多伦多楼市炒底？加息后买房的人更买不起了

昨日传出两大重磅消息，一是8月份房市销量继续大幅下跌，房价也在按月下跌，二是央行连续第二次加息。两者互相牵动，加息将如何左右楼市的走向倍受关注。

市场有一种论调是8月为传统淡季，房市很快将回暖，甚至有经纪指出买家已经回归市场，可以趁房价下跌入市炒底。但是也有分析指出，加息对买房者申请按揭贷款以及按揭业主月供的影响不容忽视。

加拿大央行周三宣布今年第二次加息，显示经济的增长足以让借贷成本走出历史最低谷。央行于今年7月初首次加息，将持续两年的最低利率0.5%提高到0.75%，周三加息后，央行基准利率已升至1%。

加息对金融机构的各项借贷利率都会产生连带影响，包括按揭利率。

以下是房屋业主和潜在买家可能受到的影响：

固定利率按揭的业主：目前的按揭月供暂时不受影响，只有在按揭到期需要更新时，利率上升会影响到月供。

影响固定按揭利率的不是央行利率，而是联邦政府发行的债券的利率。但是当央行加息时，债券市场的利率也会上升，因而加息会间接影响到固定利率的按揭贷款。

浮动利率按揭的业主：浮动按揭利率与银行的最优惠利率挂钩，再减去银行提供的利率折扣。最优惠利率直接由央行基准利率主导，所以浮动利率的贷款月供会立即随央行加息而增加。

值得一提的是，部分浮动利率的月供数额可能没有变动，但是月供中用于支付利息的金额多了，用于偿还本金的金额少了。这也意味着付清按揭贷款的年限将要延长。

准备买房的人更难申请贷款

联邦政府去年出台新规，要求首付少于20%的房屋买家接受“收入压力测试”，即按照央行的五年期固定利率（加息前4.84%）审批按揭贷款，这一利率是参照加拿大各大银行公布的五年固定按揭利率，远远高于市场优惠利率水平。

当央行利率上升时，买房者就要按更高利率接受“压力测试”，也就是说，加入有房一族的门槛更高了。

早在7月央行首次加息之前，债券收益率上升，按揭市场就闻风而动。皇家银行（RBC）率先将固定按揭利率上高了0.2个百分点，其他大银行也相继提高利率。

而更早于去年联邦政府出台新规，要求首付低于20%的买房者接受压力测试后，加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的按揭保险业务就迅速减少了三分之一。

如果你现在还在考虑要买房，以下这个表格告诉你，按照25年摊还期，按揭贷款（房价减去首付）$50万元所需的月供数额。

其他贷款：

信用额贷款（Lines of Credit）或房屋净值贷款（Home Equity Lines）

皇家银行经济师Laura Cooper在9月1日的报告中指出，加拿大家庭过去4个季度每季消费信贷增加$100亿至$120亿元。个人向银行借的信用额贷款增长显著，特别是房屋净值信用额贷款。

由于这种贷款的利率与银行最优惠利率直接挂钩，经济师称，央行加息对消费者影响大，可能仅次于浮动利率按揭贷款的利率。

信用卡：多数信用卡按固定利率计息。但一旦你有欠款未及时支付，部分信用卡公司会开始以更高利率计算未付款。

学生贷款：学生贷款利率分固定和浮动两种。浮动利率的还款者会立即受到加息的影响。固定利率的还款者在到期续约时会受到加息的影响。

Cooper在报告中指出，加拿大房地产市场的变动，加上家庭债务高企以及金融状况收紧，将打压信贷增长，最终抵制消费者开支增长。

她说：“相信加拿大家庭总体上有能力吸收加息带来的贷款成本上升，因为央行紧缩的步伐是逐步的，同时就业仍有增长。但是可以预期，借贷疯潮将要结束了。”