泡沫？中国买房限购令与市场相违背

通货膨胀已成中国的棘手问题之一，总理温家宝9月中在世界经济论坛上再度强调北京控制通货膨胀的决心，表示将控制整体物价的稳定、防範经济成长大起大落;美国约翰霍普金斯大学(Johns Hopkins University)凯利商学院兼职教授陈剑在接受《外参》採访时比较了中美间的各项经济数据，发现许多中国的日常食品绝对价格比美国贵，最富与最穷地区的收入差距比美国大，而中国的房地产则出现泡沫化现象，都反映出中国经济情势的严峻。

中国房价已超美国

老百姓所关注的另一个议题——房价，根据陈剑的比较，也反映出中国老百姓沈重的负担：中国的房价已经全面超过美国，城市平均房价要比美国高14%，标準差为7%;这个差别不仅体现在一线城市，如北京，上海，深圳，广州，也体现在广大的二叁线城市。

陈剑对《外参》进一步解释，美国的房价在金融危机后大幅下跌，中国的房价在2008年的深圳曾短暂出现下跌的情况，但整体来说并未经过类似美国的调整或崩溃阶段。“2008年中国通过4万亿人民币救市计画，大部分资金估计都进入了房地产，所以中国房价自那时到现在又增长了很多。”

对于中国房价是否泡沫化，各方看法不同，陈剑认为中国的房价泡沫化确实存在，而且非常严重。“有的学者认为中国正经歷一场戏剧化的转变，城市化的过程导致对房地产需求的增长，但在城市化的地区，还是要考虑收入增加了多少，如果城市化没有给大家带来收入上的大幅成长，那么新进入城市的居民也没办法承受如此高的房价。”

陈剑对《外参》解释，研究房地产有很多指标可评估房市是否泡沫化，一个很重要的指数是房价收入比。在美国房价泡沫化时期，房价是年收入的四到五倍，比平常的叁倍要高，这就是明显的泡沫化特徵，现在美国的房价虽然已经降到非常低的程度，但由于大家对房市的预期没有一个準确的判断，如果认为房价还会再跌，就不会买房子，因此也无法带动房市的回温。

至于与美国面积差不多的房子，在中国最贵地区的房价收入比是美国的16倍左右，反映出中国房价泡沫化严重。

另一个指标是房价和房租比。陈剑对《外参》说明，比起租房，在美国买房可能稍微贵一点，但两者的成本差不多，但在中国，买房成本至少是租房成本的两倍。

房价中的地价也是一项指标，陈剑表示，美国泡沫化严重的2004年时，地价占房价的比率是51%，中国现在是64%，也就是2004年美国在泡沫最顶峰时，买房子有一半的成本是地价，但现在的中国只有30%、40%是房子的建筑成本，如果房价中的土地价格比重太大，就是房地产泡沫化的迹象。

那么造成中国房地产泡沫化的塬因为何?陈剑对《外参》分析，主要塬因可能是政府对土地的垄断。“美国的土地是私有的，所以会有明显的土地市场价格，但中国的土地是地方政府垄断，如果有10家开发商，地方政府只拿出一块地，只有价格最高者可取得这块地，开发商在开发土地时有成本，又想从中获利，最后的房价肯定很贵。”

陈剑指出，中国政府，尤其是地方政府，是房价泡沫的最大受益者。“调空房价不是地方政府的本意，而是中央政府的本意，中央政府不能从土地买卖中获得巨大利益，地方政府才是利益的大头，而高房价会引起民怨和社会不稳定，因此中央政府有动机稳定房价。”

目前中国各大城市均实行购房限购令，如北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需如实填写一份《家庭成员情况申报表》。陈剑认为限购令实际上与市场相违背，如果房地产市场真的是个透明公开的市场，就没道理限制外地户口或外币购买房屋，而一户人不能买第二套房屋也没有特别好的根据，因此陈剑怀疑限购令真能有效或长期实行。

“如果真的严格实行限购令，房价应该降得很快，但我们并没有见到这个现象。”不过，陈剑对《外参》表示，中国房地产是否会持续泡沫化还很难说。“预测房地产市场是很难的事，尤其是预测何时出现拐点，而预测中国的情况又更难，因为政府在此之中扮演的角色太重要，没办法放到模型裡去预测。”

虽然如此，陈剑认为中国房价继续上涨的可能性不是很大，因为现在的房价水平已经超过普通消费者能接受的程度，还能买得起房子的已不是工薪阶级，所以如果房价持续上涨，预料政府将出台一些抑制房价的措施，比如施行房产税，届时房价将很难持续上升。