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地产周刊:打破垄断只是时间的问题

打电话给一家地产公司的老总,人家回话说,正在上课。弄得我直纳闷,最近生意这么好,怎么想起来去上课了?过后一打听,不是主动充电,而是“强制”学习。手下经纪在某中文网站做广告,使用了别人的Listing,被人告到了安省地产协会(RECO)。按照规定,出现这种情况,犯事经纪和老板各打50大板–罚款,上课。罚款还好说,谁惹的事,谁代老板交罚款;但上课可就没人替你了,好几个星期啊,想起来就头大。

还好,他还不算孤独,因为好几家地产公司的经纪都被告了,老板们都跟着在“陪读”。

“公开的秘密”

“借用”别人的Listing,在地产界属于“公开的秘密”。报纸上还好点,版面有限,只能放那么几条;网站上就有点乱套了,反正有的是空间,放个五六十条是常有的事,听说有的人名下的Listing竟然有五千多条,哪搬这么多啊?真够勤劳的。

你说一个经纪能同时有五六十条Listing吗?这种可能性不是很大,怎么能有那么多人愿意把房子给你卖呢?当然,别人的Listing也不是不能用,但一定要得到人家的同意。

我们的经纪们可能有点侥幸了,反正翻成中文人家也看不懂,再说除非走错了,否则人家也不会跑到你中文媒体上来。但是不要忘了,香港来的,台湾来的,东南亚来的,懂中文的不少哦。听说这次就是被比较守规矩的香港经纪告的。据一些香港籍地产老板讲,他们是不愿意惹事,否则就是告到手软口软,也告不完。

这里要声明一下,借用别人的Listing,其它族裔也有这种现象,并非我们的“专利”,只不过咱们借的多一些,勤一些,普遍一些。

笔者就此事采访过一些经纪,一派意见认为,有人帮你推销Listing,好事啊,反正最后都是通过我来卖,为什么要阻止?但也有经纪认为,我辛辛苦苦找来的Listing,为什么要白给你挂?这是侵权,不尊重别人的劳动;而且,我的Listing代表我的特色,比如我总能找到豪宅Listing,慢慢就会树立我的“豪宅大王”形象。如果我一找出来,大家都拿去挂,我的特色如何体现?更何况,并非所有的卖主都希望自己的房子曝光率高。有的房子曝光率一高,就会被人拿到论坛上“房肉”,象扒人衣服一样,把房子扒得一丝不挂,反而不好卖了。

看来要彻底禁止也是不现实的,大家以后稍微收敛一点吧。公司可以规定,公司内部经纪的Listing,大家都可以用嘛;或者几个公司联手,大家互相用嘛。

说实话我真是替这些老板们愁得慌,属下经纪谁犯了,都有他的份,一次二次三次,屡教不改,人家还不把你这老板的执照给撸了啊!请大家体谅一下你们的老板。

当然,对地产局而言,经纪之间借来借去的,属于“经纪内部矛盾”,不是当前工作重点。目前最需要防范的,是外来入侵之敌。这些“外来之敌”可不仅仅是要“借”一下Listing而已,而是要把整个MLS体系搞垮。

这可不是危言耸听。8月25日,房屋搜索网站Zoocasa.com在Rogers体育馆举行了启动仪式。这个体育馆是谁的?电讯大亨Rogers公司的。毫无疑问,Rogers也脚痒了,想插足了。在这之前,贝尔也尝试过,而且也办了一个网站,结果和多伦多地产局的官司,到现在还没结束。

不用说,对这个新网站,地产局的方略还是一贯的:全面围追堵截,将其扼杀于摇篮之中。

这不,才到9月初,开张的锣鼓甫歇,Zoocasa就被地产局麾下大将Century 21告上了法庭,罪名还是老一套:未经许可,盗用该公司经纪名下的Listing。

Zoocasa能给我们带来什么?

地产局为什么这么害怕Zoocasa?因为它是Rogers 100%的全资下属单位,它一出来就发誓:要改变加拿大人的搜房方式(change the way Canadians search for homes)。如果让它站稳脚根,利用Rogers强大的网络服务功能,MLS的垄断王国势必被打开一个缺口。口子一开,各路大军蜂拥而入,后果不堪设想。

事实上,Zoocasa提供的服务,确实有很大吸引力。用Zoocasa市场总管Saul Colt的话说,如果你只是单纯地搜索房源,MLS是最好的地方;如果你需要所有的信息来帮你做决定,Zoocasa是最好的地方。Zoocasa的搜索范围外延至周边社区及环境,引进了Google地图和Facebook等多种新工具。而且,Zoocasa不挣经纪的钱。经纪使用MLS是要交年费的,而目前使用Zoocasa却是免费的,Rogers一是指望网站办起来以后,挣别的广告钱;另外就是等以后引进更多为经纪服务的工具后,再实行注册收费制。

Zoocasa有没有偷MLS或 realtor.ca的Listing?Saul Colt的回答是否定的,他说,他们只是使用了超链接(Hyperlink)。

这也就等于承认,在目前自己的Listing不多的情况下,Zoocasa确实用了地产局网站的一些房源,但使用的是超链接。也就是说,如果Century 21的某经纪在自己的网站上发了一个Listing,Zoocasa不是象我们的某些经纪一样把人家的Listing借过来,而是放上这个Listing的链接,你要看这个Listing,点这个链接,进到Century 21的网站看。如果你想查这个房源的周边和其它信息,再回到Zoocasa上来查。

使用超链接违法吗?渥太华大学法学教授Michael Geist说:“整个网络都是建立在链接上的。”法庭会听你争论是否要禁止超链接吗?Geist对此表示怀疑。

贝尔的尝试

无独有偶,另一电信巨头贝尔加拿大(Bell Canada) 也曾尝试过进军房地产市场。2007年5月,Bell Canada属下的BNV地产公司和资深地产经纪人Fraser Beach合作,建立了一个低佣网站realestateplus.ca。根据贝尔公司最初的计划,他们将投资2900万元建立一套价格更优惠的房地产经纪系统,通过这个网站交易,能节省25%的佣金。

然而,这个网站才开了三天,多伦多地产局就取消了Fraser Beach的MLS使用权,他与贝尔公司的合作也无疾而终。最后,他不得不将网站卖给了多伦多星报下属的地产公司,而这家地产公司,也是地产局的成员。

忍无可忍的Fraser Beach将地产局告上了法庭,他在起诉书中说,地产局一向打压非传统的、提供廉价服务的经纪人。不过他并没有要求赔偿,只是要求地产局恢复其MLS使用权。

这场旷日持久的官司一直打到今年6月份也没有结果。不过,加拿大竞争局已经盯上了这场官司,对地产局来说,这是个不幸的消息。

这场官司的胜败,对地产界的影响将是空前的,可以说它将是一个里程碑。如果地产局输了,将会有更多的低佣经纪出现,这一局面或将迫使所有的地产经纪压低佣金。

打破垄断只是时间问题

为什么几大电讯巨头都想涉足地产?因为这里头利润很大。Fraser Beach的律师Randy Pepper今年6月在安省最高法庭上提供了一个数据,说加拿大地产公司的利润达35%,每年的会员费和佣金达80个亿。

这么大的一个饼子,各路英雄当然不想让地产局独吞。事实上,近些年来,不断有吃螃蟹者出现,Realtysellers Ltd.、Realestateplus.ca、Housing123.com…这些网站,既没有大公司背景,而且又都有把柄抓在人家手里—使用的都是MLS上的Listing,所以都不是地产局的对手,死得都很难看。

但是,在网络信息如此发达的今天,任何垄断都不可能持久,不断会有人来挑战你,虽然这些冲在前面的都夭折了,但“星星之火,可以燎原”,还会不断有后来者总结前辈失败的经验,前仆后继,继续战斗。垄断的打破,只是时间问题。

为什么这么说?因为加拿大和美国一样,也是反行业垄断的国家。加拿大的MLS是从美国继承过来的,而目前在美国,MLS一统天下的局面早就不复存在了。美国网络公司已纷纷介入房产中介业,Zillow.com、Trulia.com、Google地产、微软地产,都是可以和MLS分庭抗礼的网站。当然,刚开始,美国房地产经纪协会也是不愿束手待毙的,曾一度禁止地产经纪向运营成本更低的网络对手提供Listing,同时禁止降低佣金率。美国司法部以涉嫌妨碍公平竞争,将其告上法庭。美国司法部认为,该协会的规定阻止了消费者从公平的竞争中获利,通过打压新商业模式保护老模式,要求法院禁止其相关规定。美国法院最后做出判决,支持司法部动议,要求美国房地产经纪协会停止干涉,允许经纪人自由发布待售房产信息,并不得阻止网络地产经纪(他们的佣金比传统地产经纪要低得多)自由使用MLS数据。

加拿大社会虽然比美国要保守的多,但美国地产的今天,就是加拿大地产的明天。

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