世界日报：利率直落 房贷利率不降反升

(世界日报) 加国央行月初宣布调降基准利率3码，来到1.5%的半世纪以来最低水平，并宣告加拿大经济正步向衰退。不到2个星期，美国联邦准备理事会（Fed）骤下猛药，宣布把基准利率降到0%到0.25%区间，正式开启美国零利率时代。专家预估，未来加国央行还有降息的空间。

5大银行 不跟进降息

降息刺激景气，却没有进一步反映到民间贷款项目上。因为加拿大5大商业银行并不愿意跟随央行同步降息，仅降低其优惠贷款利率（Prime Rate）0.5%到3.5%。原因在于各大银行紧缩银根，降息不但使以往银行在房贷金融的盈利越来越小，尤其是房贷浮动利率，非但不像以前获利丰厚，还可能赔钱。

前几年加拿大房地产虽然节节高涨，但贷款利率相对较低，很多贷款置产人可以和银行谈到优惠的房贷利率，例如Prime Rate - 0.6 %或━0.9 %、甚至1 %的好条件。但如今央行利息一降再降，商业大银行房贷利率不降反升，上升幅度如浮动利率从Prime Rate + 0.8.%到+1.3 %不等，固定利率则上升1 %到3.5%。

采浮动利率 感觉赚到

一位银行界的房贷经理何先生表示，尽管如此，也有不少人因选择浮动利率而赚到好处，因为「每个月还款额度少了，很多受薪阶级感觉赚了一笔」，他表示，一般缴房贷的受薪阶级，因为已经考虑过自己的收入所得和每月能负担的最大额度，加上不愿意天天去盯利息变化，因此通常会选择锁定3到5年的固定汇率，但有很高比例的华裔新移民，带著一笔安家费过来，或者基于投资心理，比较倾向浮动利率，在这波降息潮中，意外地成了受益者。

银行业者指出，各家银行计算浮动利率，基本利用经济指数（Index）+利益点（Margin）来决定贷款利率。经济指数，例如用政府的债券利率或储蓄成本利率作标准，而一般的商业银行大部分是用全国性的主要利率为基准。

相对主要银行的被动跟进，其他信贷机构趁此推出所谓综合统一（All in one）帐户，抢攻房贷大饼，模式是依照该金融机构本身的优势，将信贷、储蓄、信用卡、投资等帐户合为一炉，依照统一贷款利率缴付车贷、房贷和个人信贷费用，同时每月的收入、投资、红利进同一帐户即刻滚息，马上省下传统银行转帐手续费、不同借贷利差的费用。

All in one帐户 好处多多

目前在加国房贷市场上，包括宏利人寿金融集团旗下的银行（Manulife Bank）和加拿大国家银行（National Bank of Canada）等都推出类似的多合一（All in one）帐户，宏利金融银行顾问（Manulife One）陈弘轩表示，以房贷还款模式作比较，传统银行是「先算利息、先还息、后还本金」，综合帐户则反过来，「先还本金、后算利息、后还息」，不仅借、提、存功能多元，最大的好处在省利率、还款时间短。

他以一对刚买房子的上班族夫妻为例，假设贷款35万元25年期，另外家庭定存款额度2万元，家庭月收入4550元，每个月生活开支 2500元，综合帐户会先将开支扣除之后剩下余额缴房贷，第一年开始即可还部分本金，25年期间总共可以省下4万8000元，大约30%的利息，时间上估计只花上19年10个月可以把贷款还清，比预期提早5年多，而且视经济能力提早还贷也不需缴罚款。

未来利率 还会下调

当前加国经济低迷，未来房市还有向下探的空间，陈弘轩不讳言房贷利率还会再往下调，但他以逆势操作的眼光奉劝准备买房的人士，趁明年初房贷利率再下一城时逢低进场，「抓紧低利时代的契机置产」，至于已经买房的人士，不妨趁这几年利率持续下调的时刻，赶紧还清房贷。如果过去锁的是固定利率，不妨趁机转成浮动利率，「虽然可能要付一笔2000、3000元的转换罚金，但动辄10几年下来的利差一比，还是比较划算的」。