遭遇潜规则 地产市场的健康靠谁维护？

2009年全球性的经济危机似乎对多伦多地产业影响不大，市场才沉寂了几个月就立刻呈井喷状，一时间“抢Offer”成了众多买家的首要任务。地产经纪的在大享房地产热带来利润的同时，也在经历着激烈竞争的残酷。一位地产从业员表示：“现金返还”过去似乎道听旁说，现在却是耳熟能详，一些偏离了市场游戏规则的做法，可谓欢喜有人愁。

新移民何先生2009年12月购买了一栋满意的住房，令他不开心的是，他的地产经纪原本答应给他的2000元“搬家费”，却在房屋成交之后化为乌有。

来自潜规则的诱惑

记者与何先生约定在士嘉堡一家著名咖啡连锁店的分店见面，在介绍见面地点时有些费周折，直到见面才知道，何先生原来刚来加拿大几个月，对道路不甚熟悉。

据何先生介绍，他是2009年7月份以投资移民的身份来到多伦多。在多伦多火热房市的刺激下，很快找了经纪买了房子。但遇到的第一件事就令他感觉好像新来移民的都是白白的猪，可以任人宰割，这口气他实在咽不下。何先生移民前在中国福州从事机电行业生意，他认为一个生意人最重要的是讲信用。

何先生声称：当初曾有几个地产经纪同时找他服务，后来他在报纸广告上看中了某地产公司的L经纪，L经纪提出如果从他手上买房子可以提供相当于搬家费或安家的返还款，并列出了价目表。比如购买40万到50万的房子，给他2000元搬家费（安家费）；50万到60万的房子给2500元；60万以上的话费用就再商量了。

何先生承认，这个承诺对他来说确实有诱惑力，他说他之前早就听说地产界有这种“潜规则”，他的同乡们买房时无一不“享受”了这种优惠。也因为如此，他立刻放弃其它经纪，跟定了L经纪，并在2008年9月11日看好了在士嘉堡Keyworth Tr. 的一栋44万左右的房子下了买单。

下单之后，何先生就向L经纪夫妇提出2000元搬家费的事情，L经纪提出钱还不能给，因为公司规定要等全部交易结束之后才会支付。何先生认为此话在理儿，就没有再坚持。

“承诺”没有了

2009年12月8日，是何先生房屋交接日，他表示这么一个重要的日子，L经纪居然没有出现，甚至第二天也没有出现，好像一点没把他这个客户当回事儿。到了12月10日，何先生忍不住联系了L经纪，结果出乎他的意料。

何先生表示，这件事中间还有一个小插曲，他在买房过程中，曾经把同乡陈先生也介绍给L经纪，L经纪曾经答应给他2000元的介绍费，同时还答应给陈先生2000元的现金返还（记者后来采访陈太太时，陈太太也声称属实），但是几经周折生意未成。

何先生声称：L经纪在电话中作了4点响应：第一，他以前所说的2000元是介绍费，从来没有说是搬家费，生意未成，自然就不会支付介绍费；其次，为了陪何先生的朋友陈先生看房，他们夫妇花费了大量的时间和精力，但是陈先生毫无诚意，私下与其它经纪进行了最终交易，令他们很生气；第三，在带陈先生看房的过程中，他曾经宴请过何、陈两位三次。生意不成，这些费用总要有地方出；第四，现在已经和何先生没有购房的法律关系，希望他不要再纠缠。

何先生对记者表示，他就L经纪提出的这几点感到很不满意，他表示当初L经纪为了拉住他们买房，在刚接触的时候就提出给搬家费。而他介绍陈先生给L经纪是在10月份的事，这两笔钱时间有先后，名目各不同，没有搬家费的承诺她也不会选择L经纪。

至于宴请吃饭的事，何先生说L经纪请他们宴吃的三顿饭，有牛肉面、天津包子，还有一次他实在记不得在哪里，因为他对多伦多还不熟悉，总之都是中国概念里的路边小店。就算是朋友，这点钱也能算出来吗，何况是几十万的生意。而且，这几次吃饭他都是坐陪陈先生，L经纪在给他买房子的时候从来没请过他，甚至一瓶水都没有。

何先生说他曾经到过L经纪的地产公司，他的经理告诉何先生，L经纪已经领走了那2000元钱，但是指出不是给何先生的，因为他们的付款是有条件的，必须是所介绍的生意成功交易。何先生称：随后经过经理作中间撮合，双方仍未达成协议，经理对他表示经纪只是挂靠公司，不能强制命令对方做什么。

L经纪闻“搬家费”很惊讶

《加拿大都市报》记者随后通过E-mail联系了L经纪，他的反应很迅速，立刻致电记者并在百忙之中确定好见面时间。

L经纪见到记者第一句话就是：这个搬家费的说法，原来从未听说过，还是从记者的邮件中第一次听说。他表示，这样也好，何先生的行为显然是敲诈勒索，从介绍费又变成搬家费，这是个很好的证据，他从来没有说过这个搬家费。

他表示，任何人想一想都会知道这个搬家费是假的。因为在加拿大搬家哪里用得了2000元，况且何先生是新移民，顶多十几个箱子，找辆大一些的面包车就搞定了，顶多200元都嫌多。2000元的搬家费，谁都不会相信。

L经纪声称：他为何先生买房的自始至终，无论是口头还是书面，都没有提过搬家费的事情。关于这2000元的来历，完全是来自何先生介绍陈先生买房，L经纪答应给的介绍费。

L经纪称何先生所介绍的陈先生让他苦恼不堪，原因是本以为何先生介绍的朋友，一定是很诚意地依靠他买房。因此在后来一个月内，他退掉所有的生意，全力以赴帮助陈先生看房，并曾经下过两个买单。但没想到陈先生私下也和其它经纪看房，并且最终甩了L经纪。L经纪称这期间他不但浪费了一个月的时间，搭进去油钱、饭钱，不但没赚到钱，还被人不停骚扰、敲诈2000元。L经纪称既然何先生介绍的生意没有成功，不付这笔中介费理所当然。

房产经纪不是唐僧肉

L经纪在接受记者采访时，提及此事颇为激动。他表示加拿大地产行业本来是十分规范的，经纪靠自己的智慧和劳动赚钱，支付经纪费是很正常的经济规则。就好比人们乘车要买票，请人要给钱一样。有少数新移民总觉得不该付这笔钱，一心想要从经纪身上多要钱，好像经纪就是唐僧肉，不吃一口都吃亏了一般。他质疑，难道你去看病，医生开了药方子，还要医生掏钱给你买药吗？

L经纪也表示，的确在实际交易中经纪也可能会给客户一些礼物，也有可能买一些电器送给对方。但是这都是心情和礼仪，完全是自愿的，不可能强迫对方给自己送礼。他强调这里是加拿大，办事都是摆在桌面上，没有那么多潜规则。他觉得一些新移民把在中国的坏习惯带过来，以为自己把这么大的生意交给经纪，所以就想要什么要什么。不给的话就威胁找媒体曝光，在网上发帖子毁坏他人声誉。这都是不良的习气，真正的经纪是靠实力，为客户争取最大的利益，而不是靠这些手段取胜。

L经纪说他担心在竞争如此激烈的市场中，大家都这样破坏规则的话，加拿大地产行业的优良秩序会遭到破坏。经纪们不靠实力靠歪门邪道去纵容客户，最终失去专业水准，到头来还是客户吃亏，因为羊毛出在羊身上，这样既没有了好经纪，也没有了公平竞争的市场。

地产经纪有苦衷

L经纪声称：他给何先生买房的事情令他感到委屈。他表示，这个房子买得非常划算，连卖方都夸他太给何先生省钱了，奖励L经纪都不过分。但据他称，他不但没有得到夸奖，反而是得到一连串的谩骂，还被敲诈2000元。L经纪称何先生多次在电话中谩骂他，在电子邮件中也充满威胁的语言，这都让他感到很气愤和无奈。他说他已经给何先生发出了律师信，希望他不要再这么无理取闹。

L经纪强调，这里是加拿大，靠这种威胁的手段根本行不通。如果他这种敲诈成功的话，对L经纪其它的客户显然是不公平的，因为他们没有得到过任何“搬家费”。

L经纪的太太也是一位经纪，记者采访L经纪的时候她不在场，她得知此事之后立刻致电记者，并且情绪显得相当激动，她表示，身为经纪她感到现在太难做了，谁都想讹诈一笔，你要是不答应，他们就威胁要毁坏你的声誉。要么在网上随意指名道姓胡说，你响应只会越抹越黑，所以只有默默忍受。要么就威胁找媒体，把你名声搞臭。她实在咽不下这口气，她希望新移民可以理解地产经纪的辛苦，按照市场规律和加拿大规则办事。

明规则变潜规则

记者今年1月和2月分别两次来到L经纪所属的某地产公司，前台小姐经过联系之后，均告诉记者负责此事的经理不在公司，他随后会与记者联络。但至截稿止，记者没有接到任何响应。

国际注册商业房地产投资师、加拿大金屋地产总裁窦青云，以此案为例子，谈到地产界的“潜规则”介绍费，他指出这个规则本身是“明规则”，费用只能发生于经纪之间，一个没有地产执照的人介绍客户，并不能提取这样的介绍费。然而现实中确实有不少经纪用这样的手法兜客。他表示，地产经纪管理部门会经常检查这些费用的支出。

其它竞争手段，诸如“换房免佣金”或者“佣金低至1%”等，都是地产局教育经纪时明令禁止他们这么做的。这些广告语都有误导客户的成份，实际上到最后客户可以看到，佣金既不可能免，也不会是1%那么少。

谈到“规则”的转变原因，窦青云认为目前竞争激烈的多伦多地产市场，存在着“八国联军搅市场”现象。

窦青云所说的‘八国联军’，指的是近十年来，从各国蜂拥而入的新移民地产经纪，他们带着原有的文化背景，给地产经纪的佣金赋予了各具民族特色的不同的注解。他表示，真正受到冲击的是当地人地产经纪，他们几十年来按照固定的百分比提取佣金，没有人觉得有什么不妥。

当‘八国联军’杀入市场之后，只要有钱赚就可以，原有的地产市场规则、职业道德等，统统站在一边，只要有钱赚，手段不是问题。他指出，如果一名经纪靠承诺返还现金作为条件，从其它经纪手中抢客人，地产管理部门会吊销其执照。这种撬客行为是违反纪律的行为，他相信没有人敢明目张胆这么做，但是他却指出这种现象屡见不鲜，甚至非常普遍，几乎成了公开的秘密。

金钱不应主导市场

窦青云认为，地产经纪和客户之间应该是一种信任和委托的关系，地产经纪尽自己的专业能力，一切为客户着想，尽力满足客户找房的条件，为客户争取最好的价钱，不给客户留有遗憾，这些都远比2000元更值得。假设客户是为了2000元现金和经纪打交道，经纪完全可以在房价上挣回来更多。双方仅仅是金钱关系的话恐怕都是一锤子买卖，以后说不定老死不相往来。这种正常的信托关系为金钱所毁，是谁都不愿意看到的，那样的市场是不正常的。

窦青云认为这种现象流行的原因，除了市场竞争激烈之外，也由于客户和经纪本人都不尊重这个职业。他举例表示，客户找律师打官司，很少听说问律师要回扣的。为什么到了地产经纪这里就一定要回扣呢？除了客户的不尊重之外，一些经纪也在自我贬值挣得了一些小钱之后，坏了整个行业的声誉和规则。这种恶性循环会把加拿大原本健康、专业的地产市场破坏掉。我们再回到一个靠回扣、金钱能打通一切的世界里，恐怕没有人愿意看到。

嘉德置业总裁李丁在接受《加拿大都市报》记者采访时表示，安河地产法规定，只有在地产协会注册的经纪才能从地产交易中获得酬劳，言外之意就是不存在介绍费一说。介绍客户从中获得介绍费是不合法的，但是地产经纪可以给买卖双方议定的回报，这个数额是没有明确限定的。由于买卖双方是交易中人不是局外人（介绍人），因此获得一定收入是可以的。

如果地产经纪在购房之初答应给客户一定的回报，无论是不是搬家费等，这笔钱怎么用是客户自己的事情。不论怎样说，李丁指出一定要写下来，任何口述的协议到头来都会造成纠纷。地产协会也一再要求地产经纪一切都要书面化，避免口述一些承诺。如果有纠纷，一切要以书面证据为依据。

当然，李丁强调地产公司不鼓励经纪以现金回报作为自己的竞争点，这种做法属于不公平竞争。经纪要靠自己的知识和能力赚钱，而不是靠回扣。

顾客应运用法律维护市场健康

安河地产委员会（Real Estate Council of Ontario (RECO)）是负责《商业经纪人法》的执法和教育机构，同时也负责经纪道德规范和接受客户投诉。媒体联络人莱克（Andrea Laciok）在介绍采访时表示，记者讲述的情况属于他们受理的范围，但是由于事件需要调查后才能下结论，因此不便评述。但是他介绍了如何投诉的过程，一旦客户通过书面正式投诉，安河地产委员会的调查人员会进行调查核实，看中间是否存在违法行为。单凭口述很难界定，因此一定要书面投诉才行。

而安河地产协会公关部经理黑尔（Sherri Haigh）表示，新移民买房要注意以下几个方面：

1.首先要确认地产经纪是否是安河注册的经纪，这个搜索引擎在RECO网站上有，上面还有经纪是否有违规纪录等信息。

2.注册地产经纪都是经过专业培训的，他们都支付了客户定金存款保险，可以防止意外损失。此外，他们富有地产买卖经验，基本上可以圆满回答客户所关心的地产问题。

3.在签单之前要阅读所有合同内容，如果不清楚要问经纪。

4.登陆RECO网站，查看所需数据清单。

就2008到2009年的投诉来看，黑尔表示15%的是关于广告措辞不实，现在地产协会已经教育地产经纪如何避免误导消费者。还有一类投诉就是地产经纪没有向客户说明，有些房产曾经是大麻屋。这一问题，地产协会在两年前已经要求经纪一定要如实披露大麻屋的信息，由客户来决定是否购买。如果经纪不如实披露，有可能会被罚款15,000加元。