中国楼价走势吓人　恐怕形成恶性泡沫

北京8月12日电（评论员 张沐）当前，中国尚未摆脱国际金融危机的影响，广大居民的购买力仍处于低谷，然而房地产市场却是一片火爆喧闹，房价逆势上扬，节节攀升。其中，不乏业内外相互勾连的恶性炒作、一些专业人士偏执的煽风点火。有权威文章称，全国房市“迎来一场猛烈的投机性涨价风潮”，各地必须迅速遏制此风。新近，中国央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部门先后对房地产市场发出了加强监管的信号。所谓殷鉴不远，去岁以来的世界金融海啸，正是美国国内不断炒热楼市，燃点引信，导致大规模次贷危机的爆发，而后相应蔓延到金融乃至实体经济，造成一系列的连锁效应，而形成全球规模的严重经济危机。中国当局深知这是很真切实在的教训，绝不会重蹈覆辙。

由于2008年北京举办奥运会，加以中国经济高速增长，一时间推高了房价的一路飙升。随着国际金融危机影响的到来，房市开始走低，新楼盘空置率剧增，令业内人士叫苦不迭。怎奈世事难料，泡沫消停不到一年，今年开春后出人预料地不断冲高。严格地说，自2007年10月之后，新开工楼盘开始下降，2008年起投资从高向低一路下滑，直到今年上半年的投资并未明显恢复，且上半年的投资增长中大部分是在原有项目的复建与安装上，而新开工楼盘、购置土地都还是下降的。这长达一年多的新开工与投资的下滑决定着未来供给量的下滑。而去年以来的巨大库存在4至6月份的销售高速增长中，居然神话般被迅速消化了。房价接连爆炒上翻，地产业全面火爆。国家统计局的数据显示，整个今年上半年的房地产销售面积同比增加了31%，销售额同比增长53%。

尤其自6月以来，全国70个大中城市房价同比首次止跌回升，南京房价环比则已连涨4个月，该市还出现市排长龙抢购楼房的现象，其高端住宅仁恒江湾城3天半就热销了10多亿元。广州一官员称，现在广州房地产市场价格已经上涨70%至80%。随着部分城市出现新的地王，有的城市房价已提前进入“3 万元时代”，有的城市“一个电话涨一千”，开发商捂盘惜售，集体狂欢，普通百姓心急如焚，望楼扼腕叹息。部分城市房价再度狂涨暴升，高到近乎荒唐的地步。中央党校研究室副主任周天勇认为，“至少有80%的人是买不起房的！房价泡沫很严重。”

房价收入比，是全世界很多城市判断房价正常与否的一个重要指标。但一些房地产开发利益群体断言这个指标根本没意义，原因是“隐形收入不计算在内，无法统计”。甚至认为，房价的涨幅与国民收入的增幅相比仍比较低，以此来证明房价不高、房子不贵。更有房产大亨侃侃而谈“中国有钱人太多了，房价太便宜了”，甚至公然宣扬“离婚买房也是拉动内需”、“只为富人盖房”等主张。北京市房地产交易管理网和多家机构的数据显示，高档公寓、别墅类项目占到了5月份以来新开盘项目总量的40%。

现实的状况是，今年上半年全国城镇单位在岗职工平均工资收入14638元，与上年同期相比，增加了1674元，增长12.9%。不过，央行最新问卷调查显示，城镇居民收入感受下降至1999年以来的最低水平。有关专家称，制约公众工资增长和消费“感觉”的，不单是收入和消费的绝对增长幅度，还有住房、养老、医疗、教育等公共产品供给与保障。普通工薪阶层是社会的大众，能有多少隐形收入呢？而完全漠视房价收入比的房价，纯粹是漠视住房的民生需要。

着有畅销书《次贷危机》的中国建设银行高级经济师孙兆东指出，在金融危局之下，全球房地产价格衰落，全球经济也步入周期性调整及衰退。然而，中国的房地产以及中国的房价却一枝独秀，逆势坚挺，尤其是近期中国的局部房地产价格快速拉升，成为人们难以读得懂的房价迷局。

要知道，房地产业是生机勃勃的朝阳产业，也是国家重要的经济支柱。尤其在中国，自1998年取消福利分房，施行住房货币化分配的改革，由此带动了十余年的中国房地产振兴，对国民经济的快速发展产生了重要的拉动效应。同时，城市化率是考验中国长期经济发展进程的重要因素，中国要达到发达国家平均 70%以上的城市化率还要许多年，这就决定了这个产业的朝阳性。随着城市化进程的不断加快，房地产业的兴旺发达更呈势不可挡的气势。而土地收入是政府次于税收的第二财政，也决定着当政府被捆在土地财政的马车上时，就必须让这个朝阳行业不但尽可能地延长产业的生命周期，还要尽可能的保证其发展的平稳，至少减少其大起大落的波动，缩短其波动期间。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，在中国，“房地产不仅是主导产业和支柱产业，还是先导产业，直接间接拉动了1/4的GDP。首先，房地产业在给其他行业制造需求，如果没有房地产和工业地产的发展，就不会带动钢材、水泥等生产资料的需求；其次，房地产本身还是投入品，投入到其他行业中，比如发展商贸中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地产为先决条件的，需要房地产提供生产资料和载体。”董藩说，“房地产是我们提供内需的重点。没有房地产业，其他行业根本就没法发展。当年亚洲金融危机的时候是房地产业救了中国经济，现在也是一样。房地产业不管出现多少磨难，客观上它还是起到了拯救中国的责任。”“现在除了房地产和汽车业，其他产业都是相对过剩的。房地产依然是最保值的投资产品，而且直接和间接拉动了经济的增长，所以说房地产正在拯救中国。”

据认为，2008年的房地产市场并不是受经济危机影响而萧条的，主要是受国家宏观政策调控的影响。进入2009年，在国家和地方多重救市举措之下，各个城市的房地产市场先后出现回暖迹象。分析中国的大行业状况可以发现，除了房地产和汽车业之外，其他行业都或多或少存在生产力过剩的现象，所以在这轮经济危机中，房地产和汽车业受冲击较小，并提前复苏是很正常的。当前因房地产销售火爆，北京、上海、杭州、南京等地不少银行收紧二套房政策，人们猜测是不是国家政策调控要变风向？其实这是为了打击楼市倒卖的炒作之风，基本政策不会变。业界认为市场依然走稳。整体i市场趋向恢复是正常的。买房者2008 年很多人在等，一直等到2009年，终究要出手。到6月份为止，全国房地产销售增长了31.7%，而新开工项目和去年同比下降了10.4%，这意味着土地供应总量大幅下降。如果打压只能带来市场进一步震荡，市场的需求是真实的，越打压反而会带来投资性需求。对于国家而言，房地产垮了，国民经济一定会到很大的拖累，这是密切相关的大事情。

问题在于，面对中国房地产市场正经历新一轮的涨价行情。在很多地区，二套房贷款政策执行滞后或不严格，助长了炒房风。另外，一些地方的垄断企业、银行甚至政府部门趁机掀起“团购风”，以大大低于市场的价格将一些热点楼盘抢购一空。这些购房者往往积存多套房子，这种购房形式基本属于投机炒房，将房子迅速流入市场转卖，变相抬高房价。在北京市场，就有银行和大国企在低价团购热点楼盘，名义上是为员工购房，但据了解，这些低价团购来的楼盘，却很少用作自住。据了解，一直以来开发商就格外青睐银行以及政府公务员，一些大房产商曾经对银行员工发起过“团购”活动，降价幅度高达30%以上。

今年的“地王”争夺战中还出了更多国企甚至央企的身影，近两个月间，北京已有6块土地被央企拍走。这一波使北京出让溢价率超过100%的地块比重在短短一个月内由17%蹿升至56%。虽然这些央企普遍在房地产行业涉足未深，但决策的果断性和出手之大手方被业内视为“十余年罕见”。应该注意的是，不少央企扮演着房地产“行业新兵”角色，但参加“土地争夺战”很大程度并不是为了业务延续，而是开拓。这种开拓行为至少能反映出房地产领域的确是令人眼红很赚钱的行业；同时也折射出目前实体经济环境仍不容乐观。所以，即使从来就没有经营过房地产，国有资本也急于于向房地产领域流动。尽管未必是在搞开发，却已经加入了炒房大军。在这种市场环境下，新地王的诞生对周边房价的拉高效用越来越明显。这种脱离实际价值的价格虚涨无疑蕴含着巨大的泡沫成分，央企 “不计成本、只管举牌”扫荡式土地采购无疑在为这种泡沫推波助澜。但泡沫越大，未来需要的支撑也就越大。一旦政策效能消退，楼市将被迫进入自我调整，不仅会杀伤金融系统，更会给整个国民经济带来严重冲击。如果缺少有效的管控，恣意释放的后果往往是灾难性的。

业内分析家认为，这一轮房价上涨很大程度上反映为一种投机心理，并不能真实反映百姓实际购买力，目前的房价依然远远超出百姓的承受能力。各地政府、银行等应该合力使房市驶入健康轨道，而不是放任投机性炒作毁了房市回暖、挤掉泡沫的大好契机。国家发展改革委副主任彭森强调，在当前国际金融危机的背景下，一些长期制约经济社会健康发展的体制机制矛盾更加凸显，改革必要性和紧迫性更为突出。因此，要推进民生价格监管方式改革，继续加大清费治乱减负工作力度，完善粮食、生猪等主要农产品价格形成机制和调控体系。进一步加强和改进垄断行业价格监管，促进形成合理的收入分配机制。抓紧推进医疗价格改革，改进房地产价格和收费监管。

今年8月4日，国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨，称高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融危机不可避免。此前，银监会、国土资源部和国家发改委先后发过相关房地产市场的通知。先是银监会收紧二套房贷政策，然后国土资源部开始严肃土地政策，连国家发改委也出来说房价上涨压力显现，要加强房地产价格和收费监管。8月5日，国家税务总局称，将把房地产业的税收作为监管重点。要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。将房地产项目开发经营链条所有环节涉税行为，都纳入控管范围，重点审核房地产开发成本费用，并严格监管二手房交易。

显然，针对房地产的宏观调控应当借鉴国内外经验与教训，从货币政策、财政手段和资本调控方面综合考量，努力做出一个合理有效的调控，加强监管力度，使房地产行业能够科学发展，保障国民经济的健康可持续发展。