银行撤资 三四线城市或面临地产风暴

国家统计局数据和最近的几则新闻表明，楼市正出现或将出现分化局面，以北京为代表的一线城市房价回到上升通道，而三四线城市将面临一场房地产风暴。

作者：马克

11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格数据，数据表明，10月房价跌幅扩大，超九成城市下滑。

新闻标题又被做成了“楼市寒冬”。楼市真的进入寒冬了吗？从往年看，似乎媒体每年都要让楼市经历一次这样的寒冬。从2008年到2014年，每到年底，都会出现“楼市寒冬”的新闻，而房价却年年在涨。

不过统计局这次的数据，如果结合其他几则新闻看就妙了。

首先，今年8月份监管层"劝诫"信托暂弃三四线城市。这是《经济参考报》的消息，银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民企位于非核心城市的房地产项目。

其次，建设银行表示或收缩三四线城市房地产贷款，建行负责人称，更倾向于选择和央企房地产企业合作，并尽量选择一、二线城市的房地产项目，收缩三四线城市项目。

再次，就在统计局公布楼市数据的当天，前民生银行董事长董文标领衔的中民投豪掷248.5亿拿下董家渡地块，上海新总价地王诞生。

第四，搜房网数据表明北京新房价格止跌回升，同比去年有所上涨，而二手房价格也止跌回暖，貌似和统计局数据打架了。如图：

从这几则新闻看到，中国金融业已经密切关注三四线城市的楼市风险，甚至已经开始从那里撤出；但至少以董文标、史玉柱为代表的民营资本依旧看好北上广一线城市。中民投是新近成立的一家民营投资集团，注册资本高达500亿人民币，其掌门人是曾经开创小微贷款行业的董文标，他对市场的判断非常准确；而市场数据也证明北京楼市已经止跌回稳。于是我们得到一个结论：楼市正出现或将出现分化局面，以北京为代表的一线城市房价回到上升通道，而三四线城市将面临一场房地产风暴。

为什么说三四线城市的楼市危险了，因为房地产企业都是高负债经营，金融的支持对于房企的生存至关重要，所以银行一旦从三四线城市撤退，不再给那里的房企和房贷融资，就会对当地房地产业造成致命打击。银行，虽然留给人的印象是“晴天打伞，雨天收伞”的邪恶面貌，但不得否认其对于行业风险的嗅觉非常灵敏。银行会撤资，一定是那里的房地产业出了问题。

为何说一线城市无碍，也是因为有金融资本的支撑。中民投夺地王是一个信号，民营资本的嗅觉一向是最灵敏的，因为他们玩的是自己的钱。

徽湖的实地调查也佐证了笔者的这个判断，徽湖在昨天的博文上记录了去三四线城市密集考察的亲身经历，发现那些地方的楼市体量超大，远超当地的实际需求，比如60万的人口的小县城，居然有600万平米的住宅开发量；二是当地开发商的融资成本相当之高，月息三分都敢借，年息就是36%，根本无以为继；再就是政府的胡乱规划，不懂商业地产的规则，导致不少大型商业中心根本无法运营。

于是我们也可以理解银行为何会撤资，供大于求、成本过高、不懂经营，导致了三四线城市的楼市问题积重难返，银行再也不敢为其进行后续融资。由此，我们可以预见到一场风暴的临近，当地开发商的批量死亡近在眼前。

只是，开发商的死亡能否大幅撼动当地房价，还让我们拭目以待。

很可能，三四线城市的楼市会进入寒冬，需要很久很久才能迎来春天。