加拿大降息再推迟 监管局警示私贷面临爆雷拍卖屋增多

在加拿大，一些规模较小、监管较为宽松的小型贷款机构，曾在疫情期间的房地产繁荣中提供高利率的抵押贷款。如今随着生活成本的飙升导致一些房主陷入违约，这些私贷机构显示出了一些压力的迹象。

加拿大2万亿加元（1.5万亿美元）的抵押贷款市场，由包括加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）和道明银行（TD Bank）在内的“六大”主要银行主导。

但对于许多无法通过严格测试获得住房贷款资格的加拿大人来说，长期以来还有另一个选择：私人贷款机构提供的短期抵押贷款利率，比大银行收取的利率高出几个百分点。

这类贷款机构的一个分支——抵押贷款投资公司（MICs），在过去三年中如雨后春笋般涌现，承担了风险更高的交易。当时创纪录的低借贷成本，在2022年房地产市场繁荣的高峰期推高了抵押贷款需求。

然而，在过去一年里，随着加拿大房地产市场的疲软以及生活成本和利率的上升，消费者难以支付每月的贷款。导致许多按揭投资公司被迫以较低的价格出售房产，以弥补由于房主违约和房价下降而造成的损失。

加拿大替代性抵押贷款机构协会（Canadian Alternative Mortgage Lenders Association，简称CAMLA）主席Dean Koeller表示："鉴于我们的市场正在适应新常态，替代性抵押贷款基金目前承受一些压力是合理的。"

加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp）的数据显示，2023年第三季度，近1%的私人贷款机构的抵押贷款违约，而整个行业的违约率为0.15%。

数据显示，2023年第一季度，私人贷款机构新增抵押贷款的市场份额从2021年的5.3%跃升至8%，而大银行贷款的市场份额从62%降至53.8%。

总部位于多伦多的商业抵押贷款经纪公司LandBank Advisors提供给路透的数据，也反映了私人贷款机构面临的一些压力。

LandBank Advisors研究了2020年至2024年1月间发行的1000多份抵押贷款，发现在加拿大最大的房地产市场大多伦多地区，约90%因违约而被迫出售房屋的购房者从私人贷款人那里获得了抵押贷款。

在90%被迫拍卖的房地产中，其中有一半以上都是通过MICs执行的。

到目前为止，2024年大多伦多地区约有50起此类强制拍卖。而2023年为558起，2020年为92起。

保持警惕

为了应对自2022年3月以来利率的上升，监管加拿大大型银行的金融机构监管局（Superintendent of Financial Institutions）去年指示它们保留更多资本，以应对贷款违约。

但受省政府监管的私人贷款机构面临的监管较少，而且与大型银行不同，私人贷款机构不要求客户接受联邦政府强制的抵押贷款测试。以确保即使利率上升，他们也能偿还贷款。

金融机构主管Peter Routledge本月表示，"不受监管的贷款突然激增"将是一个问题，但到目前为止，该行业的增长还没有达到令人担忧的程度。Routledge的办公室并不直接监管私人放贷机构。

监管抵押贷款经纪公司的加拿大金融服务监管局（Financial Services Regulatory Authority）已开始采取行动，保护消费者免受负担不起的高费用抵押贷款的影响，并发布了新的指导意见，对抵押贷款经纪公司提出了更严格的许可要求。

“MICs贷款要么陷入困境，要么变得越来越挑剔。”

但业内高管表示，一些资金充足、经验更丰富的私人银行通过救助陷入困境的银行看到了并购机会。

Calvert房屋抵押贷款投资公司（Calvert Home Mortgage Investment Corporation）业务发展副总裁Jesse Bobrowski说，他的公司正在寻找收购机会或待购贷款组合。

Bobrowski说:“我们当然希望扩大市场份额。”