大陆热帖序幕刚刚拉开 中国房地产真要变天了!
近日
万达+融创+富力的交易在行业和市场中抄的沸沸扬扬
在大家依旧沉醉于讨论:
到底是“清华北大还是胆大”的同时
另一则消息也在持续的刷屏:
国家住建部连同发改委等九大部门发布通知
要求:
在人口净流入大中城市
加快发展房屋租赁市场
并将深圳+广州+杭州+南京等12个人口净流入城市
纳入首批住房租赁试点。
而在近期
广州+上海等一线城市相继推出持有型供地拍卖
广州更是“提前”出台租售同权政策
积极响应国家的倡议。
其实
无论是从发文的“阵容”
还是政策落地之“广度”
显然
这不是一个应急性的临时举措
也非一个头脑发热的草率决定。
瑞先生认为:
相对于王健林的离场和孙宏斌的勇进
国家大力发展租赁市场
作为一个真正具备“长效机制”特征的制度安排影响无疑要更加巨大和深远
也将真正
拉开楼市下半场的序幕:
一
众所周知
1998年的房改
是中国商品房市场其后近30年高速发展的一个极其重要的历史根源
福利分房的寿终正寝
让“市场”成为市民新增住房需求的几乎唯一通道
这不仅让房地产
逐步成为大到不能倒的国民经济的支柱产业
也成为经济发展和人民幸福感提升的双刃剑。
在这个过程中
地方政府成为房地产市场发展最大的受益者……之一
在享受卖地和税收双重楼市红利的同时
应该承担的保障房体系建立却乏善可陈
与此同时
房地产在有产和无产者之间构筑起越来越巨大的财富和权利鸿沟
越来越成为影响社会和谐的致命稻草。
而这样的制度安排
也为多年来一轮又一轮楼市调控落下了病根:
一方面
房地产是地方政府和经济发展最重要的钱袋子
楼市调控地方政府利益首当其冲
这如何下得了手?
另一方面
虽然理论上政府可以通过土地阀门
去调控市场供应
但因为错综复杂的政商关系和土地市场
供应侧主动权实际上掌握在发展商手中
政府缺乏调控所需的对冲“筹码”
如何获得主动权?
既缺乏诚意
也缺少手段
这就造成了近年楼市调控的各种乱象:
一言堂+ 一刀切+ 一阵风……
以及越调越张的市场怪圈。
因此
这次政府高调发力租赁市场
或者可以视为真正建立楼市长效机制的重要开端:
从居住有其屋
向居者居其屋的制度性变化。
租售并举
或可视为商品房+保障房两条腿走路现阶段的折中方案
一方面
租赁的方式
可以有效降低政府住房保障体系直接投入的资金和资源压力
也暂时回避户籍制度+社保制度等改制难题
并将楼市周期性变化对经济的影响降至最低。
另一方面
有助政府大力度的获取楼市的存量筹码
从而将房地产的主动权牢牢掌握在手中。
二
本次租赁市场发展中
国企再度被委以重任
这并不奇怪
一方面
国企作为共和国和地方政府的长子
自然有责任也有能力在未来积极承担起“保障房”体系的供应角色
所谓“父债子还”也天公地义;
另一方面
国企主导租赁市场
显然也更有利于存量房筹码紧紧掌握在政府手中
成为稳定楼市的有力利器。
再者
在后续政策落地中
大量产权模糊的集体用地以纳入租赁市场的方式
释放“存量效能”
实现“和平演变”
这样的肥水
显然不能流到外人的田里。
至于大力发展租赁房市场
资金从哪里来?
通知已经说得很清楚:
金融政策倾斜和支持。
这确实是“高招”:
一方面
政府从房地产市场中的获利方式丝毫不受影响
一方面
政府和国企将轻而易举的获得大量的存量资产。
三
当前
中国人均用房面积已高达40平方米
超过了大多数发达国家的水平
并且随着人口红利峰值的到来以及城市化进程的减速
存量市场
将会成为房地产真正的主战场。
按目前的制度安排
国企在土地和资金上获得更大的优势和便利
势必成为存量市场中绝对的主角
并通过自主交易平台
获得进一步的垄断性优势
这和当下各个领域的“主旋律”
显然也是极其一致的。
对民企来说
万达“被去杠杆”融创被“排查风险”或许仅仅只是开始
未来在资本市场上
民企将极其可能集体沦为“二等公民”。
过去三十年
住房市场化的变革
让民企获得了历史性的巨大的相对公平的发展机遇
依托高杠杆的发展模式
成就了万达碧桂园恒大等大批巨无霸民营房企
创造了大量的显形的隐形的地产富豪
但不得不说:
这样的黄金时代
真的结束了。
网友评论