加拿大房市：步美国后尘还是依然健康？

昨日（周二），加拿大美林公司（Merrill Lynch & Co Inc）再次向业内发出警告：加拿大正紧随美国，重蹈陷入房市萧条的覆辙。从美林公司的跟踪调查数据来看，加拿大房产市场的发展状况比美国晚两年。换句话说，今年的加拿大正像2006的美国一样，处于房市萧条的边缘。

撰写这份报告的美林经济师沃夫（David Wolf）和关卡琳（Carolyn Kwan）指出，现在加拿大房价不断下滑，在建、待售房屋的数量过多，这和90年代北美出现房产危机和经济衰退时候的迹象十分相似。

总体说来，美国和加拿大房产市场有着十分紧密的联系。南面陷入危机，北面不可能不受影响。从现有的数据来看，加拿大市场的房价发展情况比美国那里要慢2年。美国房价是在2005年开始飞速增长、2006年到达顶峰、随即开始下跌，并于2007年陷入危机；相比之下，加拿大的房价则是2007年开始飙升、今年年初到达顶峰、随即也开始出现下跌。如果正如美林所估计，加拿大本地的房地产市场将在明年陷入危机。

沃夫表示，现在加拿大房产市场上的情况和美国出现房产危机前非常相似：待售量急剧增加，可是销售量却下滑，这是典型过度建造（overbuilding）的标志，是悬在市场头上的“炸弹”。

（多伦多的房屋在建工地；来源：金融邮报）

事实上，加拿大在建、待售房屋的数量比当时美国的还要大。从这个角度来说，悬在加拿大市场头上的“炸弹”比美国的还要大，因此本国所面临的房地产危机可能比美国的更严重。

沃夫指出，当美国房地产市场于2006年到达顶峰的时候，待房屋数量比去年同期增长了26.5%；而现在加拿大的待房屋数量则比一年前增加了56.1%。就8月份的数据来看，多伦多有34,635所在建房屋、温哥华则有19,973所。仅这两年，两个城市在建的及已建成的豪华公寓（condominiums）比10年前全国所有城市里豪华公寓的总和还多。而8月份的数据和处于最高峰的5月份相比还是小巫见大巫，5月的数据则是36年来的最大值。

此外，加拿大家庭的借贷情况也不容乐观。美林的报告指出，现在本国家庭有着相当高的借贷水平，而且平均负债率也有上升的趋势，更不少家庭已经陷入赤字状态（即纯借入）。这可能就是引发房产危机的触发点，并最终导致加拿大走向美国式的房产崩溃。

大多数经济学家的观点仍较为乐观

其实，加拿大房产市场的走势比美国晚两年的观点最初是由满银（BMO）副首席经济师波特（Douglas Porter）在今年夏天提出来的。不过，波特的观点没有美林那么悲观，其言辞也委婉得多。当时，他仅在报告中较为模糊地表示，虽然加美两国的市场有着很多不同，但是美国房市的滑坡肯定会影响加拿大。

然而，业内很多经济学家的观点要乐观的多。虽然大家从不否认美国地产萧条会影响加拿大，也承认明年本国的房价还是会“稳步下滑”，但是因为联邦政府较为严格的监管措施、本国贷款公司的贷款政策更加谨慎，以及本国民众较为保守的消费心态，加拿大的房地产市场情况还是比美国要好得多。

如丰业银行的经济师霍尔特（Derek Holt）表示，无论从本国家庭的负债情况，还是从加拿大各大银行的运营情况来看，加美两国的房地产市场都是不可比的。总体说来，本国的地产市场还是比较健康，今年和明年房价下滑不过是市场的自我矫正和平衡而已。

房地产业内大派“定心丸”

昨日，多伦多地产商会也公布了新一期的数据。在10月上半月，多市二手房平均价格为375,804元，而去年同期为441,878元，至少下跌了15%，情况不容乐观。而加西也好不到哪里去：在温哥华，一个5座高层的项目，因雷曼兄弟公司(Lehman Brothers Inc.)的破产而被迫停工，眼看就有成为“烂尾楼”的危险。

如此之多的不利传来，地产业内专家连忙大派“定心丸”。

多伦多地产商会昨在旺市召开第88届周年大会。地产商会主席奥尼尔(Maureen O'Neil)在大会上表示，本地市场确实没有1年前强劲，也许正处于放缓阶段。不过，她强调房地产属长线投资，加拿大仍有许多正面因素来支撑房市，比如低利率、低通胀等。

而恒生地产主席黄柱列举统计数字表示，在1992年经济不景时期，多伦多楼房按揭断供率是0.6%；可是如今此数字仅为0.27%，与美国方面比较，当地主要按揭市场现时断供率是4%，次按市场断供率更高达18%。因此，两地所面对的情况，可说是有天渊之别。

黄柱继而指出，加国根本没有类似美国的楼房次按危机。部分国民现时对经济出现忧虑或信心动摇，相信是受传媒新闻报道影响产生恐慌所致。他说，本国和本地地产市场整体健康。加国银行体系健全、低利率、加国优良的移民制度、租务市场好景，这些均是利好因素。