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房地产调控的“五指山下”…

去年11月,在诸多民营房企纷纷暴雷的最悲观时刻,融创一位高层对员工说,华北和西南区域能挺住,融创就能挺住。

这两个区域,是融创压力最大的两个区域。华北区域下辖大批天津、沈阳、郑州这样楼市日益萧条的北方城市。而西南区域则吞下了彰泰,并陷入了文旅的泥沼。

后来,这位领导直接赶往西南,亲自坐镇,指导工作。

2022年2月10日,融创宣布调整组织架构,七大区域调整成九个。新成立的西北区域管辖陕西、山西、甘肃、宁夏四省。陕西省原来属于华北区域,整合西安本土开发商天朗后,短时间就做到了当地第一名。2018年南长安街一号为官员亲属私下留房名单流出后,35名官员被处理,西安公司走了下坡路,但仍在集团排名前列。

这次担任西北区首的,就是原西安公司总经理朱祖星,足见集团对西安的信任。

去年夏天第一轮集中供地后,拿地最多的融创经历过主管部门的调研。也是那时,华北区域和北京区域一度都出现过资金危机,最终集团出资大半解救。西安公司的钱,也被大批地被华北区域抽调。

这次划分的西北区域下属城市公司分数北京、华北两个区域。融创可能是发现西北太过分散,回收集成一个区域,以降低管理成本和市场半径。

去年,老孙还给华北和西南区首各半年的试用期。半年期后,最先被动手术的,还是西南区域。

黄历新年前,融创西南区域开始大规模劝退,没有写在劳动合同里的补贴全部取消。节后,西南区域解散了,成渝和云贵单独成立新区域。西南区首商羽卸任:调任集团投资中心总经理。

通告中,融创遗漏了西南区域广西公司的处理。但在内部,大家都知道广西要被并入华南区域。这也许是他们不想提及的。

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去年4月,融创拿出99亿彩礼,买下广西彰泰54个项目的8成股份,来了一场闪婚。

早前,旭辉曾和彰泰相亲过小半年,把对方箱底翻了个遍。双方几乎要手拉手“扯证”了,最终因彰泰彩礼要太多,而陪嫁质量太差,旭辉放弃了。

“家里有矿”的融创,从进场到签约只用十多天。双方先结婚,再恋爱。签约那天,彰泰老板黄海涛说近期才和孙总接触,很快谈好了。黄老板放弃了董事会话语权。

但是,标价上百亿的联姻,登记不到一个月,间隙就产生了。

融创对彰泰的审计和尽调,是在收购后才进行的。5月份,他们发布了合作进展公告,说向彰泰融创合资公司的投入,要从99亿变成91亿,原因是一句话:彰泰集团经调整相关投入和已售利润有所减少。翻译一下就是,融创刚刚发现彰泰项目的利润没那么多,再加上少收购一个武汉项目,估值要降低。

包叔之前说过,黄老板手里一些拿地较早、利润较高的项目并未出售,融创接手的除桂林17个项目外,基本面都一般。

常在河边走,哪怕是思聪,也早晚会遇见自己的孙一宁。过去几年,融创买乐视、收万达,吞下环球会展公司,以“孙宏斌轮”横扫中国房地产行业。圈内惊叹之余,都在发出世纪之问:融创的钱到底从哪来的?

当时,老孙身上是有些玄学的。融创收购彰泰项目后的第五天,一家名为南宁融瑞的公司成立了。半个月后,融创公告称南宁融瑞是其全资附属公司,也是向彰泰融创合资平台打款的公司。

南宁融瑞股东是一家名为逸清投资的香港公司。逸清投资背后三位董事是:汪孟德、丁赛迪和张其奇。

汪孟德是融创行政总裁。丁赛迪的背后是一个名叫孙东平的男人。2011年,孙东平和华平投资一起创办了“益商”。张其奇则是美国华平投资的中国合伙人。四十岁的他,也是彰泰融创公司大股东南宁融瑞的董事长。华平投资的高管,在融创彰泰收购案中担任重要角色的原因也很简单,融创西南公司高层说过:收彰泰的资金,大部分来自于华平投资。

1994年就进入中国的美国华平投资,2005年开始投资中国房地产。大部分都以股权投资为主,比如自如和万达商管集团。现在,他们直接进入了房地产开发领域的投资。但即使华平有出资,但上百亿的收购资金,融创自己也是要出一部分的,西南区域压力山大。

去年整个7月份,融创西南区域很多公司每天晚上十点半都要开会梳理销售业绩,每天梳理两次回款计划,数字精确到每半天。接到三道补丁消息后,他们自己把销售额拿地的指标,从四成卡到了三成。因为收购过来的项目,没有当初看起来那么诱人。以彰泰的北部湾片区为例,北海的四个项目,唯一拿地较早的红树湾没有卖给融创,剩下的三个项目,一个是尾盘,其他两个拿地五千多元,实际分销对外精装房售价八九千......

7月中旬,融创西南区域总裁商羽开过一次电话会,他要求所有物业打折出售,商办尽快出清。

两个月后,灰犀牛事件来临——恒大暴雷了。在“押注房价只涨不跌会付出代价”说出后没多久,中国楼市急转直下。

过去半年,老孙卖掉了贝壳的股票、出售项目,无偿提供无息贷款、配售股票,为公司输血上百亿。西南区域则要求全员卖房,每人每月一套房的指标,同时也在找供应商抵房。

到今天,属于融创部分的彰泰收购款,还没有给完。

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去年上半年,融创拿地七百多亿,全行业第一名。老孙后来停止了拿地,他告诉西南区域:你们在重庆少拿三块地,我们什么事也没有。

屋漏偏逢连夜雨。去年6月底,云南省委、省政府召开了滇池沿岸违规违建整改工作现场会。云南省生态环境厅点名了五六个项目。融创的两个项目,融创文旅城和滇池南湾未来城·五渔邨,也在其中。

去年5月初,中央第八环保督查组指出长腰山过度开发,掀起了围绕滇池“环湖开发”的整改工作。中国西南地区最大淡水湖周边项目一直风声鹤唳。

有人整理过,滇池周边违规开发的项目,有14个。滇池南湾未来城位于滇池南岸,占地面积有两个故宫大。

滇池边的项目大面积整改后,古滇名城、滇池南湾未来城等楼盘,都计划拿出1:1.3的比例向业主赔偿。这又得有十几个小目标了。

近日,有媒体曝光原融创华北区域副总裁刘延青履新旭辉。刘延青2009年毕业后在万科工作过五年,随后加入融创,在东北开疆拓土,业绩突破200亿。实际上,这员大将入职旭辉有好几个月了。

商羽则是融创这些年来第一个被调换的区首。他是2001年大学一毕业,就入职顺驰的老人了。在老孙最危难的时刻,他也没有离开融创体系。2015年,融创西南区域成立,商羽出任总裁,并在两年内把项目覆盖到了西南五省。但十几年位置不变的融创兄弟文化,在行业大危机面前,也发生了变化。

看来孙大圣是真的下了决心要做大调整了。这些调整其实也在预期中。这两天石头终于落地,包叔问了好几个朋友,他们都不太关心这件事了。

像99%的民营房企一样,销售受阻,资金被监管的融创正在全力自救。

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上个月,万达集团在北京总部召开了年会。

2021年万达收入1300多亿,历史上第三次没有完成年度目标。前两次,分别是2008年和2020年。

老王一边表扬商管、体育等板块出色完成任务,没有完成任务的利润也不低,一边给地产板块所在的投资集团高管上眼药,去年他们只完成了年度销售目标的大约七成,排集团倒数第一:如果不想完成总能找到借口。

从在万达干了18年的地产集团总裁吕正韬离职后,老王对地产的苛刻溢于言表。或者说,2017年以后,老王就极度厌恶风险。他还赞扬了万科的风险意识。

2020年的年会上,老王不惜自称教父,也要给大家鼓劲做轻资产,要清退海外资产,还要万达商管上市。今年年会老王同样放下了狠话,谁连续两年完不成任务,自己主动辞职走人。

他说为确保万达不出风险,还要继续降规模。现在地产规模已经没什么价值了,几千亿的公司市值就一两百亿:地产已经不是一门好生意。

万达投资集团的销售目标今年要砍掉一半,老老实实保持一个中型房企的规模,可以在一、二线城市做文旅,也可以做代建。负债规模要降到巅峰期的10%到15%,要靠商管的分红就能付息。

今年年会,老王又提到了当年世纪大甩卖的事。他说那不是断腕,是壮士断臂、壮士断腿。

世纪大甩卖过后的第三年,老孙提过自己收购万达文旅城的故事。他有些调侃说,老王辛苦了十几年,我成了那个摘桃的人。现在,行业恍如隔世。其实距离老孙摘桃,也就五年。

前些年挥斥方遒的老孙,被迷弟迷妹们称作“孙大圣”。现在,网友们把“孙大圣”的称呼,改成了“孙配股”。

吴承恩的《西游记》共有100章,但孙大圣真正逍遥的日子,只有前面五章。

到了第六章、第七章,画风突转。摘桃游天府的孙大圣,要面对的是:《五行山下定心猿》……

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