捂盘以待：北京4环内房价涨到3万/平米

3月15日，北京大望京地块被远洋地产子公司以2.4万元/平方米的楼面地价拿下后，业界预期，这个楼盘开盘价不少于3.8万/平米。目前周边新盘 2.5万/平米，二手房2.2万/平米左右。北京链家地产统计显示，周边新盘和二手房在第二天就集体涨价，平均上涨1万元/平方米。

涨价趋势让开发商们重提捂盘热情。2月份，北京本应该有30多个新盘入市，实际入市只有8个；3月份预计有50多个新盘入市，目前仅有不到10个新盘入市。3月的第一个星期更是只有3个新盘入市，仅提供房源400套。

北京联达四方经纪公司总经理杨少锋表示，开发商普遍延缓了开盘速度，今年第一季度，新推楼盘量还不到2009年同期的一半。如果不能增加供应量，房价很难稳定下来。

4个月升到3.5万元/ 平方米

在北京“混”的开发商，无不知道在市场火爆时，要使“捂”字诀。

北京市出台地方版“国11条”。其中提出，一个商品房项目盖了多少栋楼，必须一次性预售，申请预售证后，必须在三天内一次性公布全部房源，并严格按照申报价格、明码标价、公开对外销售。

不过，这难不倒专业房屋代销公司老总林谦（化名）。他在北京房地产销售圈混了10余年，手下有个美女销售员，在2007年卖了4亿元。

2009年初，林谦认识了北京西四环附近某楼盘开发商李总。其时，李总公司正受“宏观调控”煎熬，有个20万平米项目。眼看市场价格直降，身边开发商纷纷“割肉”。李总认为楼盘位于四环内海淀区，最低不能低于2万元/平方米。林谦建议：可以2万元/ 平方米接单，前提是李总公司再撑半年，到2009年6月再卖。

2009年6 月，市场逆转机。李总项目旁边二手房已经卖到了1.8万元/平方米，林谦有信心以2万元/平方米开盘。

李总楼盘当时已经盖了50%，已经具备了申领预售证的条件。“房屋销售规定中只有对申领预售证最早时间规定，却没有最晚时间规定，”林谦建议。

2009年12月，李总的楼盘市场价格已经涨到了2.5万元/平方米。

虽然资金充裕，李总还故意拖了建筑公司1个月，才结算了部分工程款。为此，这一信息也很快在建筑工程圈子传开，又传到了建设主管部门。林谦明白，李总“不差钱”，目的是为了给延缓开盘制造借口。拖了4个月开盘2010年2月，李总的楼盘旁边的二手房价已经蹿上了3.5万元/ 平方米。

拖盘有术

林谦佣金是按照销售总额提成的，楼盘越涨价，他赚得越多。

2009年11月，北京住建委等多部门启动了整治市场秩序活动，专门打击捂盘惜售等问题。预售证必须拿了，但拿到后要在3天之内开盘销售。

林谦又拿出了一个案例作为借鉴：2009年7月份，林谦在做一处20万平方米楼盘开盘时，为了将开盘日期拖延2个月，就将20万平方米楼盘分为三部分处理，10万平方米楼盘抵押给银行；另外5万平方米楼盘，找了一家企业以“团购”的形式先行买下；剩余5万平方米，林谦发动售楼员和其他路子都来“捧场”。

然后，林谦拿出了100多套房源号称“公开销售”。林谦将开盘价定在了3万元/平方米。最后，在1000多名购房者“排号”中，仅有12套房子成交。

林谦认为，价格越“离谱”，捂盘计划也就越能达到目的。

住建委可以监管楼盘开盘，却无法监管开发商售楼速度。使好“拖” 字诀，还有一个办法就是推出一些差产品。

如北京东四环外一处著名大盘，本有很多品质好的住宅产品，却只开盘一栋24层塔楼，该栋楼本来计划做商业，整层出售，后来成了70年产权住宅。开发商简单将“大开间”房屋隔开，没有燃气做饭，且要到2011年国庆节才交房。

涨价，涨价

据北京市统计局3月14日数据，北京1-2月份四环以内期房开盘价格达到了31200元/平方米，六环以外新盘开盘价也突破了万元，涨幅在13%以上。

同时，北京楼盘交易量出现大幅度下降。据安居客数据，3月3日到3月14日， 北京楼市总成交量11175套，同比2009年下降16.1%，商品房总成交量下降33.1%，商品住宅成交量下降48.9%。

如此深降幅，一方面是因为价格过高造成交易量下降，另一方面也是因为开发商捂盘惜售，造成供应量下降。

杨少锋分析，2010年全年都是2008年开工项目入市期，而当时房地产经历了长达11个月的开工量急剧下降，平均每月降幅在21%。开工量直到2009年3月份才真正转负为正，也就是说到2011 年3月份，房屋供应量才会大幅度提升。此前，将是市场供不应求期，房价很难因为调控投资性需求，而出现下降。

至于市场能否接受高房价，开发商也有一套做法。

开发商们一面拖延开盘，一面加大“蓄水量”。也就是在开盘之前，先通过网络和短信散布开盘消息，然后对意向购房人进行登记。假如只有100套房子，就一定要有500个意向购房者以后，选择某一天集中500个人“排号”买房。

这除了制造热销假象外，更重要是制造“僧多粥少”的情况。尤其对于眼看房价“越不买越涨”的结婚族来说，狠狠心接受高价正落入开发商的“盘算”。

“蓄水”然后“开闸”，水冲击而下的力量比河水正常流动力量强得多。林谦这些代理公司就指望这种力量。“蓄水”方式，可以让购房者接受这1000-2000元/平方米抬价。

但是，市场交易量急剧萎缩，为了获得更大的成功概率。开发商们“蓄水”提前时间越来越长，蓄客和房屋套数之间比例也越来越高得离奇。

例如，东南四环某项目本来计划在2010年3月份开盘，在2009年11月份就放出消息。而且将意向开盘价格只定在1.5万元/平方米，周边项目售价都在2.5万 -3.5万元/平方米之间。等购房者打过去电话，连售楼小姐都表示，开盘绝对不可能是这个价格，现在只是登记。

北京西四环的某项目，更是将300套房子，派出了6000个号，大部分购房者无功而返，而开发商却成功地将房子从1.8万元/ 平方米涨价到了2.6万元/平方米，而且卖个精光。

在“沉住气”和“抛盘”之间

2月23日，北京出台了地方版“国11条”，开始打击囤盘捂盘。更让开发商们担心的是，未来获得贷款难度在加大。

上海也要求加强商品房销售管理，力保全年竣工2000万平方米商品房。对于虚拟交易、囤地捂盘进行查处。

广州则出台了“粤四条”，各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照 “一套房一标价”的方式明码标价。

在社会舆论压力和政策变化预期下，开发商们在“沉住气”和“抛盘”之间犹豫不决。北京大部分宣布3月份开盘的新楼盘，几乎都将开盘日期放在了月底。观望情绪明显。

林谦觉得，这一切都是不好的迹象。但2月28日李总告诉林谦：“先别着急，现在企业根本不缺钱，拖上半年没问题。拖到‘两会’后再看看怎么样。”