卢锋谈CONDO话题(二)

出租物业投资是借用银行的资金实现自己投资计划，进而实现财务自由的梦想。首先是贷款容易。如果买生意，银行会最多贷50%，而买投资出租物业，银行一般会贷至少80%(因为有地产物业作抵押)，而且贷款过程省时快捷。这就产生了出租物业投资的第二个优势，利用杠杆优势，借用别人的钱发财(OPM, Other People’s Money).业主可以将物业出租，利用租金支付物业税，管理费(共管公寓和共管镇屋)，维修费，保险费以及每月的贷款供款。当然，租金是否足够支付以上费用要取决于你的首付和房价。另外，这些费用还可以抵税，具体细节请参阅本网站地产与税务专栏。你的地产经济用他们的经验可以帮助你选择合适的地点和房型。选择一个好地点和人气旺的地方，并找到好的租客很重要。

市场有起伏，从长远眼光来看，出租物业投资是首选。渥太华在过去的54年里只有4年市场低潮，平均回报5.5%。多伦多和卡尔加里的地产起伏比渥太华多一些，但长远来说依然有好的投资回报。现在的股市起伏不定，到不如放一些投资在房地产上来的稳定。大家都记得股神巴菲特保住本金的名言，出租物业投资还可以实现本金的稳定增值。

出租物业投资如何赚钱？无论你的物业是一个CONDO单位，一个靠近学院大学的HOUSE，还是RentalBulding,你的投资赚的是三种钱：每月的现金流，长远来看用贷款付清的贷款和原付本金，再加物业升值。

另一个出租物业投资的优势是“乘法效应”，即将已经还清的本金从银行借出一部分，作为本金去买下一个投资出租物业，这样可以提高投资回报。

下面分别以Yonge / Sheppard 1+1 condo, Finch / Don Mills Town House and Lee Centre 2 bdrm condo 为例分析以上观点：

30 Greenfield Ave (Yonge / Sheppard: Tridle built， 19年楼龄) 1+1 bedrooms:

售价242000.00, 首付20% 是48400.00, 贷款193600元。每月租金收入1450-1650加元，每月支出1390加元(还贷894元， 物业税140元，管理费356)，每月现金流+60 to + 260元。

XX Lady Fernway (Finch / Don Mills Town House):

售价：257000.00元，首付20%，即51400元，贷款205600。每月租金收入2100元，每月支出1368元，每月现金流 +732元。

2房2卫，高级共管公寓 – 8 Lee Centre Dr (Mccowan / 401):

售价193000元，首付20% 38600元，贷款154400元，租金收入每月1450元，每月支出1303 (贷款713元，物业税130元，管理费460元)， 每月现金流+147元。