安省房产新规要求公开竞价 经纪指出盲点：卖方利益将受损

安大略省房地产经纪业务的规则在十二月份发生了变化，当时新的《房地产服务信托法》（Trust In Real Estate Services Act，TRESA）生效，承诺提高专业水平、加强消费者保护、提高透明度，并正确引导买家和卖家。

TRESA替代了2002年的《房地产与商业经纪人法》（Real Estate & Business Brokers Act），其中包含了很多改变，涉及到消费者与他们的房地产经纪合作的方式，并且旨在改善房地产治理，而这似乎正是目前缺乏的。审计长在2022年指出，“（安大略房地产理事会）开展的调查活动······有时并不是有效和及时的”，并发现对于2,643宗关于房地产经纪违规行为的投诉中，88%的投诉在没有后续行动或升级到调查部门的情况下被草草结案处理掉。

但TRESA中的三项规定引起了最大的关注：公开竞标、引入“指定代表”和关于销售佣金的新规定。

第一项是为了解决曾在疫情初期爆发的竞标战，当时房价迅速上升，潜在买家被迫出价高于标价，因为担心错过机会。随后，许多买家发现他们被欺骗，因为其出价比次高报价高出数十万元。这导致了对竞争性报价的公开披露的需求。

TRESA只是在一定程度上解决了这个问题，他并没有废除这个过程，而是留给卖方自行决定是否披露竞争性报价。该法案允许买家要求卖方发布书面报价细节（价格、条款和条件），但只有在卖方同意的情况下才会实现。

迈克尔·沃尔什（Michael Walsh）是Exclusively Buyers Inc.（EBI）的老板和经纪人，这是一家总部位于安大略省奥克维尔的房地产经纪公司。正如其名称所示，专门代表购房者。他表示，“根据修改后的指南，发布有关价格、条款和条件的信息并不是强制性的。这取决于卖方的自由决定。”

这些变化是否减轻了购房者对盲目竞标的焦虑？沃尔什认为并非如此。

法案中的另一项变化被称为“指定代表”。TRESA允许交易者在房地产经纪公司指定代理人代表他们的利益。以后，代理人将在与经纪公司签订的合同中列名，这有助于提高在所谓的多方代表中的透明度，即同一房地产经纪公司的代理人既代表买方，又代表卖方的情况。

沃尔什建议交易者（TRESA将他们称为客户）在这里要谨慎。“房屋卖家得到的保证是，经纪公司的任何代理人都不会暗示卖家的房屋价格过高，或者过高多少，也不会以任何方式与卖家的利益进行谈判。新法案改变了一切。”

根据该法案，如果经纪公司的另一位客户想要对卖方的房产提出报价，并且有指定的代表，买方代理人可以就房屋是否定价过高，以及过高程度向买家给出建议，并建议在报价中增加条款和条件，这有可能保证买方的利益，损害卖方的利益。即使买方和卖方是同一房地产经纪公司的客户，这种情况也会发生。

TRESA还涉及销售佣金的问题，这已经成为有争议的问题，目前正在法庭上争论。

沃尔什认为，过去的做法允许卖方经纪人直接向买方经纪人提供补偿，尽管买方并不知情。但买方既不能停止也不能改变提供的佣金。“这就是问题所在，”他说，“买方被排除在外。”

实际上，大多数买方对这种安排都感到满意，因为他们不必自掏腰包支付他们的经纪人费用。这或许是为什么在美国发生过房屋卖方提起法律诉讼的案件。

“卖家不喜欢他们被‘强迫’为买家的代理经济付款，于是他们起诉了，而且最终他们赢了。”沃尔什说，“但这里有一个奇怪的地方。卖方根本没有被强迫。他们一直都有选择不支付给买方经纪人的选项，或支付最小金额。我们是在卖方经纪人的建议下才提出的报价。”

此外，沃尔什表示，“卖家经纪仍将被允许直接向买方经纪提供补偿，方法是将该金额包括在卖家佣金中。买方仍然无法更改支付方式，并且即使他们没有使用经纪人，他们可能最终还是会支付经纪人的费用（通过购房价格）。”

但现在一切还处于早期阶段，房地产行业正试图理解这些新规定。TRESA可能才刚开始实行，但它的确朝着提高行业透明度和信任度迈出的一小步。