向外国人征税不给贷款 加拿大这次玩过火了吧!
著名经济学家呼吁,安省政府已经几乎没有选择,应该效仿BC省政府针对温哥华海外买家征收15%的房产奢侈税,加拿大帝国银行CIBC的首席经济学家本杰明表示,低利息政策和土地供给有限的双重因素促使房价飙升,政府只有在需求端利用政策工具调控房市,解决供给端的问题。
近期坊间风传银行贷款政策将有重大改变,加拿大联邦金融监管管理委员会OSFI正在酝酿,不让银行给外国人在加拿大买房贷款,以后海外买家可能要全款现金买房了。
政府为何要自寻烦恼?
温哥华的房价高企,民怨沸腾,抗议之声此起彼伏,因此BC省政府将从预算盈余中拨出五亿加元,在大温地区建立廉价出租房,帮助至少3000人解决住房问。
BC 省政府刚刚公布了第三季度财政预算情况,省财政长官本来预计2016-17年的预算盈余为2.35亿加元,出乎意料的是,BC省过去三个月的实际收入暴涨至22.6亿加元,主要来源于房产和土地转让税。不仅如此,BC省政府预计将迎来首个财政预算盈余年度,预计盈余19.4亿加元。
从BC省的实际情况看,房地产其实是省府的预算盈余的唯一亮点。那么,政府为什么要自找麻烦呢?压力主要来自民间舆论,而不是从经济角度看问题。
加拿大发展的两难问题
上面这幅图画,淋漓尽致的表现出加拿大目前的困境。从国家经济发展的角度,以及加拿大在国际贸易和汇率政策上所处的地位来讲,去资源化后的加拿大经济发展,加拿大面临着两个方向:一个方向是让货币升值,如果从这个角度看,要保持政策的贸易盈余发展经济,加拿大必须要发展生产力,提高技术革新水平;另外一个方向是让货币贬值,那么就要面临国际资金的流入来刺激经济,避免陷入赤字和经济停滞。
从经济发展的角度看,加拿大应该走产业升级和技术革新的道路,然而,我们看到加拿大近半个世纪的历史,每当遇到发展瓶颈时,政府无一例外的选择让加币贬值来刺激经济,即上图中向左下角的发展道路。我们这次会例外吗?
因此,从历史经验看,加拿大刺激经济的道路,继续选择货币贬值,让外资进入加拿大应该是不出意外的。那么,加拿大对于外资进入加拿大的投资,特别是对于进入加拿大房地产市场的资金,征收额外15%的奢侈税,在这个大框架下,实际上是自相矛盾的。
国际资金对于投资回报是有一定要求的,特别是私有部门的资金,注定要追逐热点板块,目前加拿大制造业千疮百孔,石油能源板块一蹶不振,消费零售板块一片萧条,只有房地产热火朝天!政府利用税收来限制这方面的投资, 却又无法走上提高制造业的生产力和技术革新之路,那么,仅仅从房地产板块看问题,各级政府都效仿BC省征收海外买家税,你征我也征,似乎不把政府收入的最大来源打压下去不罢手的样子,这不是跟自己过不去吗?
美国大力扶植房地产板块
在加拿大一味考虑打压房地产的时候,我们南面的邻居美国却对房地产大力扶植。美国标准普尔500指数,已经将房地产板块从过去的金融板块中分离出来,大张旗鼓的为其独立门户,吸引更多的投资进入这个板块。 美国房地产股自立门户后,对投资者来说,更容易找到投资标的。对于大型基金和指数而言,独立的房地产板块将会纳入指数,所有基金从资产配置的角度必须购买,大量的资金将流入这个板块。其实,在没有分离之前,美国的房地产板块在这轮美股牛市中表现相当可观。2009年3月以来,标普500指数中REIT上涨360%,超过整体指数同期221%的增长。
JJ
是你们玩火自焚