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房东亲述:经营Airbnb真的比长租好吗?烦心事多吗?

就算不太关注租房市场的朋友,也知道为了打压Airbnb等短租,BC省可谓是煞费苦心,尤其是“非自住房不能做短租”政策出炉,让市场上的合法Airbnb数量大幅度减少。

此外,温哥华市政府的短租牌照申请费,也从此前的$125暴涨到$1000,还不排除进一步上涨的可能性。这似乎透露了一个信息:做短租比做长租要多赚很多。

事实真的是这样吗?此外,做Airbnb累吗?生意好吗?从2023年9月到2024年9月,小编自己当Airbnb房东正好满一年,可以通过自身的经历来为考虑做Airbnb房东的朋友给出一些解答。

只要定价合理,短租收益一定高于长租

此前有媒体指出同样的房型,短租比长租的一年总收益高出20%~50%,在经营满一年后,小编认为这是正确的结论,前提是定价合理。

Airbnb会智能分析周边的同类房型,然后给出合理的定价范围,在定价范围内去定价都属于合理。以小编家位于UBC附近的独立屋地下室套间为例:

面积只有400平方英尺不到,独立厨卫,就算属于“学区地段”,长租价每月很难超过$1300,但过去一年的Airbnb总收入为2.2万,相当于每月接近$2000,的确超出了长租不少。

就算扣去不少时间成本,比如打扫卫生等等,实际收益也是高于长租。况且当熟练了以后,每次打扫卫生的时间只需要30分钟左右,基本上就是利用午饭后的“消食”时间而已。

Airbnb最大的优势在于:灵活

一定会有很多潜在房东认为:我知道Airbnb收益多,但我想一劳永逸,与其隔几天就去打扫卫生,还不如损失一些钱去找个租客一直住着。

如果你找的是通情达理的好租客,那也许长租更好;可问题在于:BC省的租客权利太大,有时一旦签长约,而你改主意了,想自己住了或者租给其他人,往往还不能赶走租客,有的情况下提前量要很长。

但Airbnb的话完全不需要担心这些,因为你可以设置最长租赁时间、你可以在指定某些天里不对外开放(比如当你出去旅行的时候),或者在特定时间提高或者降低租金价格,操作方式非常多,对房东很友好。

小户型,相对来说不会遇到“渣租客”

很多人在犹豫当不当Airbnb房东所最困扰的,不是收益而是担心“渣租客”破坏房屋。关于“渣租客”的报道并不少,但普遍是租下一整栋房子的,比如呼朋唤友办大型派对、糟蹋房屋糟蹋前后院。

如果你是出租一小部分,比如就是一间房、一个套间,并且你也在里面居住的话,那基本不会遇到渣租客 —— 有的套间规定入住人数只能是2人,有的甚至1人,闹不出什么大的风浪。

这一年自己总计成单大约150单,没有一个租客把房间弄的一片狼藉,只有3~5人确实弄的不太干净,有污渍。总体来说,加拿大、美国、包括欧洲租客的素质还是不错的。

有没有淡旺季之分?

这个问题很难回答,完全要取决于你的房间有多大、你的房间位置在哪。以UBC为例,就并没有典型的淡旺季之分:夏季游客自然多,而秋季来访学的教授、来陪读的爸爸妈妈也很多。

圣诞季反而相对较淡,因为很多家庭圣诞节是举家旅行,而小编的房间只能住2人,因此12月的生意会比较冷清。但如果你出租的是较大户型,那么在寒暑假春假,相信都不会缺生意。

在咨询了其他几位做Airbnb生意的朋友后,小编认为总体来说淡季是11月和2月这两个月,它们都属于温哥华降雨较多的月份,且在节日之前(圣诞节、春假),游客相对少。

遇到纠纷,怎么办?

这个问题一定会有很多想经营Airbnb的房主关注。在处理纠纷和相互制约上,Airbnb其实做的相当好,因为是双向打分机制:房客可以给房东打分,房东也可以给房客打分。

一旦房客有出格行为,被房东打了低分,那么会留下“黑历史”,导致房客不能直接预订一些房源;同理,一旦房东蛮不讲理被投诉,也会影响之后的生意。

遇到争议,最好的办法是求助Airbnb客服,各自给出各自的证据,然后让客服来评判。不同于BC省府对租客的保护多过房东,Airbnb总体对房东的保护多于租客。

哪类租客素质最好,哪类最差?

当你接了足够多的单,获得足够多的样本的时候,那就可以知晓哪些族裔、年龄群的租客素质最好,哪些最“难伺候”:

先说难伺候的,在个人经历中最难伺候的要数来自美国的中年女性,尤其是白人中年女性。她们普遍有美国人的傲慢,外加该年龄段特有的洁癖,会将一些小细节放大;

其次比较难伺候的是黑人,虽然这么说有种族歧视之嫌,但小编自己无缘无故被投诉的2次,投诉者都是黑人,有一人谎称有床虱要求赔偿,但却给不出证据,最终没得到赔偿;

总体素质最高的,是来自加拿大和西欧的老年人,他们会把房间收拾地井井有条再离开,就像在自己家那样,并且彬彬有礼,从来不制造任何噪音;

亚洲人的素质属于参差不齐,有特别好相处的,也有会找麻烦的,无法一概而论。不过就如前文所说,至少95%的租客在入住期间不会和房东产生任何矛盾。

从个人角度出发,即便省府在打压Airbnb,但如果有可能的话,做Airbnb生意还是值得尝试的,优点数量明显胜过缺点数量。

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