法院裁决震惊加拿大房市 买房要弄清卖家身份

BC省高院近日载定一位不能确认客户的加拿大税务居民身份的公证人必须作出赔偿。移民律师表示，BC省最高法院的这项裁决具有里程牌的意义，将震动外国人购买加拿大房市。

房屋卖买涉及“加拿大税务居民”纳税纠纷

BC省这项标志性的裁决要求公证人刘某（Tony Liu）给其客户支付超过60万元，因为公证人刘某未能充分确定客户以550万元购买温哥华房屋的卖家是否是加拿大的税务居民。

根据太阳报的报道，案件缘起加拿大税务局CRA在房屋出售时，没有收到25％的资本增值税（capital gains tax），这是销售加拿大财产的非居民卖家收取的利润。

所以，加拿大税务局后来要求买方支付60万元的税款，导致买方起诉公证人刘某，认为刘某未能发现卖方不是加拿大的税务居民。

这项裁决的目标是加拿大法律中的一个弱点，这些法律通常导致如温哥华和多伦多地区的外国房地产业主可以“加拿大税务居民（residents of Canada for tax purposes）自居。

每年至少6个月不居住在加拿大境内，作为外国投资者和投机者缴纳资本利得税

CRA规定，每年至少6个月不居住在加拿大境内的人，在此不缴纳所得税（income taxe），而是作为外国投资者和投机者缴纳资本利得税（capital gains taxe）。

三名加拿大移民律师表示，即使由离岸资金导致房市过热的温哥华和多伦多，加拿大税务局通常也不会执行这项税收居留规则。

移民律师表示，本月由B.C省最高法院法官肯尼思·阿弗雷克（Kenneth Affleck）作出的裁决，触及到加拿大税务、移民和财产转让法律的核心。

一位多伦多的税务和移民律师David Lesperance表示，BC省这项决定是对房地产经纪人、公证人和律师是一个严厉警告，如果不能确保物业卖家是真正的加拿大税务居民也会带来风险。

温哥华移民律师理查德·库兰（Richard Kurland）说：“这是一个改变游戏规则的裁定。“

温哥华移民律师萨姆·海曼（Sam Hyman）表示，法官的决定提醒购买者，通过虚假声明是加拿大的税务居民，试图避免资本利得税的人出售物业，将会带来“可怕的后果”。

海曼说，许多买家及其代理人并未尽力确保卖方是加拿大的实体或纳税居民。

政府严查卖家和买家的公民身份

专家表示，这些系统漏洞可以通过税局、联邦入境事务处和省府之间分享信息堵上。

B.C省去年夏天，实施外国买家15％的税收政策，以冷却温哥华全球化的房地产市场，最近开始要求卖家和买家回答“你是哪一国的公民？”

对大多数加拿大人和税务局来说，真正重要的问题是买家和卖家的税收居住地。

加拿大税务局盯上低收入买豪宅的业主及“太空人”

律师表示，联邦政府本周承诺“瞄准高风险的国际税务和滥用避税行为”，让加拿大税务局优先审计那些低收入或不缴交所得税的豪宅业主。

加拿大税务局很容易审计那些富裕的跨国“太空人”，在加拿大支付很少或没有缴交所得税，但同时为家庭成员支付大量资金在加拿大购买豪宅和豪车。

例如，一些业主要求房地产官员说他们是加拿大居民，所以在出售房屋时可以避免资本利得税（并确保他们有资格获得永久居民身份）。

但是，也有一批人同时和税局声称，他们不是加拿大税法下的居民，所以他们不必报告全球的收入和持有的财产，并在加拿大支付所得税。