开发商大撤退！多伦多周边近6000套公寓停工，复苏要等2030年！

随着多伦多住房危机持续恶化，大批原定兴建的共管公寓（condo）项目恐将永远无法动工，另有一部分已被改建为出租公寓。

房地产研究机构Urbanation的最新数据显示，自2024年初以来，多伦多已有8个项目、共1,899个公寓单位被取消；另有3个项目（338个单位）暂停开发，6个项目（1,434个单位）则正转为租赁用途。

“共管公寓市场崩盘”！

多伦多大学基础设施研究所所长、地理与规划系教授马蒂·谢米亚齐基（Matti Siemiatycki）直言：“整个市场逻辑已经彻底翻转。”

Urbanation 在4月中旬发布的报告指出，在大多伦多及汉密尔顿地区，2025年截至目前已有28个项目、共5,734个单位被取消、暂停、进入接管程序，或改建为出租房；相比之下，2023年全年仅有7个项目。

在多伦多以外地区：

Halton区有1个项目取消、1个暂停；

Peel区3个项目暂停；

York区2个暂停、1个取消；

Hamilton区2个暂停、1个取消。

Urbanation市场研究资深经理迈克尔·涅兹戈达（Michael Niezgoda）表示，进入法院接管程序（receivership）的项目会有公开记录，而项目取消则来自业内“口耳相传”的消息。

为何大批公寓项目遭撤销？

涅兹戈达说：“许多楼盘预售阶段难以达到融资所需的销售目标，或因为市场变化无法调低价格至合理水平。” 

一般来说，开发商需售出约70%的单位，才能获得建设融资支持。

房地产经纪公司The Zadegan Group的合伙人乔纳森·扎德甘（Jonathan Zadegan）也指出，如今开发商无法获得以往的售价与利润，“项目一旦滞销，就意味着开发商在持续烧钱，必须作出应对。”

被标记为“暂停”的项目通常是停止销售、尚未开工、但未退还订金的状态——处于事实上的“停摆”阶段。而被法院接管的项目，在正式决定是否取消前，也被视为暂停。

涅兹戈达还指出，2024年约有40%的新建共管公寓被用作出租用途。“如果新公寓的完工量继续下滑，意味着新增出租房源也将快速减少。”

不过，一些开发商之所以转向出租市场，也与市府鼓励建租房的新激励措施有关。

“共管公寓”神话的终结？

“过去十年，共管公寓一直是住房开发的主力。”谢米亚齐基说，开发商往往按单位出售给个体买家或投资者，并不断缩小户型以维持“可负担”标签。但如今房价回落、利率高企、小户型公寓供过于求，过去的盈利逻辑已难以为继。

“现在这套模式已经全面崩溃，”他说，“经济账根本不成立了——而住房危机还在继续。”

尽管部分项目转为出租用途令人鼓舞，但谢米亚齐基指出，如果要适合家庭居住，必须在早期重新设计户型。

此外，由于这些出租单位属于全新房源，租金通常高于市场水平，令许多租客望而却步。

因此他认为，政府与非营利组织在住房供应中必须扮演更积极角色，例如通过土地信托、合作住宅等方式，作为私人市场的补充。

与此同时，新建共管公寓的销售量也跌至30年来最低水平。2025年第一季度，大多地区仅售出533套新公寓，为自1995年以来最差的季度记录。

扎德甘补充称，中小型开发商目前“痛苦异常”，而持续的贸易战也进一步削弱了消费者信心。

他表示，希望未来一年内市场能稳定下来，经过一段时间去库存、减少新项目供应，到2030年前后房市可能逐步恢复平衡。

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2025-01-16 10:22