如何正确认识“名校物业”

自从上周的安省小学新排名公布后，引起了大家的不少评论和解读。从本人对一些评论的了解，觉得似乎有必要对“名校物业”提出个人的分析，以供大家在为子女选择学校和置业时，有另外一个参考的思路。首先，对名校认识的角度，是要了解当事人的需要和客观状况，比如说，如果是一个报到不久的新移民，近期无计划置业，只是需要为子女找一个学校目前排名靠前，同时租金较低的社区。那么，他（她）对于名校的选择比较是很单一的（在可承受租金范围内）。但如果你是计划置业，同时关注将来子女就学的环境和物业升值潜力，那么，选择的方向和标准将有相当的不同。同时，由于家庭情况不同（有无子女及他们年龄的阶段）和对房屋期望值的差异，置业者在选择房屋时，是否考虑名校因素或对其重视程度，是存在不同认识的。对于那些非常重视学校排名，同时认同名校因素一定影响物业升值潜力的朋友们，本人有以下一些看法供他们参考。

学校排名变化和波动是常态现象

在本人的经验中，大部分的置业者（即使有就学子女），虽然他们重视学校排名，但并非将它作为唯一的标准或最重要的因素。由于Fraser Institute 对安省学校的排名，主要是以EQAO 考试的结果作为依据，所以，学校的排名位置的波动变化是可以预期的。本人前一篇文章已说过，华人熟悉的Bayview Glen 小学，从上一次的第一名跌至这一次的44名；William Berczy 小学，从上一次的第一名，跌至目前的第26名；Seneca Hill 小学，从上一次的第一名，跌至这次的第29名；而相对而言，上一次排名第171名的Norway Junior Public School, 此次则跃升至第一名；上次排名第122名的Golf Road Junior Public School, 此次跳跃到第一名。本人认为，这些排名的变化，并不一定代表这些学校实际水平的改变，但是可能会促使这些排名下降的学校，进一步改进教学方法，更为认真地跟进学生的学习进度，从长远来看，或许反而有正面的影响。学校教学质量的改变（上升或下降），都不是短时间可以做到的。而且，置业不同于租房，业主们因学校排名的变化而考虑换房，也是不太实际的。

小学排名的重要性相对较低

本人这种看法并非从教育专业的角度出发，而是以地产市场角度和升学的流程而言。其实，安省的小学很多是从幼儿园至八年级，而高中只有四年，从时间和教育的角度，小学阶段的重要性是不言而喻的。但加拿大没有国内的高考制度，各个大学主要是以学生高中最后两年（11，12年级）成绩作为录取的重要参考指标；而且，相对而言，所谓名校的成绩，其参考价值（含金量）在大学的评估制度中，可能也有不同的认定，置业者对名牌高中的青睐，自然可以理解。所以，我们地产经纪同业和很多物业买卖方经常强调和评论的，还是一些名牌高中。在认同学校排名对地产价值正面影响的前提下，我认为评估所属高中的排名更为重要。

学校排名与家庭收入有差异

我们如果认真分析各个学校的全面资料，可能会发现，相当多排名前列的多伦多小学，是新移民比例较高的社区（当然也有位于富豪区的），学生家长们的平均收入较低。譬如，排名第一的 Hillmount 小学，David Lewis 小学，Kennedy 小学，其家长的家庭平均收入均在5万元左右或以下。由于此因素的影响，我觉得在中长期的发展中，这些社区增值潜力有瓶颈，很难出现高出平均值的增值幅度。从正面的角度来看，如果以较低成本购置这些社区的物业，让子女能够在不错的小学就学，若干年后再换房至更理想的社区。虽然房屋的增值可能有限，但子女得到的优质教育，仍然是让你物有所值的。

学校排名非物业增值的最重要因素

很多来自国内大城市的移民，都体认到学校排名对物业增值的重要性。我也认为加拿大的主流社会，同样肯定它对物业价值的重要影响。但我相信他们大部分在置业时，不会将之视为选择物业的最重要因素。从社区整体的外貌和结构，就能直观地判断出此社区的价值和升值潜力，我相信很多已经看过一点数量房屋的置业者们，可能明白和认同这一点。但你去到一些所谓的高尚社区，看到宽大的地段，大量翻新重建的物业，维护漂亮的前园，大片的公园绿地，你将会认定它是优质物业。在这些物业中，排名前列的学校可以对它们的价值锦上添花，但并非决定因素。同样存在的现象是，某个城市对于所谓的高尚社区，均有其长期固有的看法（成见）。它的形成可能是历史，房屋结构，社区规划，交通生活设施和其他因素（包括学校排名）导致的。当它一旦形成时，是不可能因单一因素的改变而受到影响的。所以，家长们可以将学校排名作为置业时实际的需要和增值的因素，而将它作为优先考虑因素。但如果从地产增值的角度，它可能不是最为重要的因素，而且，在一个中长期的周期，学校排名完全可能发生一定的波动变化。

本人将持续发表买卖房屋（自住或投资）的分析，观察，欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

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