一线城市上海广州深圳房价均已“停跌”

2015年开年，一线城市房价全线“停跌”，二线城市房价格则企稳，三线城市处于调整阶段。国家统计局2015年2月17日发布最新数据，1月份全国70个纳入监测的大中城市中，房价环比下跌的城市仍然多达64个。不过，北上广深四个一线城市房价环比中，上海、广州、深圳均已“停跌”，北京也仅轻微下降0.1%。国家统计局认为，当前环比房价继续分化，一线城市房价初步呈现“止跌回稳”态势。从同比看，多数城市房价下跌明显，如1月份北京、上海、广州、深圳房价同比分别下跌4%、4.9%、5.4%、1.4%。房价同比继续下降，这主要是受去年同期基数较高影响。

作为中国楼市变动的主要城市风向标，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格数据显示，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.7%。新建商品住宅(不含保障性住房)同比数据则显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为0.8%，最低为下降10.5%。

2014年下半年，纳入监测的70个大中城市房价环比曾连续三个“停涨”，到了去年12月，深圳出现房价环比上涨，打破了70个城市房价环比全数“停涨”局面。而今年1月份，北上广深四个一线城市房价环比中，上海、广州均已变为持平，深圳继续上涨0.3%，北京则轻微下跌0.1%。国家统计局认为，1月份环比房价继续分化。一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平均连续四个月微涨。二线城市房价环比综合平均仍然下降，但降幅缓慢收窄。三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大，房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。

随着北京土地市场的过年前最后一拍结束，截至2月16日，在不足50天内，北京土地市场成交额达到了452.29亿元。截至2月16日，今年年内，北京、上海、广州和深圳四个一线城市卖地收入达693亿元，约占2014年1月份卖地收入914亿元的75%。其中，北京一城土地出让金额达一线城市卖地总收入的65%以上。在广州，2月10日，广州市国土资源和房屋管理局公布了广州市2015建设用地供应计划，预计2015年出让204幅地块，总面积达1621.46万平方米。而从上海方面来看，2月5日，上海大宁挂牌一幅新地块，挂牌起始价为60.67亿元。据悉，该地块将成为新“地王”，而上海3月份预计有超过145亿元的土地出让。

据易居统计显示，从2015年1月份一线城市的库存消化情况来看，新建商品住宅成交均有所上涨，去库存速度也明显加快。事实上，在房企争相抢夺一线城市土地储备的背后是有逻辑的，即房价正呈现上涨趋势，即使一线城市成交量减少，也能通过降价迅速实现反弹，进而资金回笼。数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%;“北上广深”4个城市新建商品住宅成交均价分别为27510元/平方米、28588元/平方米、14176元/平方米和27146元/平方米，环比增幅分别为6.4%、-4.8%、-3.2%和2.4%，同比增幅分别为3.9%、11.1%、7.5%和-6.9%。其中，北京和深圳环比增幅较大，上海的同比增幅较大。

易居统计数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅库存量为3748万平方米，环比降低3.9%，同比增长35.5%。这意味着一线城市1月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2014年12月份12.6个月的数值出现了小幅下跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。鉴于此，从去库存周期看，一线城市住宅类物业的去库存速度明显加快，这反映了住宅市场去库存压力得到了进一步的释放。此外，随着降准效应的积极释放，预计过年后一线城市供求双方会继续活跃，这将会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。一线城市楼市房价步入上涨通道，下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

向以往爆发式的增长告别，就会迎来需求快速萎缩和房价急剧下跌吗?答案也是否定的。世联行报告指出，根据根据UNdata(联合国数据库)对中国人口年龄结构的统计及测算，2015-2020年，中国25-34岁的人口(即首置型购房者集中的人群)将保持在2.4亿左右，占总人口比例为17%。34-49岁的人口(即改善型购房者集中的人群)在2015-2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这表明未来20年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。除了改善性住房需求进入高峰期，还有城镇化率提升、家庭规模小型化、棚改等因素影响，预测2015年房地产市场销售总量仍将在一定高位波动。

一线城市仍然普遍看涨。世联行认为，一线城市房价会上涨、演绎资产的故事;二线城市分区域，有些城市会平稳中上涨，是增量的故事;三线城市分化更为明显，房价下跌的居多，也会有上涨的城市，是选择的故事。全国商品房销售金额超过2014年是大概率事件。中金公司报告预计，2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。对于房价，该公司预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳。

今年的立春已过，天气逐渐暖和，但中国房地产行业却从未像今天这样，对这个春天却充满疑问。如果说房地产行业的调整期始于2014年，那么，2015年，这个行业和市场将更趋谨慎和理性，从以往只盯着价格和规模，转变为更关注服务和发展，或不失为一种积极的变化。房地产仍是经济的平稳器，未来政策转向差异化，并不意味着市场会随着政策周期而大起大落，而是通过市场自发机制，驱使供求逐渐平衡。跟随宏观经济的步伐，未来住房市场进入中速增长常态，中国房地产进入白银时代，政策、市场和行业都将迎来根本变化，2015年被赋予“转型元年”的期待。

从2014年起，中央对房地产调控思路已经转向，行政化的一刀切政策越来越少，坚持市场化调整方向。行业规则构建增多，包括公积金调整、不动产登记暂行条例等，均着眼于构建房地产市场长期机制。另一方面，金融工具运用增多，包括利率调整、存款准备金调整等，相信这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式。我们因此有理由相信，2015年楼市有望实现软着陆。世行业规模并不会急剧衰减，市场在探明需求的顶部以后，规模总量将不再高速增长，但预计在未来5—10年，依然会维持在一个比较稳定的高位水平。不同于以往，随着中央房地产调控政策权限“下放”到地方政府，中央对地方的政策干预已鲜有耳闻。岁末年初之际，地方政府已经出台许多救市的微刺激措施。可以预见，延续2014年态势，2015年楼市在政策面将迎来全面“宽松潮”，货币环境也将趋于宽松。

紧接着，今年2月4日晚央行公布降准，更像是一场甘露，降准叠加降息，释放的资金会优先流入楼市。此外，在最新发布的四季度货币政策报告中，央行放弃了此前“坚决抑制投机投资性购房需求”的措辞，这意味央行对房地产的态度由抑制转为刺激需求。政策的落地将增加房地产行业资金的流动性,开发企业以及购房者的贷款需求将可能得到扩大性的满足,有利于激活整个行业。从去年下半年资金、经济政策已经多次微调,和上一轮降息相比,本次降准已经明显少了“久旱逢甘露”的意义,最多只能是锦上添花。企业融资环境在年初已经放宽,从银行对房贷额度以及优惠力度上看也趋于宽松,加上当前公积金等政策利好的信号传出,和去年相比,买家的贷款环境也走在变好的路上。

融360金融搜索平台对全国最具代表性的15个重点城市的房贷市场进行了一次节前调查。数据显示，相比1月的房贷利率，过年前15城中有10城平均利率继续下行，3城保持不变，2城利率有所反弹，8.5折优惠利率再现北京和上海。与此同时，报告预计，与2014年前紧后松的走势有所不同，2015年上半年银行很可能会延续2014年年底宽松的房贷政策。不过，总体来看，2015年房贷政策将呈现前松后紧的走势。事实上，自去年下半年开始，央行便推出多项房贷利好政策。其中，“9?0新政”是个突破，规定贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。不过，尽管房贷有所放松，但是银行一方的房贷利率并未跟上。此后，去年11月22日央行降息，倒是让不少购房者享受到了切实的优惠。

《不动产登记暂行条例》将于3月1日施行，全国业已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书，力争2015年底全面颁发新证书。国土资源部2月16日下午通报不动产登记工作第三次部际联席会议有关内容时称，已完成职责和机构整合，具备颁发新版证书条件的地方，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书;对未完成职责和机构整合的地方，要继续按照原有职责发放各类旧版证书，确保登记工作不断、秩序不乱，平稳有序。条例实施后，无论是依法颁发的新证书，还是继续颁发的各类旧证书，以及条例实施前已经依法颁发的各类证书，都继续有效。

力争2015年底全面颁发新证书。信息平台建设今年上线试运行，2016年拓展扩容，确保2017年全面运行。完成国家层面统一登记窗口正式运行的技术准备工作。目前国家层面不动产登记职责整合工作已经完成。不动产登记簿册设计已经完成，相关配套规章政策不断细化，登记信息互通共享加快推进。地方职责整合工作全面启动，26个省份完成了省级不动产登记职责和机构整合。市县级不动产登记职责整合工作全面推进，30多个市(州)完成了市本级职责整合工作，70个县(市区)完成了县级职责整合。

来自国土资源部的消息称，近日，中央编办、财政部、农业部、国家税务总局等八家不动产登记工作部际联席会议成员单位相关工作人员，在国土资源部机关集中办公，就近期不动产登记工作推进中的重大事项展开研讨。国土资源部地籍管理司司长王广华表示，目前，国土资源部牵头制定的《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)已在征求国务院36个部门和全国31个省(区、市)国土资源主管部门的意见。同时，不动产权籍调查的有关政策意见也在抓紧起草，力争3月1日《条例》实施前出台。

随着《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)实施进入倒计时阶段，各项细则的研究也在抓紧进行中。国土部资源部不动产登记局相关负责人称，第二次集中办公讨论研究了《实施细则》以及《关于做好过渡期间不动产权籍调查工作的通知(征求意见稿)》，将于今年3月1日正式实施的《条例》大多是原则性条款，真正落地需要操作细则，《实施细则》便是重要的配套文件。进入地产白银时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。

房地产中长期行业规模增长空间有限，开发商应回归市场饱和度较低、未来仍具潜力的一二线城市。此外，龙头开发商纵向一体化，未来三到五年将是产业并购大发展大时代。事实上，部分房企早已开始积极探索更加多元化的转型方向，布局多个领域发展。万科从提供商向城市配套服务商转变，开展商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产业务。绿地通过智慧城市技术为商办及住宅产品提供智能服务。恒大的转型就更为明显，业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。万达集团干脆改变企业风格，从以往的高冷范转向年轻化，业务专注于商业地产与文化旅游地产的双核心驱动。

2014年，大量的非上市房企资金链紧绷，中小房企处在寒冬期。而上市房企也遭遇较大困难。据统计，在沪深两市144家房地产企业中，当前有73家公布2014年业绩报告。其中，36家实现业绩增长，37家出现下滑，包括可能出现亏损的15家企业。另一方面，房地产企业间出现的一些新的变化也引发强烈关注。始于深圳的佳兆业事件目前未有最终定论，同时并不意外未来仍将有房企卷入反腐浪潮。虽然是“烫手的山芋”，但融创依然愿意将佳兆业收入囊中，或算是收购绿城失败后的些许安慰。据清科研究中心公布的数据显示，2013年四季度行业并购案例陡增至62例，2013年全年行业完成148起并购交易，交易总额142.75亿美元，同比增幅达265.7%。