地产周刊：2007年春季房市分析与预测

今年多伦多的春天变幻莫测，气温忽冷忽热，颇有迷踪拳的味道，与气候变化表现截然不同的则是持续火热走高的房地产市场。

根据多伦多地产局（TREB）3月数据显示，重售房成交8,518宗，比二月份的6,772宗上涨了25.8%，平均房屋成交价为$ 365,285；随着季节性调整，4月重售房成交量创下历史最高单月纪录，交易量达到9,452宗，较去年同期的8361宗，上升了13%，平均房屋成交价格为37.9万元，较去年同期的36.67万元上升了3.37%。

进入5月，多伦多重售房市场在上半月又创新高，共成交5,003套，比去年同期增长11％，平均成交价格为377,612元,比去年同期上涨2％，从2007年1月至今，房地产平均成交价格比去年同期水平上涨了5％。与此同时，房屋平均上市日期方面，3月份为31天，4月份为30天，而5月则下降到了28天。

针对如此强劲的春季房地产市场表现，多伦多地产局主席Dorothy Mason表示，所有迹象不仅表明重售房市场正朝着健康的方向发展，而且这也证实了多伦多房地产市场2007年将会继续繁荣稳定的发展，而房屋价格亦会继续温和上涨。

在这个春季，房地产市场的强劲并不仅仅体现在多伦多，根据加拿大房地产协会(CREA)的报告显示，在加拿大12个主要市场中，4月份重售房平均价格皆创下历史新高。就加拿大全国而言,4月份重售房平均价格在25个主要市场中达到323,936元，这个数字比3月增加了将近7000元，与2006年同期相比，则增加了28,000元。根据CREA的专业人士预测，今年重售房数量将会出现创纪录的500,995宗。

多伦多乃至全加拿大火热的市场供需拉动了相关的房地产行业，其中首当其冲受益的就是房地产经纪。在这个春季里，房地产经纪究竟感受到了怎样的市场热度？又如何看待春季之后的房地产市场呢？

本报市场看台专栏作者、经纪Trista提供了一份春季密市的交易数据，密市三月份重售房总成交量为1091宗，比二月份大幅增长了30.5%，平均成交价格为6,804；进入四月，密市总销售成交量为1214宗，比三月的1091宗增长了约11.3%，平均成交价格为3,763，比三月上涨了2.1%。其中，密市三月份售房平均上市天数为33天，四月份售房平均上市天数为29天，比起三月的33天又减少了4天。

从以上数据可以看出密市这个春季供销两旺，经纪们必然十分繁忙，但从其中也不难发现密市4月的市场表现无论是成交量还是平均价格，上升幅度都较为温和，市场逐渐趋向于平缓。就此情况Trista分析，密市房产市场继续增长是毋庸置疑的，只是上升幅度和脚步会逐渐放缓。而对于多伦多整体的市场预测，她认为预测或分析未来市场，首先要从房屋市场的三大驱动因素入手，即劳动力市场、移民和贷款利率。

多伦多的劳动力市场近年呈稳定增长的趋势，工资收入的增长率高于通货膨胀率；针对移民的政策一直保持不变；贷款利率始终在历史低位徘徊，而且加拿大中央银行对利率升降的决定主要是依赖于通货膨胀比率的情况， 所以预计贷款利率会继续保持低位。根据对这三大驱动因素的分析，多伦多的重售房市场未来会变得更加平衡，而房屋销售平均价格会继续小幅上升，贷款成本则会继续保持低位。

本报另一特约经纪华东涛则发来了前不久CIBC对未来加拿大房屋价格的预测报告，报告中显示CIBC预计在未来的20年内，加拿大房屋价格将会翻番。报告中所持的理由首先是加拿大移民人数的不断增加，随着移民的大量涌入已经在很大程度上缓解了之前困扰加拿大社会的老龄化问题，同时，新移民登陆后对房屋的需求也成为了拉动房地产市场上升的主要因素。

其次是加拿大外债总额的降低和整体经济水平的稳定上扬，在目前良好的大环境 下，消费者的经济实力和消费信心指数都持续提升，不仅首次购房者会积极入市，已经拥有房产的人也会把投资房地产市场作为自己投资组合中的一部分，尤其是那 些有换房意愿的消费者，不断增加的人均收入及对未来工作稳定的预计，会让他们加快换房的时间进程。

但华东涛也认为房地产市场不会永远保持高速上扬的势头，放缓只是时间问题，但从目前市场反应及供需情况来看，春季后的房地产市场还不会出现疲态或颓势。

但也有经纪对春季后的房地产市场是否还能保持高速增长持保守态度，因为5月下旬蒙特利尔银行和皇家银行首先宣布了上调房贷利率，两家银行分别将房贷利率从6.64％、6.59％上调至6.84％，其中，蒙特利尔银行涨幅为0.2个百分点，皇家银行涨幅为0.25个百分点。

与此同时，根据加拿大统计局最新就业调查显示：四月份，加拿大工作量八个月来首次下降，共减少约5200份工作。据统计，天然资源、批发贸易和服务业都吸纳了大批的劳动者。金融、保险、房地产业的工作数量停止增长，而制造业和商品业工作在持续减少。在安省，兼职工作的增加弥补了全职工作的减少。林产和采矿业工作增加，而金融、保险、房地产和制造业工作减少。

持保守意见的经纪认为，春季后的房地产市场将会出现小幅的调整，也许这个调整并不是房价的降低，而是整体房地产市场发展的放缓及房屋价格增长比例的回落。

与此同时，还有业内人士提出10年周期的问题，以前的历史证明加拿大基本以10年为一个周期，房价和房地产市场都会出现一次较大波动。

房贷利率上调、工作机会减少、10年周期论，种种说法似乎都对春季后房地产市场是否能够继续保持高速发展不利。针对以上论点，持相反意见的经纪认为，虽然近期银行纷纷调高房贷利率，但与历史记录相比，房贷利率仍然处于一个低位时期。而对于四月份加拿大工作量下降，虽然工作数量有所减少，但加拿大失业率仍稳定在33年来的最低点，相关经济学家也指出工作减少在总体上不会影响加拿大健康的就业市场。

而且需要特别注意的是相比工作量总体下降来说，女性就业人数却增长很多，就业率和失业率分别为59.4％和4.7％，均达到30年来最好水平。同样，55岁以上就业人数比24到54岁的增加速度要快。2007年，工作总增长量的一半来自老年工作的增长。

根据以上数据可以发现，加拿大的工作机会正在呈现分散的趋势，女人、老年人已经越来越多的得到了工作的机会，劳动力市场的分散更加稳定了以家庭为单位的消费群体的经济实力，同时也增强了他们消费的信心。

而对于10年周期论，Real One的地产经纪Jim Huang认为，10年一个周期的说法，缺少足够的根据。众所周知，经济增长有快有慢，受多种因素影响，同时也会对房地产市场带来影响。经济发展的预测一直是西方经济学家们头疼了两个多世纪而未能解决的问题，既然至今未能解决，那10年周期究竟从何而来呢！再说目前这轮涨价是从1996年开始的，至今已有10年了。进入2007年，在美国房市动荡的影响之下，加拿大房地产市场不仅没有出现颓势，反而一路高歌，最近甚至连创新高，市场已经用实际数据最好的回击了房市回落和10年周期论。

众说纷纭中，春季已经接近尾声，在即将来临的炎夏，让我们对房地产市场的发展拭目以待。同时建议所有的读者朋友理性分析自身情况、合理安排财务计划，按需购房，早日拥有属于自己的美丽家园。

（原题：2007年春季房市之我见）
（作者 徐木）