地产周刊：打破垄断只是时间的问题

打电话给一家地产公司的老总，人家回话说，正在上课。弄得我直纳闷，最近生意这么好，怎么想起来去上课了？过后一打听，不是主动充电，而是“强制”学习。手下经纪在某中文网站做广告，使用了别人的Listing，被人告到了安省地产协会（RECO）。按照规定，出现这种情况，犯事经纪和老板各打50大板–罚款，上课。罚款还好说，谁惹的事，谁代老板交罚款；但上课可就没人替你了，好几个星期啊，想起来就头大。

还好，他还不算孤独，因为好几家地产公司的经纪都被告了，老板们都跟着在“陪读”。

“公开的秘密”

“借用”别人的Listing，在地产界属于“公开的秘密”。报纸上还好点，版面有限，只能放那么几条；网站上就有点乱套了，反正有的是空间，放个五六十条是常有的事，听说有的人名下的Listing竟然有五千多条，哪搬这么多啊？真够勤劳的。

你说一个经纪能同时有五六十条Listing吗？这种可能性不是很大，怎么能有那么多人愿意把房子给你卖呢？当然，别人的Listing也不是不能用，但一定要得到人家的同意。

我们的经纪们可能有点侥幸了，反正翻成中文人家也看不懂，再说除非走错了，否则人家也不会跑到你中文媒体上来。但是不要忘了，香港来的，台湾来的，东南亚来的，懂中文的不少哦。听说这次就是被比较守规矩的香港经纪告的。据一些香港籍地产老板讲，他们是不愿意惹事，否则就是告到手软口软，也告不完。

这里要声明一下，借用别人的Listing，其它族裔也有这种现象，并非我们的“专利”，只不过咱们借的多一些，勤一些，普遍一些。

笔者就此事采访过一些经纪，一派意见认为，有人帮你推销Listing，好事啊，反正最后都是通过我来卖，为什么要阻止？但也有经纪认为，我辛辛苦苦找来的Listing，为什么要白给你挂？这是侵权，不尊重别人的劳动；而且，我的Listing代表我的特色，比如我总能找到豪宅Listing，慢慢就会树立我的“豪宅大王”形象。如果我一找出来，大家都拿去挂，我的特色如何体现？更何况，并非所有的卖主都希望自己的房子曝光率高。有的房子曝光率一高，就会被人拿到论坛上“房肉”，象扒人衣服一样，把房子扒得一丝不挂，反而不好卖了。

看来要彻底禁止也是不现实的，大家以后稍微收敛一点吧。公司可以规定，公司内部经纪的Listing，大家都可以用嘛；或者几个公司联手，大家互相用嘛。

说实话我真是替这些老板们愁得慌，属下经纪谁犯了，都有他的份，一次二次三次，屡教不改，人家还不把你这老板的执照给撸了啊！请大家体谅一下你们的老板。

当然，对地产局而言，经纪之间借来借去的，属于“经纪内部矛盾”，不是当前工作重点。目前最需要防范的，是外来入侵之敌。这些“外来之敌”可不仅仅是要“借”一下Listing而已，而是要把整个MLS体系搞垮。

这可不是危言耸听。8月25日，房屋搜索网站Zoocasa.com在Rogers体育馆举行了启动仪式。这个体育馆是谁的？电讯大亨Rogers公司的。毫无疑问，Rogers也脚痒了，想插足了。在这之前，贝尔也尝试过，而且也办了一个网站，结果和多伦多地产局的官司，到现在还没结束。

不用说，对这个新网站，地产局的方略还是一贯的：全面围追堵截，将其扼杀于摇篮之中。

这不，才到9月初，开张的锣鼓甫歇，Zoocasa就被地产局麾下大将Century 21告上了法庭，罪名还是老一套：未经许可，盗用该公司经纪名下的Listing。

Zoocasa能给我们带来什么？

地产局为什么这么害怕Zoocasa？因为它是Rogers 100%的全资下属单位，它一出来就发誓：要改变加拿大人的搜房方式（change the way Canadians search for homes）。如果让它站稳脚根，利用Rogers强大的网络服务功能，MLS的垄断王国势必被打开一个缺口。口子一开，各路大军蜂拥而入，后果不堪设想。

事实上，Zoocasa提供的服务，确实有很大吸引力。用Zoocasa市场总管Saul Colt的话说，如果你只是单纯地搜索房源，MLS是最好的地方；如果你需要所有的信息来帮你做决定，Zoocasa是最好的地方。Zoocasa的搜索范围外延至周边社区及环境，引进了Google地图和Facebook等多种新工具。而且，Zoocasa不挣经纪的钱。经纪使用MLS是要交年费的，而目前使用Zoocasa却是免费的，Rogers一是指望网站办起来以后，挣别的广告钱；另外就是等以后引进更多为经纪服务的工具后，再实行注册收费制。

Zoocasa有没有偷MLS或 realtor.ca的Listing？Saul Colt的回答是否定的，他说，他们只是使用了超链接（Hyperlink）。

这也就等于承认，在目前自己的Listing不多的情况下，Zoocasa确实用了地产局网站的一些房源，但使用的是超链接。也就是说，如果Century 21的某经纪在自己的网站上发了一个Listing，Zoocasa不是象我们的某些经纪一样把人家的Listing借过来，而是放上这个Listing的链接，你要看这个Listing，点这个链接，进到Century 21的网站看。如果你想查这个房源的周边和其它信息，再回到Zoocasa上来查。

使用超链接违法吗？渥太华大学法学教授Michael Geist说：“整个网络都是建立在链接上的。”法庭会听你争论是否要禁止超链接吗？Geist对此表示怀疑。

贝尔的尝试

无独有偶，另一电信巨头贝尔加拿大(Bell Canada) 也曾尝试过进军房地产市场。2007年5月，Bell Canada属下的BNV地产公司和资深地产经纪人Fraser Beach合作，建立了一个低佣网站realestateplus.ca。根据贝尔公司最初的计划，他们将投资2900万元建立一套价格更优惠的房地产经纪系统，通过这个网站交易，能节省25%的佣金。

然而，这个网站才开了三天，多伦多地产局就取消了Fraser Beach的MLS使用权，他与贝尔公司的合作也无疾而终。最后，他不得不将网站卖给了多伦多星报下属的地产公司，而这家地产公司，也是地产局的成员。

忍无可忍的Fraser Beach将地产局告上了法庭，他在起诉书中说，地产局一向打压非传统的、提供廉价服务的经纪人。不过他并没有要求赔偿，只是要求地产局恢复其MLS使用权。

这场旷日持久的官司一直打到今年6月份也没有结果。不过，加拿大竞争局已经盯上了这场官司，对地产局来说，这是个不幸的消息。

这场官司的胜败，对地产界的影响将是空前的，可以说它将是一个里程碑。如果地产局输了，将会有更多的低佣经纪出现，这一局面或将迫使所有的地产经纪压低佣金。

打破垄断只是时间问题

为什么几大电讯巨头都想涉足地产？因为这里头利润很大。Fraser Beach的律师Randy Pepper今年6月在安省最高法庭上提供了一个数据，说加拿大地产公司的利润达35%，每年的会员费和佣金达80个亿。

这么大的一个饼子，各路英雄当然不想让地产局独吞。事实上，近些年来，不断有吃螃蟹者出现，Realtysellers Ltd.、Realestateplus.ca、Housing123.com…这些网站，既没有大公司背景，而且又都有把柄抓在人家手里—使用的都是MLS上的Listing，所以都不是地产局的对手，死得都很难看。

但是，在网络信息如此发达的今天，任何垄断都不可能持久，不断会有人来挑战你，虽然这些冲在前面的都夭折了，但“星星之火，可以燎原”，还会不断有后来者总结前辈失败的经验，前仆后继，继续战斗。垄断的打破，只是时间问题。

为什么这么说？因为加拿大和美国一样，也是反行业垄断的国家。加拿大的MLS是从美国继承过来的，而目前在美国，MLS一统天下的局面早就不复存在了。美国网络公司已纷纷介入房产中介业，Zillow.com、Trulia.com、Google地产、微软地产，都是可以和MLS分庭抗礼的网站。当然，刚开始，美国房地产经纪协会也是不愿束手待毙的，曾一度禁止地产经纪向运营成本更低的网络对手提供Listing，同时禁止降低佣金率。美国司法部以涉嫌妨碍公平竞争，将其告上法庭。美国司法部认为，该协会的规定阻止了消费者从公平的竞争中获利，通过打压新商业模式保护老模式，要求法院禁止其相关规定。美国法院最后做出判决，支持司法部动议，要求美国房地产经纪协会停止干涉，允许经纪人自由发布待售房产信息，并不得阻止网络地产经纪（他们的佣金比传统地产经纪要低得多）自由使用MLS数据。

加拿大社会虽然比美国要保守的多，但美国地产的今天，就是加拿大地产的明天。