为何选择投资房产基金比买公寓更划算？

近两年，加拿大一些大城市如大多伦多地区的公寓房市场火热，吸引了很多国内和国际投资人士的眼球。可是，皇家银行（RBC）最近公布的一项报告显示，在加拿大投资公寓的收益率其实远不如“不动产投资信托基金”（REIT）。特别是对于希望长远投资的人士来说，REIT无疑是个更好的选择。

据悉，REIT是一种类似封闭式共同基金。它先向投资人募集资金，再用以投资房产（通常是公寓大楼）。REIT具有房产的所有权，平时收取租金并定期分配现金股利给投资人。如果REIT出售房产，则收益或损失都归投资人。由于REIT的主要收入来自租金，因此收益较为稳定，而该基金也必须将未来绝大部分的盈余用作派息。正因如此，不动产投资信托的派息率远高于市面一般股票。

RBC的经济学家史密斯（Michael Smith）和唐尼（Neil Downey）在研究报告中选择了本国的两个REIT进行研究和观察，分别是位于多伦多的“加拿大公寓房地产投资信托基金”（Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust），以及位于阿省卡尔加里的“博道房地产投资信托基金”（Boardwalk Real Estate Investment Trust），这两个基金旗下都拥有大量的公寓。

调查发现，在一到两年的短期内，多伦多和卡尔加里公寓单元的投资回报率分别为18%和27%，而上述两个REIT的回报率为11%和12%，略逊于前者。可是，在三到七年的长期之内，两地公寓单元的平均回报率为41%，而上述两个REIT的回报率为78%，大大超过了前者。

报告的两位作者指出，虽然加拿大人更倾向于投资房地产，但是这组对比数据已清楚地证明，购买REIT的长期收益率高过投资公寓。

REIT的亮点还在于门槛很低。以多伦多的“加拿大公寓房地产投资信托基金”为例，虽然它的回报率这么高，但是最低的购买金额还不到该基金旗下资产净值的7%。卡尔加里的“博道房地产投资信托基金”的购买金额更低，只有资产净值的4%。如果投资人在多伦多投资公寓，是永远也拿不到这么低的比率的。

近几年来，很多国际机构甚至加拿大的市场研究人员都不看好加拿大房市的前景，尤其是公寓房市场。在这个时候，投资公寓是有风险的。如果公寓价格上涨停滞或是出现下跌，公寓房投资人就会受到损失。可是，REIT的投资人却不受这个影响，而且随着房市前景看淡，人们对出租公寓的需求将会增加，反而会提升REIT的收益率。

不过，投资REIT也不是没有风险。投资人应留意景气及区位等因素将影响空置率的高低、经营者的经营管理策略及是否善尽管理责任、承租户是否正常缴纳租金，以判断收益分配及REITs净值及股价是否将受到影响。并观察历史成交股价，以较低持有成本获取较高年化利率等。