物业价值重估：少数人欢喜多数人发愁

本省去年秋季完成的物业评估从一出台就受到业内和民众的广泛批评。由于最新的估值只反映出去年1月1日的市价，可是其后地产价格便一直走跌，因此省民面临着多缴物业税的可能。就连省长麦坚迪(Dalton McGuinty)都承认“物业评估有些不切合实际”，并一脚把皮球踢给了下属各市镇，让他们以“合理和负责任的行动”收取物业税。可是正如业内专家指出，没有省府的政策，市府根本不能做什么，因此多伦多市政府还是决定按照原先的估值计算。

增缴物业税影响本市三分之一居民

和往年的物业价值重估一样，这次的结果也是让有的人高兴、有的人愁。不过和往年结果不一样的是，这次本市“发愁”的人要远远比“高兴”的人多得多。

市议会预算主席高雪莉 (Shelley Carroll)先前曾解释，单个房屋的增值并不意味着纳税额会有所增加。只有当物业的升值比本市房产的平均增幅为高，应缴的税款才会按照一定的比例上涨。如果屋价增幅是城市平均水平或低于平均水平，除非市政府实施全面加税，否则物业税会保持不变。

据悉，自2005年前一次物业评估以来，本市物业价值平均有22%的增幅，分摊在4年内便是每年5.4%左右；而据物业税改革联盟(Coalition After Property Tax Reform)的托普(Bob Topp)透露，全市44个区（ward）中有14个区的地价升值率超过了本市的平均增幅。

其中，市中心和央街沿线的社区地价上涨最快。例如本市西区的柏克代尔(Parkdale)、圣三一和士巴丹拿区（Trinity-Spadina）和丹佛区(Danforth)地价的涨幅为35%，大大超过了本市地价平均22%的增值率。

而仅在央街沿线和市中心这条“由”字型走廊内，密集居住着75万6千人，占本市总人口的三分之一。换句话说，这些人几乎都会直接或间接地受到增缴物业税的影响。

物业税提高可能引起公寓房租金上涨

增缴物业税直接影响的自然是房主，不过没有房子的“无产者”也会受到影响，因为多交税的房主势必会提高公寓房的租金，将税务的担子转移到租客身上。

物业税改革联盟的托普表示，在本市西北和东北的20个区，房价的涨幅低于本市的平均水平，因此这些地方的业主不会面临多缴物业税的危险；可是在靠近市中心的公寓房聚集地，例如丹佛区(Danforth)和河谷区（Riverdale），那里的情况可就不好说了。

而据大多区公寓房协会（Greater Toronto Apartment Association）的专家巴特（Brad Butt）表示，这次物业过高评估所导致的物业税提高可能会导致本市24万公寓房租户受到影响，他们或多或少都面临租金上涨的可能。

巴特估计，为了保持公寓房的盈利率，上述地区的房主们可能会将房租在省政府所建议的标准（provincial rent increase guideline）上再增加2到5个百分点。

物业税上涨令退休者的日子更艰难

物业税上涨，最受其影响的便是只靠养老金过日子的退休老人，因为他们的收入是固定的，而税收上涨了一分，便意味着他们的生活费用要下降一分。

虽然，本市还有一些优惠政策，例如居住在多伦多的残障人士及老年人如果家庭收入在26,000元或以下，而住宅估值少又于454,000元，可以申请将物业方面的加税额取消。而收入在40,000元以下的家庭则可以申请押后加税（defer tax increases），待房屋出售后才清付； 然而，这项政策在实行起来却又有些问题，因为大部分低收入者住不起45万或更贵的房子，因此难以享受这个减免优惠。

因此，本市的财政主管高雪莉呼吁借鉴芝加哥的经验，一个特大城市的正常运作不能单靠物业税，而要另辟途径。比如在芝加哥实行10.25%的房产销售税（美国的平均税率6.25%），这样不仅令市府收入来源更多样化，也可以减轻市民负担，尤其是老人。

而爱静阁区市议员迪格兰(Mike Del Grande)则干脆表示应该废除物业税，而统统以收入所得税代替。他表示，所得税是按照人们的收入水平逐级征收的，使每个人都能按照各自不同的纳税能力来“公平地缴纳”。可是，物业税却不顾人们的纳税能力，完全按照物业的估价来算，便显得很不公平。随着房产的增值，10到15年后物业税都可能会上升到1万元。试想让一个只靠养老金过日子的退休老人每年支付1万元的税金，这岂不是有些太不现实了？