中国“次按”式危机　四成房贷可能断供

在金融海啸席卷过后的美国，“一幢别墅不如一斤白菜贵”，众多金融机构被逼向绝境，正所谓“房地产死，银行亦死”。而大洋彼岸的中国，今年房地产市场明显疲软，8月份全国整体房价首次出现下降，“断供”现象在部分城市偶有发生。尽管短期内房地产市场的风险尚可控，“断供”亦不会大规模爆发，但高盛最新的研究报告警告，随着房价回落，内地房地产不良贷款风险将在今年第四季度和明年上半年初露端倪。内地某银行进行的相关测试结果认为，如果内地房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，四成房贷或会出现“断供”。

香港文汇报报道，在全球金融动荡、经济疲软的背景下，中国房地产市场也出现调整。今年年初以来，深圳、广州、上海等地的房价出现比较大的回落，尤其到8月全国整体房价出现近两年来的首次下降。深沪等房价回落比较大的城市出现“断供”潮，并有向全国蔓延的趋势。

“放贷漏洞”成隐患

高盛的最新研究报告认为，内地房地产行业成交量的持续下滑、购房者信心的疲弱、库存的增加和毛利率的下滑将导致一些开发商遭遇现金流困境。而中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

不过高盛认为，内地房地产市场出现系统性风险的可能性较小，而且银行业受房地产行业的影响仍然相对较小。但中资银行在开发贷款上的“放贷漏洞”却有可能放大市场调整带来的信贷风险。“中资银行并没有完全严格地执行相关政策，主要漏洞包括：开发贷款和销售收入可能被挪用、房地产信贷抵押物价值可能被高估、贷款高度集中可能导致银行易受高房价地区房价下跌冲击”。

房贷比重高风险增

中国银行高级分析师温彬也警告，如果房地产价格下跌幅度超过贷款抵押比例，必将会使开发贷款和住房抵押贷款的违约率上扬。而目前出现的房地产商楼盘滞销、资金回笼困难等问题，令房地产开发贷款风险同样暴露出来。

温彬还指出，内地国银行业房地产贷款集中度逐步提高，银行商业性房地产贷款余额占人民币贷款的比重一般在20%左右，部分银行高达30%以上。资料显示，日本1992年地产泡沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额35.5%，1990年美国经济危机时期不动产贷款余额占比为41.5%，1996年印尼地产危机时房地产贷款占贷款总额的20%，1998年新加坡地产危机时这一比例为30%—40%。“相比这一水平，部分商业银行的房地产贷款比例已经值得警惕。”温彬说。

为全面掌控房地产信贷风险，央行及银监会近期下达不少相关的文件，要求各商业银行就房地产市场价格变化进行内部的“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度对个人住房贷款不良率构成的影响。上海有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升。如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%，即四成房贷可能会出现“断供”。