美元升值波及无辜 中国楼市在劫难逃？

北京时间12月15日凌晨，众所瞩目的美联储（Fed）会议最终如市场预期般宣布加息25个基本点，联邦基金利率也将从先前的0.5%增长至0.75%。据美联储所公布的会议声明表示，升息决议获得投票者一致通过，言谈中暗示着美联储已就美国实体经济稳步复苏形成共识。

值得关注的是，此次美联储会议不仅在升息议题上达成一致共识，在会后声明中更暗示到2017年将“升息三次”。虽然目前仍无法就美元是否真正进入上升通道形成结论，但新兴市场却因国际美元回流美国而面临严重的贬值压力。对中国而言，在经过2016年的房价上涨周期后，以人民币计价的资产价格目前正处在波段新高位置，能否扛得住人民币下跌压力与中国能否挺得过这一轮经济触底阶段息息相关。

2016年3月全国62个城市房价环比上涨（图源：新华社）

人民币计价资产面临巨大压力

从统计数据来看，中国政府推动的房市“去库存”政策可说成果丰硕。根据国家统计局公布数据显示，今年1月至11月间，中国的商品房销售额达到102,503亿元人民币（约合14,750亿美元），这意味着中国的房地产市场成交量已超过韩国、墨西哥等中等经济体国内GDP总量。而在销售面积方面，则达到13.58亿平方米，这意味着2015年全中国累积的7亿平方米库存不仅在2016年的前11个月销售一空，房地产开发商还必须卯足劲提供6.58亿平方米的房屋面积才能满足市场需求。

作为拉动中国经济增长的主要力量，房地产市场的迅猛发展确实为2016年的中国经济找到了一根稳健的支柱。据推算，2016年中国经济增长将介于6.6%至6.8%之间，其中房地产的蓬勃发展便为此贡献了15%至18%。可以说，房地产是决定2016年中国经济增长的关键产业。

然而，经过这一轮上涨后，中国房市已成了王健林口中“史上最大的泡沫”。对此，中共在12月9日召开的政治局会议中将此定性为“金融风险显现”，但不具有立即威胁。

客观来说，自2008年金融风暴以来，各国央行纷纷祭出货币政策中所谓非传统政策，通过维持宽松的货币环境来确保资产价格稳定。也因此，资产价格高企不单是中国所面临的问题，自2009年3月以来，道琼斯指数从6,469点上涨至当前的19,825点，其疯狂程度并不亚于中国房地产价格。

中国的房价泡沫虽不至于立即破灭，但却也存在诸多不确定性。其中，美元是否进入上升通道便为中国楼市走势投下诸多变数。

慎防美元上涨成房市黑天鹅

不可否认的是，在景气风向出现变化之际，如何确保经济局势稳定，让人民币资产从高点“软着陆”至关重要。在今年12月9日召开的中央政治局会议上，中共高层为2017年经济工作提出了“稳中求进”的四字箴言。其中，除了确保“五大任务”（去库存、去杠杆、去产能、降成本、补短板）有序推进外，对于国内资金过剩引发的资产泡沫，中共也展现主动挤泡沫来对冲风险的决心。

目前看来，中国政府在对冲风险上做了较多的事前准备，巨大民间储蓄以及都市化潜能是维持房价稳定的基本支柱。从近期地方政府纷纷上调头期款比例到对二套房购买条件进行限制，虽然这些措施并不是从根源上解决当前房价泡沫问题，但却为过热的市场浇冷水。

从经验法则来说，这一轮中国的房地产泡沫经常被拿来同日本泡沫经济相提并论。在日本泡沫经济高峰期，东京皇居附近的土地价格同加州总价相同，泡沫经济的破灭也让日本陷入了失落的三十年。作为日本首善之区，在扣除通货膨胀后，当前东京房价仅为泡沫经济时期的60%。泡沫经济的破灭更给包括银行、普通购房者带来极为惨痛的代价。这些后果都可作为中国房市的借鉴。

然而，与日本泡沫经济和次贷危机不同的是，中国目前的房价泡沫并非中国特有的问题，而是次贷风暴后全球范围的货币宽松引发的后果。此外，在日本、美国房价泡沫破灭时，两国都已完成都市化进程，但中国当前城镇化率仅达到55%，距离一般定义的70%，甚至发达国家高达90%的都市化率，中国房价泡沫破灭的可能性并不突出。

从中国自身发展条件来看，目前房价泡沫破灭的可能性并不显著，但中国政府应严防外部环境引发的综合性风险，其中美元升值引发的人民币联动下跌便给房价带来不小风险。

当前，中国主要城市房价已处在波段高点位置，随着人民币对美元出现下跌，市场上出现抛售人民币计价资产的压力正逐渐上升。为对冲这股套利、保值风潮，中国央行将被迫通过提高利率、紧缩货币供应来确保资产价格稳定，这意味着通过贷款购房者的利息负担可能上调。

在房价缺乏增值预期的情况下，利息负担上涨可能导致市场涌现一波抛售潮，银行坏账率上涨，银行收紧房贷，市场陷入紧绷，进而引发市场失灵。

从当前形势来看，中共已将挤泡沫列为2017年经济工作的重点，这有助于房价“软着陆”。但亟需留意的是，在中共加强市场控制的同时，也要避免外部性因素同内在因素相互干扰引发的共振现象。从当前形势来看，2017年可能干预房市的黑天鹅不是市场套利、保值交易，而是美元因素。