房价崩盘后，美国和日本的“房奴”竟这么过...

导语

近日，政府密集出台新政，采取升级限购限贷等措施，打响房价“灭火战”。有人却喊着：一线城市逆天房价永不落！

喊过这句话的美国遇见了次贷危机，日本遇见了泡沫经济。房市崩盘后他们普通房奴的日子，你知道吗？

（图片来源于：视觉中国）

美国：愤怒的淑女

亚利桑那州的太阳还高高挂在天上，阳光洒进宽敞明亮的办公室。

外头的好天气丝毫不曾触动房间里的人。

四十岁的朱丽安娜是个五官看上去分外柔和的女人，可现在，这张脸上仿佛落了一层霜，让人不敢轻易亲近。

她窝在沙发里仿佛是浑身上下没了骨头，紧皱眉头，眼神一直在游离，仿佛在追寻光线中飞舞的灰尘的轨迹。谁也不知道她在想什么；突然，她又挺直腰杆，躬身向前，像一头随时要腾空而起、挥舞利爪的母豹子。

这一举动显然把她对面的资深房产经纪人吓了一大跳。

朱丽安娜把手机从左手到右手不停地掂量，垂下脑袋，好像专心致志在玩一把刀子，这一幕即便是十几年之后，经纪人回想起来也心惊肉跳。

谁也没想到，她把手机猛地向他砸去，经纪人一闪身，身后的墙上留下了一个坑——手机碎了，她失控了。

因为，就在刚才，经纪人告诉她，她房子的价值又缩水了6万美元——对朱丽安娜来说，房产就是他们最有价值的财产，是对退休后养老的投资。

大幅缩水？这才是个开头。

（图片来源于：视觉中国）

原来，克林顿总统在任期后期，就有把中产阶级队伍扩展到低收入阶层的愿景。再赶上布什经济学家家有房产的新政，有恒产者有恒心，更坚持给穷人一个家。

部分没房没积蓄的美国家庭，自然是欢欣鼓舞接着从天上掉下来的大馅饼：零首付或者低首付，一夜间变成有产阶级。

于是，朱丽安娜看见，在宽松的贷款政策下，有人用这笔钱做首付继续投资房地产，做发财梦；更多的人则是拿这笔钱把现有的房子高档装修，然后是买豪车，买奢侈品，出国旅游，沉浸在贵族梦中不可自拔。

他们挥霍无度毫不可惜，因为过个一年半载，他们投资的房价或许又涨了一大截，于是再融资，再挥霍，如此循环，这场梦似乎没有醒来的时候。

（图片来源于：视觉中国）

甚至到2006年6月，许多美国人还为没有及时买房或少买了房子而懊恼：她的一位朋友以前买的60万-70万美元一套的别墅，当时已涨到了150万美元左右！

朱丽安娜出身的中产家庭，原本靠积累的财富再融资进行房地产投资，可是，在当时的大环境之下，他们也忍不住投身这场“金融创新”、 “万众炒房”的狂欢。

越尽兴的时候，她越战战兢兢，如履薄冰——因为这场梦太空了。

“股神”巴菲特也曾经感慨：“当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”

其实，早在1987年春，上一轮美国房地产牛市开始破灭时，大波士顿地区地产商会会长诺拉·摩兰说：有人拉响了警笛，但只有狗儿和地产买家听见了。

果然，从2006年起，变天了。

朱丽安娜开车出去，目所能及是越来越多的房地产广告，拥挤着喧闹着成了街道两旁的风景。街边大声招揽的、电视上播放的经常是房子降价促销、赠送礼券的消息，卖房者使出浑身解数，购房者却日渐寥寥。甚至在首都华盛顿，不少刚建成的楼盘在销售不畅后，建筑商只能打出“暂时出租”的广告。

（图片来源于：视觉中国）

建筑商不好过，实际上，买房者也不好过。甚至当初懊悔没有再多买房的人，心有余幸。

房产泡沫被戳破时，朱丽安娜，是买房者，也是房东。

此前一直利用出售住房或者通过抵押住房再融资来偿还贷款，可是，房市降温，房价突然走低，次贷还款利率却大幅上升，她的家庭入不敷出，甚至已经背上了还贷的沉重负担，不能按期还款。

有无数个像朱丽安娜这样的借款人存在，银行只能收回房屋。

比如，朱丽安娜的邻居，祖孙三代在一栋大房子，在金融危机后还挺了几个月，后来人不知去处，房子被银行拿去拍卖。可是，当初市价近40万的房子，银行最终拍回来也只有20万出头，银行大面积亏损，次贷危机发生了。

面对资不抵债，部分穷人把轻易得来的房子，再轻易地扔给银行，而朱丽安娜所在的中产家庭，受到的冲击毫无疑问是最大的：房价最低时，下跌到二三十年前的水平。

住房资产净值大幅缩水，很多人不仅没有赚到一分钱，原有辛辛苦苦攒下来的老本拿去抵债都还不够。整体退休资产减少了22%，无数辛苦一辈子的退休者，面临老无所养的窘境。

有人因此轻生……

日本：独居的男人

日本东京，一处公寓。

一居一厨一卫外加5人合用的浴室，不足二十平。逼仄的房子里当时蜗居了一个男人，他的名字叫做井藤。

平时只有塞得满满的家具、电器，镜子里有井藤苍白的脸颊与暗沉的神色，还有一个人吃饭时餐具碰撞的清脆与上班时关紧门的闷响。

他仿佛是一头习惯了暗夜的野兽，分外的安静。只有阳光照进窗子的时候，这间屋子似乎才有了温度。

这是一个从事商业设施管理，每月工资40多万日元（并不算低），却只肯为房租花费3万多日元的男人。

谁能想到，他不久前搬出了耗费足足6000万日元买下的一套二层别墅。

井藤的这段经历或许放在当时当地的背景下，更好理解：他1988年入手的别墅，恰逢泡沫经济时期，已经跌到了3000万日元。

于是他把别墅出租，成为蜗居一族是为了省下钱用别墅的租金来还银行贷款。

可是，即便是如此节省也要等到他65岁才能还清贷款，他打算的是，到时候把房子抵押出去拿到一笔钱够自己养老送终。

当时，他48岁，还有将近二十年的房奴生涯，妻子无法忍受住这样的房子，于是，两人离婚了。

面对自己的境遇，井藤无法有更多的埋怨。

一切要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。

当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。

甚至1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。

而井藤，也正是此时伴随着汹涌人潮，冲进东京。

（图片来源于：昵图网）

进入80年代，井藤目睹了日本经济令人炫目的鼎盛时期。房地产行业也强劲发展，当时有个笑话是：仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

他与无数埋头苦干的上班族一样，生怕房价不断涨上去，就赶紧贷款买房，于是房价被推高了。

仅仅在1987年，东京房价就涨了53%。而开发商更组织了一帮无业人员，扮成购房者深夜排队。

电视屏幕上，播放着东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号1/3700。

一位没中签的年轻妈妈表示，明年要继续努力。

但实际上1988年摇号率到了1/6200，希望更渺茫。

而井藤，当时正排在浩浩荡荡、看不见头的队伍里，他坚信：一线城市房产，只涨不跌，尤其是号称“永不跌”的东京房价。拿到房子的那一刻，他的东京梦似乎圆满了。

（图片来源于：视觉中国）

可1990年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

而井藤亲历一系列变故：曾买下了美国洛克菲勒大厦与哥伦比亚电影公司，买下加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，在全世界走到哪儿买到哪儿的日本商人不见了。

在街上，井藤再也看不到每个行人都穿着名牌服饰，扔海了钱喝最高级的洋酒到酩酊大醉，然后不管车费多贵都要打的回郊区的住家去的情景。

而电视上，最热门的节目居然是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋——至此，天天过年、晚晚过节的全面性疯狂结束了。

泡沫破碎后，三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）的房价跌得最惨。

有人在炒买炒卖中一夜暴富，但也有不少人，比如井藤，高利率借来的钱还没来得及还清。

他搬出了别墅，背负债务独自前行。

（图片来源于：视觉中国）

中国：相似的泡沫？

不只是美国、日本，天朝民众裹着棉被排队抢购房子的场景并不罕见。

在沈阳等二三线城市，政府曾宣布大学生可以零首付购房，农民进城购房另有奖励的政策；而北上广等一线城市的房市，更像是被打了鸡血，房价如脱缰野马一般飙涨。

面对无节制的疯涨，央行旗下的媒体《金融时报》早在去年已经指出，部分城市楼市“高烧”正朝泡沫化的方向演变。

那么，当前中国楼市，是否会走向美国日本的全面崩盘？

《碳客地理》从首付额度、银行业房贷审查制度以及国民买房心态等三方面分析，对照梳理美国次贷危机发生的过程，它提出：由于中国房市繁荣是建立在可靠的基础之上，虽然繁荣程度比美国次贷前高，但可靠度更高。所以，中国房市不会重演美国次贷危机。

而据搜狐财经报道，经济学家易宪容指出：中国楼市不会出现美国式的次贷危机。但是就银行信贷过度扩张程度、鼓励有房者炒作住房，并把住房公积金耗尽的情况来看，中国楼市泡沫与风险比美国有过之而无不及。如果泡沫破灭，危机会更大。

（图片来源于：华尔街网站）

随着一线城市房价不断上涨，银行放贷数据成为新增贷款的主流军，房奴的还款负担也引起社会关注。

据华尔街财经报道，从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，天朝居民家庭的还款负担压力甚至已超次贷危机时期的美国人。

其实，没有只涨不跌的市场，不管是股票还是房屋，如果价格脱离了实际，市场最终会作出反应。

对照房产崩盘时的美国与日本房奴曾经的狂欢与萧条，大家在背债买房的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。

毕竟，退潮之后，谁在裸泳一目了然。