上海住房均价逼近每平方米20000元

东方早报11月17日讯“房地产救市的优惠政策是去是留？还是变？”这个问题成为年底楼市的最大谜团。从各方业内人士的推测到各种部门的放风，织就了一张极其混乱的“信息网”，楼市上下不定，买卖双方更是进退两难。

混沌中的上海楼市再次创下令人咋舌的价格，上周（11月9日-11月15日）商品住宅成交面积相比前周出现大幅减少22%，而成交均价相比前周却出现了21%的涨幅，达到19634元/平方米，均价直逼近2万元/平方米。

从今年3月份开始止跌回暖，并出人预料急速反弹的楼市，让业内外措手不及。“救市政策是否过了火？”、“政策调整何去何从？”这些问题成为年底业内探讨的焦点。政策调整应有保有压、保自住保首套、压豪宅压二套，成为业内人士对政策取向预测的共识。

上海楼盘开盘即售光

据佑威·楼市通系统提供的数据显示：上周上海市商品房成交面积56.65万平方米，与前周相比减少了10%，成交均价为17681元/平方米，环比前周上涨了9%；上周上海市商品住宅成交面积39.51万平方米，与上周相比减少了22%，成交均价为19634元/平方米，环比前周再度大幅上涨21%。

国家统计局的最新数据也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9％，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7％，涨幅与9月份相同。上海房价同比涨3.9%，环比涨1.0%，6月份以来房价环比涨幅持续收窄的情况出现改变。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，年底楼市优惠政策即将到期导致的集中入市一定程度上支撑了房价的进一步高企。政策可能要改变的心理预期导致眼下部分购房者集中入市，明显影响了楼市。

“近期上海楼市新推楼盘基本上都处于开盘即售光的状态，而后期的开盘价格又会在前期的基础上向上调整，这也是上海楼市成交均价不断上涨的主要原因。”佑威分析师陆骑麟向记者表示。

楼市泡沫再起争论

“这一轮楼市的报复性反弹出乎所有人的意料。”汉宇地产董事总经理施宏叡向记者表示，该公司去年新房代理业务涉及总金额约12亿元左右，而今年截至目前已达到 36亿元，是去年的整整三倍。而上海中介行业龙头企业的中原地产今年代理新盘总金额预计将达到70亿-80亿元，在去年40亿元的基础上翻番。

“2009 年实行的各项优惠政策，是应对金融危机和自然灾害对房地产行业和国家经济发展造成的恶劣影响，是一个特定环境下的短期救市行为。通过一定时间的运作，刺激了刚需性购房行为的完成，改善了房地产市场冰封的局面，已经达到了预期目的。”百世豪斯购房中心副总经理张君在作客某网站时表示，相关的优惠政策持续刺激了房地产市场的快速发展，甚至可能导致房地产市场呈现过火的局面，从而造成房价虚高、百姓购房困难等等影响民生的情况。

整体来看，有信贷等政策的扶持，加上通胀预期的升温，2009年的中国楼市经历了急剧的“V”型反转，楼市成交、价格和投资等行业数据全面回升，部分城市房价甚至超过了2007年楼市巅峰时期，甚至由此引发了市场各方对楼市泡沫再起的争论。

“救市政策是否过了火？”难怪有人如此质疑。而到期后的救市政策是保是留也成为业内讨论的焦点。

到期政策会自动退出

“但房地产政策变动将看宏观经济政策‘眼色’。”杨红旭分析认为，中央经济工作会议即将召开，明年经济政策思路大致已定，“保增长、调结构、防通胀”可能还是最为核心的三个调控目标。与此相适应，房地产业的支柱产业作用还将继续发挥。与全社会固定资产投资达33%左右的增幅相比，房地产投资增幅依然偏低，国家会鼓励其进一步增长，这方面政策明年不会改变。

而去年出台的救市政策存在中央和地方两个层面。在国家层面，明确注明截止日期为2009年12月31日的，其实只有“131号文”中规定的两个政策：一是对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

“这就意味着，为了抑制房价过快上涨，减少楼市中的投资投机需求，只要政府不再出台新文件，上述两条优惠政策将自动终止；而其它优惠政策由于没有规定时限，是否能延续就存在很大的模糊空间。”杨红旭指出。

信贷政策弹性空间大

戴德梁行伍惠敏则认为，政策调整的关键是在经济发展和抑制高房价之间取得平衡，因此出现“一刀切”的可能性非常低。

“政府最有可能首先针对高端市场做出相应的调控，而对这一市场有直接刺激作用的二套房优惠贷款政策叫停的可能性最大。”借鉴香港政府的做法，10月23日香港金管局就对香港高端房地产价格的过快上涨作出反应，宣布即日起将总价在2000万港元以上的豪宅首付比例由目前的30%提高至40%，并提醒银行审慎放贷。

“如果政府真的收回刺激政策，那可能是提高首次购房者首付比例至30％。”高力国际市场咨询与研究部董事李庆贤预计，房贷政策的变化最有可能成为政府调节市场的首要手段。不过，由于优惠利率直接影响到购房者的购买力，因此政府将会更加审慎。政府可能会保留首次购房者贷款利率7折优惠，并且交由市场调节，如商业银行可根据市场风险变化来进行调节。李庆贤认为，理想的状况是，贷款政策的微调已可以使得房价在2010年经济进一步复苏前健康回调5%-10％，这样就可以避免泡沫升级，为房地产市场持续健康发展奠定基础。

公积金政策暂时不变

“明年楼市调控也将是有保有压，继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。”杨红旭预计，房地产优惠政策，比如刺激自住需求的税收减免以及个人房贷优惠政策，并不会发生大的变化。尤其对于首次置业并购买的是中小户型的普通住宅的购房者，不必担心政策会由宽松转向紧缩。

而目前上海现行的扶持首次置业者及自住买家购房的公积金贷款优惠政策，也分为中央和地方两个层面。其中，去年10月22日央行出台的“下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点”这一政策并无具体到期时间；而随后出台的“救市14条”中“自住普通住房的住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，第一次购买自住普通住房的家庭，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元”这一地方性优惠政策到期时间为今年的12月31日。

“全国的公积金贷款利率政策须有央行和住建部共同制定并公布，而上海的地方性政策则由上海公积金管理中心和管委会根据上海房地产市场的具体情况研究制定。”市公积金管理中心总经济师崔国盛告诉记者，目前看来现行的公积金贷款政策年底前不会变，而在适度宽松的货币政策环境下，公积金贷款利率短期内变化的可能性也不大。

杨红旭则认为，中央和地方在调控政策上面存在一定差异。中央注重的全国房地产市场发展整体，而地方只关注自己的区域市场。国家层面，在调控过程中，既要发挥房地产的支柱作用，又会考虑与民生的关系。而地方政府追求的首要目标，是获取较多的土地出让金和房地产税收，其次才是民生与房价。