或者降利息,都是在降息消费者的购房成本。
在央妈的鼓励下,有些地方城市对房产消费的松绑进一步迈开了步子。像阜阳、银川、泰安、宿迁、菏泽、重庆、赣州、佛山以及南通等城市,将首付比例降低到了 20%。
这些政策对刚需购房者而言,都是重大利好。队长预计,20% 首付比例会在更多城市得到推广,尤其是中西部的三四线城市。因为这时候,中国房地产市场已经从卖方市场,转换为买方市场。
各地方政府、各地方银行以及各地方房企,都需要争取在这一轮降息中,拿下更多的销售份额。一方面是,房企欠的债时间越久,利息越高;另一方面是,鹤岗教训在前,房价崩盘,财政破产,对鹤岗经济造成了重大打击。没有哪个地方政府愿意变成下一个鹤岗。
综合以上因素,在队长看来,20% 的首付比例已经是各方利益博弈之下,所能给出的一个最大的让步了。4.15% 的首套房利率还有一点点的降价空间,但这个空间不大。
5 月 20 日,五大银行 5 年期定存利率为 2.75%,存贷利率差只剩 1.4%。银行的利润率已经被大幅摊薄。而且,房贷业务是五大行最稳定的核心业务,也是银行利润的压舱石。
除了以上这些,各地政府还调高了公积金贷款额度。如果组合使用住房公积金贷款和商业贷款,个人房贷利率可以进一步降低至 3% 以内,利息还能再打低一部分。
对刚需购房者而言,这些都是显著的利好。
腾讯新闻有一档节目叫《多财多议》,他们发起了一个调查。其中有一个问题:" 今后房价会不会涨?" 一开始,认为会涨的人数占比高达 80%,可随着投票的人数越来越多,认为会涨的人数占比就降到了 50%。
《多财多议》第一期:今年是不是年轻人买房的好时机?
从这个问题就能看到,希望房价涨的和希望房价跌的人数,基本持平。这也反向说明,房价已经到了一个心理博弈的临界点。
其实,据国家统计局发布的 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,一线城市的房价已经止跌转涨。
4 月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 3.9% 和 2.4%,环比上涨 0.2% 和 0.4%。
但三线以下城市的房价则出现了明显的分歧,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降 1.5% 和 2.5%,降幅比上月分别扩大 0.9 和 0.6 个百分点。
在队长看来,在 " 房住不炒 " 的政策指引下,今后房价将逐步回归到供求关系上来。其中,人口流入的一二线城市房价将逐步企稳上涨,而人口流出的三四线城市,房价就只能靠止跌令来维持了。有持续增长的人口,才会有持续增长的房产需求。
我国人口自然增长率已经接近于 0,城镇化率也已经接近 65%。按照发达国家 70% 左右的城镇化率来算,中国农村进城人口和城市自然新增人口都已越来越接近于上限。
在人口存量竞争时代,房地产也同样会进入存量竞争时代。人口的流动方向将成为影响不同城市房价的一个重要的指向性标志。
对房企而言,短期内仍然将是艰难的。" 去杠杆 ",将是一个长期的过程。在房价难以快速高涨的背景下,房企的销售回款大部分都需要拿去还债,难以反馈在利润上。这是房企 " 去杠杆 " 的必经之路。
许家印说:" 没有销售,就还不清债务。"
这句话的另一层意思就是,有了销售,首先就要还债。还债,是为了解决房企的金融信用的问题,也就是现金流的问题。
只有把旧债还清了,恢复房企的金融信用,才能从银行借到新债,恢复正常的现金流。房企的债要还到什么地步呢?
答案就是央行划定的 " 三道红线 "。
因此,综合以上内容,队长认为,在金融端,中国房地产已经有了不小的让利了,对刚需购房者而言,是显著利好。在消费端,购房成本确实下降了很多,但进一步下降的空间已经不大了。在企业端,房企的苦日子还要熬一熬,还债仍是当务之急。
对一二线城市而言,今年的下半年将是刚需购房上车的好时机。但三四线城市,刚需的话,最好还是选择核心地段的优质房源,房价才更有支撑力。
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