加州惊现排队购房潮 崩盘只是时间问题？

一场疫情使整体经济持续低迷，让每十到十二年的房价周期崩溃说再起。另一方面，近期，加州房地产交易表现亮眼。在南加州不少楼盘开卖，更吸引一批购房民众连夜排队。在目前经济前景不明朗，又面临通货膨胀的情况下，不动产到底是不是一个好的投资呢？

房市火热为哪般 ？

多份房地产数据显示，市场上新上市的房屋数量持续缺乏、加上较低的抵押贷款利率、居家禁令期间下被抑制的购房需求、新移民等一系列因素都在推高房价，造成当下房地产市场“火热”局面。8月16日在安大略（Ontario）一出新楼盘开盘，不但吸引民众早上六点前来排队，还有人前一天带着帐篷彻夜排队，阵仗如同黑五折扣促销抢购。同时，南加也出现了加价十万美元抢房与现金抢房的情况。这一系列现象显示，新冠疫情并没有影响传统上房屋买卖的高峰期。

取自加州房地产经纪人协会官网

房地美(Freddie Mac)的数据显示，8月初，30年期固定利率抵押贷款的平均利率有记录以来首次跌破3%，低于一年前的3.75%。超低利率吸引潜在买家入场。

记者通过查询房地产交易网站“Redfin”、“Realtor”和“Zillow”等显示，近期房屋买卖十分热闹。从房屋上市到完成交易的速度大多数在45天内完成， 大部分房屋的最终售价都超过最初定价，显示一栋房子有多位买家竞价购买的情况。

取自加州房地产经纪人协会官网

对这一现象，来自“美国借贷中心”（American Lending Center）的创始人兼CEO John SHEN 称，这次的疫情对经济的冲击并没有真正撼动美国经济系统的基础。和2008年的金融危机最大区别是这次美国的经济体制完好无缺。疫情对银行业的影响很小，银行房贷能力没有萎缩，加上利率降到历史最低点，购房辅助条件比以往更优惠。

他称，疫情下有人失去工作，但有相当多的人实际上是没有受到太大的影响。原因包括联邦政府推出的抗疫补助、纾困资金一系列的方案，在市场上发挥一定的支撑作用。有些民众的失业补助金收入比早前工作时收入更高。 这些因素下，有能力购屋者仍大有人在。

房市前景为何堪忧 ？

据洛杉矶时报（LA Times）报道，南加州的房地产市场正在反弹，但这股反弹可能不会持续太久。报道称，虽热南加州的房地产市场出现了升温的迹象，但目前销量仍低于上年同期水平。

John SHen 也分析道，目前来看住宅类房地产没有受到很大的冲击，但是这并不意味着在未来的几个月不会出现大的滑坡。早在一年以前，他已经不建议任何投资人投资房地产。原因是美国每十年经历一次从高峰到低谷的经济循环周期，这一客观规律是永远不变。他指出，当整体经济形势下行时，房地产市场的崩盘，只是时间问题。

取自zillow

他表示，目前的办公楼、零售等商业地产已出现滑坡，下一步将影响至人口密集区的住宅套房。他指出 ，这种影响将从人口密集的市区慢慢向郊外扩散，包括目前价格相对稳定的独栋房屋市场。虽无法精确估计价格崩塌时间，但房地产市场的崩盘是确定的。

其原因他解释道，失业人口的增加，在很大程度上会彻底摧毁住宅购买力。失业人口的增加是一个先导的因素，失业潮下，很多人无法继续支付贷款，被迫选择卖掉房子。容易造成了恐慌式的抛售，在这一个趋势之后，整个房地产市场就会大幅度下行。

对于未来的经济预测，他称，虽然未来经济前景和联邦采取的政策力度有很大关系，但经济下行的趋势是不可逆的。现在至接下来的一年或一年半将是呈现明显的下降趋势，GDP及大部分行业将受到最大冲击。尽管目前线上相关产业在疫情下是逆势成长，但这些不能作为经济强劲增长的代表。经济低潮期将维持两至三年时间，而当下持续下降经济表现仍未到达真正低谷。

另外根据亚利桑那大学的一份最近的研究报道预测，从现在起到2040年，美国将有数百万的房屋难以售出。这份研究指出，在婴儿潮期间出生的美国人（出生在1946到1964年间）都已经变老或者去世，他们的住屋都需要出售，而新生代的千喜一代（出生于1981到1997年间）并没有经济能力购买这些房屋，尤其是新生代喜欢在城市居住，选择较小的公寓式住宅为多。所以，老一代人将在出售的这些房子，或者边远区域的房子将乏人问津。

研究表明，随着新一代购房习惯的改变，到2040年，房屋过剩可能会达1500万。所以学者们提出：如果你付了三十年的房贷到你退休时却卖不同去，将会是什么景象？