Condo业主买楼花赚大钱 但出租却成了负资产

GTA的房市在2017年是冰火两重天：独立屋销量价格齐跌，但Condo/公寓市场则是异常红火，不仅交易火爆，而且价格也一直升高。显而易见，当初买楼花的业主们喜在心头，因为他们不知不觉中赚了大钱。

但CIBC银行与市场分析公司Urbanation最近所做的一项研究显示，由于Condo售价上涨，买楼花的业主们赚了钱不假，但若他们将买来的Condo出租，实际上拿到的租金难以支付房屋成本，包括按揭贷款以及公寓管理费等等，仅从现金流的意义上，实际上成了负资产。

在这批业主中，有45%的人每月在收支相抵之后还要自掏腰包赔上$500；20%的人每月要赔$500-$1,000；34.5%的人更要赔上$1,000多元。

CIBC世界市场公司的副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）评论说，公平地说，这些业主买下Condo之后显然赚了钱，主要是从他们买楼花到公寓建成的数年间，物业因涨价而增值。但是他们出租时却变成了负的现金流。他们的这笔投资是否划算，那就要看业主什么时候卖房了。

Urbanation的副主席Shaun Hildebrand更算了一笔账：在GTA地区，很多业主是在Condo市场火爆之前，也就是2011-2013年之间买的楼花，那时候平均每平方英尺的价格为$541，而到去年则涨至$817，涨幅高达51%！

假设这些业主首付20％，平均是$75,000左右，意味着这些投资者在过户之前实现了155％的回报。得益于最近两年的房价疯涨，这应该是历史上最高的回报率了，因此这批投资者当然赚大钱！

假若买家在去年买的楼花于2021年完工，假设业主支付20%的首付且利率不变，那么这四年间的租金要涨17％，才足以支付按揭、管理费及维修等费用。但若利率按揭升高1%，那么租金涨幅要达到28%才可能做到收支相抵。但实际情况是，由于未来时期大量公寓建成并投放市场，随着出租公寓单位增加，四年内租金升幅达到28%几乎不可能。

Hildebrand为此警告说，Condo市场变得火热，主要是两大因素催生的，一是供应紧缺，再是需求强劲，其实说穿了就是供求关系所致，但GTA的Condo市场不会永远火下去。目前GTA在建公寓单位有60,000套，估计从现在到2021年，每年都有20,000套新公寓单位完工并投放市场。

这项研究还有另外几个重要发现：

*GTA地区去年出售的新屋80%是Condo；

*48%的投资者买Condo只是为了出租赚钱；

*Condo买家中只有10%为外国投资者；

*买家多数为40-60岁的移民；

*出租公寓的业主中，44%的人收不抵支；

*即使出租公寓赚钱的业主，扣除成本外月均收入也只有$360；

*投资者所买楼花若在未来两三年之内完工，业主仍可获得高额回报。