中国房价飙涨惊人真相 北京该学新加坡

近半年来，中国多地房价呈现井喷式上涨，恐慌式抢购再现。那么，此轮房价飙涨的原因到底是什么呢？有何不为人知的真相？媒体刊发了一篇文章认为，本轮房价飙升的根本原因是如今房地产的金融属性，而不是本该具有的居住属性。

据媒体引用瑞信董事总经理陶冬的文章报道，作为经济学家，笔者曾经提过小阳春，但是根本没有预见到这轮房价的飙升。我错在哪里？错在将房地产按居住属性进行分析，看房屋库存、土地供应，看收入增长、人口结构。其实此时此刻的中国房市，那些因素都不重要。今天中国房地产，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性。

中国经济增长缺乏内在动力，于是政府大力实施货币扩张政策，今年第一季度的货币发行量堪比2010年“四万亿刺激“的阵仗。但是由于经济下行、产能过剩、风险增高，好的企业不愿举债，银行也不愿意借贷。实体经济无法吸收骤升的流动性，资金唯有滞留在金融经济中，股市又不旺畅，资金便爆炒房地产。房价初升的时候，很多场合明显地可以看到地方政府与开发商在拍卖土地上做手脚，诱导资金入市。一旦房价上涨形成势头，则房价地价交互刺激，房地产成为自我形成、自我推动的牛市。资产收益低本来就是居民的隐痛，房价飙升之下，银行储蓄迅速被转化为买房购买力。银行本身面临着优质项目越来越少的难题，政府又催着借贷，房贷成为他们交功课的主要手段，近月银行新增贷款几乎全部发生在按揭领域。金融创新，又打造出新的借贷途径，让资金不足的买房者拉高借贷比率上车。

造成房价地价暴涨的另一个原因，是资金成本的下挫。中国政府的房地产调整，一贯将重点放在卡住开发商的资金源头和资金成本，开发商出事也多是因为资金链断裂。本届政府数度努力之后，资金成本得到大幅下降，融资渠道也变得多元化、便利化了。但是这一切对于实体企业来讲来得太迟了，得益者多是发展商和地方政府。当资金这个紧箍咒从发展商头上摘下，发展商“财务自由”了，房地产市场的博弈就变得精彩了，买方卖方的势力天枰就彻底倾斜了。同时，企业的资金在实体经济中找不到定位，也流向房地产市场－－炒作比经营实业更容易赚钱。

房地产金融化，是今天房地产市场的现实情况。房地产资产金融化，买方资金金融化，发展商资金链金融化，于是房价照其金融属性狂奔着，人性的弱点将其进一步放大，恐慌制造出新的抢购。

今天的中国房地产市场，乱象丛生，炒作遍地，杠杆突起，人心浮躁。错，不在买房人的疯狂，而在流动性制造者的疯狂。

笔者暂时看不到北京房地产政策全面收缩的理由。首先，中国经济了无起色，自生增长动力不足，政策刺激效果日衰，作为支柱产业的房地产对于经济稳定至关重要。其次，地方财政面临空前的挑战，不少县连按时支付公务员工资都有困难，土地财政的大门没有人敢关上。再者，房地产去库存，是中央政府的既定方针，也是拆解金融隐患的必需，大家都等着炒作资金冲向三线城市解放住宅库存。笔者看来，北京会通过地方政府限制房价过热，但是应该会引导资金流向三四线城市去库存，而不是终结这轮牛市。

那么，中国房地产市场有没有泡沫？且看数据：在1990年，日本房地产总值相当于本国GDP的200%；在2006年，美国房地产总值相当于本国GDP的170％；今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

在过去的100年中，全世界大的房地产泡沫大约出现过四十个左右。每个泡沫形成时该国国民都说，自己的房价上涨和其他的泡沫不同，有本国国情。当泡沫破灭后，才发现泡沫的共性远大过个性，泡沫就是泡沫。笔者也不知道泡沫何时破灭，只是知道当信贷周期转势的时候，房地产周期往往转势。中国的信贷GDP比率预计今年底超过250%，独占世界鳌头，远远超过第二名。经济周期，是经济学的基本概念，而经济周期的起落一般取决于信贷周期。或政策主导，或政策失误，或资金流向逆转，或银行坏账大升，触发信贷收缩，最终导致房地产市场的调整。现代资本主义的历史，基本上就在这信贷周期中周而复始，盖莫例外。房价升得越疯狂，调整就越痛苦。上帝欲其灭亡，必先令其疯狂。

中国经济最弱的一环，是发展商和地方财政；最强的一环，是超高的居民储蓄。当房地产市场出现危机时，人们突然发现最强的一环和最弱的一环被联在了一起。有一天，历史学家会说，那是政府的错，千不该万不该的大错。亡羊补牢，犹为未晚。

而与中国越调控房价越上涨相反的是，新加坡房价暴跌。

据媒体报道，随着新加坡政府坚持实施2009年推出的楼市降温措施，该国房价出现七年多来的最大跌幅。

追踪该国私人住宅价格的一个指数第三季度环比下滑1.5%，创下2009年6月份以来的最大跌幅。据新加坡城市重建局周一发布的初步数据，房价连续第12个季度下滑，为1975年首次发布房价数据以来的最长季度连跌。

政府已经暗示不愿解除七年前开始实施的房地产调控政策，以期避免再次发生楼市过热。新加坡金管局局长孟文能(Ravi Menon)上个月表示，新加坡并不打算很快放松楼市调控政策。

新加坡房地产开发商协会(Real Estate Developers’ Association of Singapore)总裁Augustine Tan表示，现有的待售住房库存可能需要三年时间消化。Tan上个月表示，除了供应过剩以外，住房空置率也处于逾11年高点。

此前，低利率和海外购买者的需求推动房价上涨，引发了对于房价涨幅过大、涨势过快的担忧。政府随后推出了一系列抑制楼市过热的措施，其中包括房屋按揭贷款申请者所有债务每月还款额不超过其月收入的60％，以及提高购房印花税等。自那以来，房价已从2013年触及的最高点回落10.8%，销量降至了2013年水平的一半左右。

那么，北京是不是可以从中吸取点什么呢？