GTA公寓销量创新高 再次引发业内担忧

(本网综述) 从过去的一年多至今，多伦多的高层公寓楼的销售量和价格一直呈上升趋势，但是不少业内人士对此市场心存担忧。建筑工业及土地发展协会本周公布，今年五月多伦多高层公寓楼的销售量创下历史新高，再次引发了业内的热议。有专家还警告，本地房市已经严重“过度建设”，在未来一两年房价大幅下降的可能性相当高。

背景：五月GTA公寓销量创新高

据建筑工业及土地发展协会（Building, Industry and Land Development Association，简称BILD）的数据，今年五月大多伦多地区一共销售了2433间高层公寓，比去年同期大幅增长近50％，是有记录以来销售成绩最好的五月份。值得注意的是，今年四月份也是史上同期销量最好。

在高层公寓强劲销量的推动下，本地新屋市场的年销售量（总计4289间）也录得37.4%的增幅，其中低层物业(包括独立、半独立、及镇屋)销量则上升24.2个百分点。

从今年1月至5月整体来看，大多地区新屋销量达18,982间，较去年同期上升12.1%，其中高层升幅29.3%，而低层物业则倒退5.9%。

值得注意的是，在本地的公寓楼市场中一直不乏外国投资者的身影。据市场研究公司Urbanation 提供的数据，在本地所有新售公寓中，被投资者购买大约占45%至60％。

上个月，由外国投资者在本地购买的2800万的复式公寓（penthouse condo），曾引起了本国乃至国际房地产界的广泛关注。该公寓位于Yorkville四季酒店（Four Seasons hotel），其面积为9038平方英尺，这个公寓平方英尺约3000元，是迄今为止在加拿大售价最高的高层公寓。

分析人士：公寓房市场已经过热

BILD的报告出台后，再次引发了不少业内人士的担忧。多伦多知名房屋分析师邓宁（Will Dunning）指出，本地高层公寓单元的销售已经“过量”，超过了人口统计正常水平。这表示市场中有很多投资者在活动，是个令人担忧的现象。

他指出，以今年五月为终点向前算12个月，本地公寓单元的销量大约为2.6万套，但是从人口统计学计算的实际需求量只有1.4万至1.5万套。邓宁还强调，本国经济正在复苏，大量的工作集中在市中心，但是“即便经济处于健康状态（healthy economy），我也不确定市场能否支持这么大的销售量”。

无独有偶，正在温哥华公干的联邦央行行长坎尼（Mark Carney）也曾对警告，超低利率助长住房市场过热，尤其是在大城市公寓市场处于危险的过热状态。一旦利率上调，许多（many）国民将遭受财务上的打击。然而，当地又有多少人把行长的这番警告放在心上，便无从知晓。

坎尼表示，现在全国的平均房价都超过经济衰退前高峰的13％以上。在一些大城市（如温哥华），房价比去年同期上涨了25.7％至83.2万的水平，这是平均家庭收入的11倍。

多伦多的情况则比温哥华好一点，但是房价也到了人们难以负担的水平。据满银（BMO）的数据，多伦多目前的平房价为48.5万元，是家庭收入的6.7倍，而2001年的本地平均房价只是家庭收入的4.3倍。

争议：未来房价是否会大幅下降？

几乎所有的业内人士都相信市场有“过热”现象，但是专家们一直无法就未来房价的走势达成一致意见。

资本经济（Capital Economics）驻加拿大的首席经济学家马达尼（Dave Madani）表示，房屋价格根本无法保持永远上涨。加拿大住房市场已存在泡沫，在未来一两年房价大幅下降的可能性相当高。即使未来三年内房屋的平均价格下跌高达 25％，他都不会感到意外。

马达尼警告说，多伦多的公寓市场中有太多的投资者。虽然公寓单元的价格一直上涨，但是租金却保持平稳，投资者无法获得良性的现金回流。当他们无法支付费用时，就会退出市场。更糟糕的情况则是，房价下跌令投资者开始出售物业，这将导致多伦多遭遇一个过剩的二手公寓市场。

然而，一些分析人士则认为公寓建设热潮是可持续的。在城市地区新的低层住宅不足，迫使买家去买高层公寓。对不少年轻一代的购房者来说，他们也比较中意在高层公寓里的生活，而这些人将成为为市场提供需求的主力军。

本国智囊机构加拿大咨议局（Conference Board Of Canada）在昨日（周二）的一份报告中指出，本国大多数房地产市场都处于“平衡区”（in balanced territory），既不是买方市场也不卖方市场。咨议局经济学家维比（Robin Wiebe）提到，与去年同期相比多伦多5月份新上市数量下降约20％，这造成价格上涨压力。

分析人士预计，今年下半年会有更多房屋上市，政府方面的一些政策调整（如加息），都将有助于给市场降温。不过，市场降温也要取决于投资者的兴趣程度，尤其是来自海外（主要是香港和中国大陆）的投资者。一些投资者用现金买房，并不受利率上升影响，但是他们也可能是善变的（fickle），不能保证一直会留在市场中。

这些投资者最在意的是资产保值（capital preservation）。他们认为加拿大的投资环境安全，所以选择在这里买房。与普通的炒家相比，这些人会把房屋放在手上更长时间。然而，也在房市到达顶端的时候，他们也会出售的。