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经济学家：涨息1% 房价就会下跌5.8%
只要利率上涨1%，并维持一段时间，大多伦多地区的房屋销售量便可能大跌15.3%，房价也将跟著下跌5.8%，这是一位资深房地产经济分析师3日作出的预测。
据多伦多星报电子版报导，房地产经济学家邓宁（Will Dunning）分析，即使利率仅上涨0.5%（正如过去三周陆续上涨的房贷利率涨幅那样），也可能与2012年相比，到2015年时，转化为房屋销售量减少9%，房价下跌2.6%。
邓宁说，一旦房价开始下跌，无法预料会产生何种后果，这要看届时对消费者信心的影响有多大。他警告道：「有可能一旦消费者开始预期房价下跌，对房屋的需求过度下跌，亦即超过经济基本因素应该导致的结果，从而令房价同样过度下跌。」
房地产经济学家邓宁说，房贷利率小幅度上涨都将对房地产构成重大影响。（取材自Centract公司网站）
他继续说：「还有，因为房地产是创造工作机会的强大引擎，房价的小跌幅都可能转化为对总体经济的大冲击。」
邓宁是加拿大房贷专业人士协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals）的首席经济师，但他强调，他的这次分析是独立进行的，与他担任的职务无关。
他认为，联邦政府压抑成长过快的房地产市场要适可而止，一定要避免矫枉过正。他近日又提醒渥京政府，去年夏季实施的提升申请房贷门槛新规定，有可能造成新屋开建量在2015年前减少25~30%，建筑业工作职位随之减少15万份。
就在邓宁警告说利率上涨将令房地产业大幅度冷却之前一周，受到美国的央行联准会（Fed）量化政策改变的影响，债券市场殖利率显著上扬，金融专家预期加拿大固定利率（fixed rate）也将持续上涨，并据此告诫消费者，最好赶快锁定房贷利率。
实质上在过去三周内，满地可银行（BMO）的五年期固定房贷利率已上涨至3.59%，皇家银行的这项利率上涨至3.69%，比三周之前高出约0.5%。
邓宁感到，满银和皇银这一轮房贷利率调升不合理，因而可能会在数月内有所下降。可是他又说，如果这样的房贷利率上涨得以维持，房地产市场风险便会上升。
他预测，多伦多房地产局（Toronto Real Estate Board）数日内要公布的6月销售量，将可能显示最近众多买家急于入市，想赶在利率上涨前买下房子。
把这贴顶到头条！
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永远不会有只涨不跌的市场，也永远不会有只跌不涨的市场。
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房市跟股市也没啥不同。都有周期性。只要不过度借贷，或杠杆太高。也没啥可怕或过度兴奋的。现在很多人相信加拿大房市不跌的神话，都快成房市的信徒了。
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加息和房价没关系。
我3年前的7月15日写的文章，今天还是这个看法。
买房的秘诀：早买。
http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1464
贷款利率涨了，加拿大房价会下跌吗
发布: 2010-7-15 08:37
作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家
来源: www.5in.ca 我住加拿大
查看: 242次
经济复苏=利率上涨，利率上涨贷款能力减弱，因此房价下跌。
经济复苏=就业好转，就业好转购买能力增强，因此房价上涨。
经济复苏了之后，利率和就业率上升到底是会引起房价上涨还是下跌哪？很多人都在观望。在观望中，加拿大的房价日趋回稳，抢offer的卖方市场已经被均衡的供需市场所取代。
最近几个月，消费者看到了这样一些事实：加拿大经济正在恢复，商业银行于4月初大幅调高固定利率按揭贷款利率；CMHC制定新的政策收紧房贷保险审批标准；央行在6月初调高拆借利率，导致商业银行提高浮动利率按揭贷款利率；就业率明显好转的同时房产交易成交量大幅减少；7月20日央行是否再次加息成了潜在购房者最关注的话题。。。将这些信息汇集在一起，看上去似乎是加拿大房价下跌在即。但有些人却认为，目前，当下，就是买房的最佳时机(absolute perfect time)，而不是等待和观望。现在房价回稳，利率仍处于低水平，如果通胀率和利率继续上涨会出现什么局面呢？房价、房租和其他商品一样会上涨。而抵御通胀最天然的工具就是固定资产。这是一种看法。而其他消费者则认为HST实施和利率上涨之前抢offer使房价虚高，地产价格有泡沫，等买房者减少之后，房价自然下跌，到时候去抄个底。
对于经济现象和未来的预测，由于每个人愿意接受和认可的信息不同，所以会做出完全相反的判断。有没有统计数字能够说明利率和房价的关系呢？有。美国的一位经济学家将利率和房价走势做了一定的关联，如下图：美国1970年至2006年，30年贷款利率和房价相关联性走势图。79年至87年，以及90年至98年，是明显的利率与房价相关时期。2002年至2006年利率平稳时期，房价有涨有跌。
美国人结论简单明确：利率持续上涨，房价会随之下跌；利率持续下跌，会刺激房价上涨；利率保持平稳，房价根据供求关系涨跌不定。
从目前加拿大房地产市场的情况来看，银行加息之后，成交量出现了大幅萎缩，但房价变化不大，尤其是百万元以下的普通民居。房地产市场slow down是很明显的。卖房的人有时间去布置一下要出售的房产，甚至预先做一下房屋检查。买房者更是受益良多，从容地了解社区和房屋结构，预先申请按揭贷款，下offer的时候附带对自己有利的条件等等。这种供需平衡的地产市场是健康和有序的，对买卖双方都是好事。在这种供需平衡的情况下，房价会下跌吗？下图是CMHC对加拿大未来房价的预测。结论是：稳中有升。
较早前，CMHC对加拿大按揭贷款利率的走势也作出预测，如下图：
从以上两个图上看，未来2-3年内，加拿大住房贷款利率会逐渐提高，但房价也会稳中有升。加拿大人与美国人的预测为什么会不同呢？笔者个人认为有如下原因：
1. 加拿大浮动利率贷款的月供款不随利率的升高而增加，美国的浮动利率贷款的月供款大多随利率的变化而变化。因此，在美国，加息周期内，购房者担心未来家庭支付能力的顾虑比加拿大消费者更重，因此，利率上升对房价的影响较大。
2. 加拿大是个移民国家，新移民对住房的要求是刚性的，利率变化对房地产的影响只是一个因素，对部分移民没有决定性的影响。笔者接触过的华人消费者中，很多人认为加拿大的住房按揭贷款利率比中国低多了，在加拿大借钱买房比将资产从中国转移过来更加经济。
3. 随着安省和BC省实施HST，房租一定会大幅提高，从家庭开支的角度考虑，越来越多的人会认为买房更合理。安省最近公布的房租年涨幅上限引起了一片哗然。省政府宣布2011年房租涨幅上限为0.7%，是35年来最低的上限。这一消息令安省房东协会大为不满，HST的实施对维修费、水电费、管理费的影响远远超过0.7%，但是没办法，政府是按照上一年消费物价指数来算上限，有一年的时差。房东看到这种情况一定会采取相应的办法，最简单的就是不续约，另找租客。政府希望通过行政手段控制房租过快上涨是违背经济规律的，恐怕也是一厢情愿的。
笔者始终认为，买房自住最好的时机就是“早买”，无论利率和房价涨跌。住进自己房子的那一天就是停止付房租的日子，不再为房东打工。如果你的年收入有1/3交给了税务局，税后收入25%交给了房东，那么你一年中正好有50%的时间是在为税局和房东打工。期待房价下跌的消费者很少能买到称心如意的房子，房价下跌，房源就会减少，可选择余地少；如果房价持续下跌，无论你什么时候买，买到手之后就是贬值，又怎么会称心呢？除非是刚刚好抄底。
个人观点仅供参考。
作者：王红雨加拿大房屋贷款专家电话：416-880-5089
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加拿大房价跌一半也没啥奇怪的。只要自住，没有十栋八栋投资房，怕啥。
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请不要用房价要跌,建筑市场解决工作之类的观点来吓政府,迫政府不加息,加拿大政府是做不了主的,得看美国,美国加了,加拿大敢不跟吗?美国减了,加拿大敢不减吗?
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