美房地产市场正酝酿新风暴,下个领域警钟敲响
据雅虎新闻7月4日报道 现在似乎是拥有公寓楼的好时机,对许多房东来说,确实如此。近年来,由于全美大部分地区住房短缺和通货膨胀高企,租金持续飙升。但越来越多的出租物业正陷入财务困境,尤其是在南部和西南部。
分析人士表示,全美范围内多达20%的公寓房产贷款可能面临违约风险。
尽管大流行期间租金飙升,但近几个月涨势已经停滞,许多地区租金已开始下降。当前,很多地方的住房仍然稀缺,但开发商可能在一些城市建造了太多高端公寓,而这些城市的租户已不如2021年和2022年那么多了,比如休斯敦和佛罗里达州的坦帕。
目前,这些问题尚未演变成危机,因为大多数公寓楼(在房地产行业中被称为多户型房产)的业主并未拖欠贷款。
根据商业房地产金融委员会的数据,只有1.7%的公寓楼贷款拖欠至少30天,而写字楼贷款拖欠至少30天的比例约为7%,酒店和零售业约为6%。
然而,许多行业组织、评级机构和研究公司对此表示担忧。公寓楼面临的问题多种多样,有些业主难以寻找租户并产生足够的收入。即便是公寓里住满了付费租户,业主也无法快速提高租金以筹集现金来支付不断增加的贷款。
数据提供商CRED iQ的一份清单显示,有近五分之一的公寓楼贷款现在面临违约风险。
事实上,即使是获得固定利率抵押贷款的借款人,当他们不得不用利率高得多的贷款为抵押贷款再融资时,也可能陷入困境。据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)称,今年将有价值约2,500亿美元的公寓楼贷款到期。
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Locke Lorde律师事务所的合伙人Mark Silverman表示,随着利率大幅上升,全美平均租金开始下降,如果你需要为贷款再融资,那么就会面临更昂贵的大环境,因此让这些公寓楼盈利只会变得更难。
据了解,公寓楼面临的风险更多地集中在阳光地带。随着大流行期间越来越多的人搬到南部和西南部,开发商建造了公寓大楼来满足预期需求。但房地产分析师说,近几个月来,搬到这些地区的人数急剧下降。
CoStar Group的数据显示,在阳光地带的19个主要城市(包括迈阿密、亚特兰大、凤凰城和德州奥斯汀),2019年有12万套新公寓可供出租,租客有11万。去年,这些市场有21.6万套新公寓,但需求放缓至9.5万。
此外,随着大流行期间建筑和劳动力成本的上涨,开发商建造了更多的豪华公寓楼,希望吸引能支付更高价格的租客。CoStar的分析师表示,现在这些建筑的价格和租金都在下降。
总的来说,公寓楼的财务基础可能要强于写字楼。这是因为多户型房产可以从房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)获得贷款,这两家公司是由国会为降低住房成本而创建的。
即便如此,一些行业专家表示,他们预计公寓领域将出现一波违约潮,从而加剧整个商业房地产行业的问题。
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