为什么有些房屋不能卖出？

朋友，如果您的房屋已经放在房屋交易市场上相当一段时间，甚至与房屋代理经纪的签约期已过，仍然没有卖出，而您又真的想售出您的房屋，恭喜您，这篇文章一定对您有帮助，请细心阅读。

房屋签约期已过，仍未售出，不用泄气。或许您并不用特别再为您的房屋重新做些装修，但您必须肯定：您的确是想出售房屋的人。这样，让我们共同努力，将房屋重新上市。可是，在重新上市以前，您必须与你的代理经纪先讨论两个问题：(1) 房屋应该从哪里开始着手卖？ (2) 为什么您的房屋不能售出？现在就讨论下这两个问题，特别是后一个。

(一) 房屋应该从哪里开始着手卖？

一般来讲，当您与您的房屋代理经纪签好合同以后，就可以开始房屋的销售过程。但是，是否选择了正确的上市时机呢？比如说：一间房屋在圣诞节前推出和在春暖花开的时节推出，就有很大的区别。圣诞节前，大多数人在经过近一年的辛勤工作，都在忙于采购食品、礼物，准备迎接一年中最大的节日到来。这时，人们最常去的地方是商埸 Shopping Centre。可在春暖花开的时候，人们经过漫长的冬天后，都想在户外呼吸下清新空气，体检下绿草悠悠、春回大地的怏快，这时，人们最常去的地方是户外。这就为房屋的出售，提供了良好的客观条件。这也就是为什么，通常春天的房屋不仅卖的快，而且卖的好价钱。由此可见，选择个正确的上市时机的重要。

而正确的系统运作，却又给待售房，提供了最大限度的市场爆光率。这当中包括MLS 放盘系统、房地产代理公司放盘系统、房地产代理公司市场支援、当地媒体的爆光度、公开参观Open House、广告传单Feature Sheets、等等。让准买家很容易就能得到你房屋出售的信息。

一间房屋，当越多人知道它要出售，可能的买家就会越多，也就可能卖的越好。因此，一间系统操作严谨的、大的房地产代理公司在这里就比较有优势。这不仅仅大的房地产代理公司拥有广阔的社会和经纪网络，更重要的是，它有严谨完善且富有经验的市场支援系统。选择间大的房地产代理公司内的有经验的经纪，很可能帮您既卖的快，又卖的好价钱。

从上可知，选择适当的上市时机，遵循正确的运作系统，让买家最容易就能得到你房屋出售的信息，当这些都与您的房屋代理经纪商讨好，从彼此承诺后，就可以行动！

(二) 为什么您的房屋不能售出？

房屋不能售出可能有许多原因，需要仔细讨论。首先，重温以前的出售计划，看在哪里有些与市场不吻合之处，及时做出修改和调整。其次，看在其它方面是否存在问题，需要改善。通常常见问题主要包括在四个方面：合作问题(Teamwork)，价格问题(Pricing)，房屋状况(Home Condition)，市场推销(Marketing)。下面让我们详细讨论下这四种常见问题，并找出解决的办法。

(1) 合作问题 (Teamwork)

正如大家所认同的一样，房屋是大多数人一生中最主要的投资。业主与代理经纪的良好合作关系，不仅能将房屋顺利地卖出，而且还可能卖出个好价。在出售的过程中，业主与代理经纪就是一个Team。共同的目标将大家给合在一起。Each Member Together Achievement 正所谓Team。

经纪有责任将那些来看过房屋的准买家的意见(Feedback)，及时准确地传告业主，并共同商定下一步行动。而业主则有必要根据经纪提供的建议、传达的信息，在房屋的布置或装饰上给予配合。当有人参观房屋时，尽可能给予方便，最好是离开，使参观者有足够的参观时间和私人空间。

经纪又要在待售房屋前放上醒目的出售牌 “For Sale”，以及便于其他经纪带人参观时，可方便提取钥匙开门的 “Lock Box”。并尽可能多做 “Open House” 吸引人，同时，不仅要在多重放盘系统MLS 以及公司或个人网站上发放信息，而且还要在当地报纸或电台、电视上发布广告，大量增加待售房屋的暴光率，必要时还应该推出专题介绍文章，向读者推崇。

业主又要尽可能令参观者有一个好的 “第一印象”，给房屋装扮漂亮(详细介绍请查阅作者的另篇文章--- 怎样将您的房产卖个好价钱？)。当业主遇到参观者咨询问题时，礼貌地让客人联系代理经纪，由经纪回答他们的问题会比较专业和考虑周到。总之，业主与代理经纪真正象个Team式地工作，将极大地提升待售房屋的出售机会。

(2) 价格问题 (Pricing)

价格是房屋销售过程中最关健的问题。没有卖不出的房屋，只有卖不出的价格。对于业主来讲，卖的越贵越好；对于买主来讲，买的越便宜越好。可惜，房屋的价格既不是由买主，也不是由卖主决定的，它是由整个市场决定的。房屋的价格取决于市场状况、竞争程度、房屋条件等因素。

一般来讲，房屋出售价格定得太高比价格太低要承受更大的风险。因为定价太高，会将大批有兴趣的参观者被排除掉。当房屋出售价格，不在相应可比较房屋的价格范围内时，就意味着业主并不是真正要出售房屋。那么，怎样拟定房屋出售价格才是合理的呢？它可根据如下几项比较：

a) 参考过去可比较房屋的售出价再加上房屋升幅，以及现在可比较房屋的开价(Listing Price).
b) 复查可比较房屋已上市时间，以及平均需要多久才能在当今市场上卖出。
c) 检查有多少曾经上市的可比较房屋，在合约过期后仍未卖出，从而知道市场的承接能力。

房屋的价格并不取决于业主曾为自己的房屋做了多少升级或改进，它象其它投资一样，其市场价值取决于：买家愿意用多少钱买和卖家愿意接受多少钱卖。因此，合理的价格定位是在充分考虑到各种因素、各方利益后，所制定的平衡点。

(3) 房屋状况 (Home Condition)

每个房屋的购买者，都希望自己能买到梦想中的乐园。因此，业主就要务求令到参观者在第一时间产生：我喜欢这间房！这就是我要找的房！我要拥有这间房！

除了在房屋的装饰及布置上，要做些工夫外，切实的维修保养工作仍然是必不可少。比如：粉刷和修补好刮花的墙，消除地板发出的吱吱声响，填补好浴室内的裂逢装塞，确定所有的门窗都工作正常，保持各大电器都能正常运作，等等、、、。( 详细介绍请查阅作者的另篇文章：怎样将您的房产卖个好价钱？)

当必要的维修保养工作完成后，在出售期间都必须始终保持房屋的干净与整齐。并在有参观者前来时，令房屋变得更加明亮醒目。

保持房屋的良好状况，并不是一朝一夕的事，业主在拥有期间，发现问题要及时维修，以免增加不必要的费用。同时，注意唯持房屋的温度和湿度在一定的范围内。一些业主为了省电，在炎热的夏天没有注意唯持房屋的温度，而导致厨柜或木地板变形的事，时有发生。一般来讲，保持房屋的良好状况，主要要注意屋顶、门窗、厨柜及墙壁的唯护。

房屋的良好状况，不仅有利于出售期间的展示，而且很大机会能在同比类房屋中，卖出最好价。

(4) 市场推销 (Marketing)

市场推销是门非常专业的专业工作。在房屋的市场推销方面，做为业主最重要的是，找到一个最能帮助到您的专业地产经纪。

因此，当业主约见 (Interviewing) 地产经纪时，要测试和比较他们的专业知识、诚实程度、行业经验、心理素质、交流技巧等，并要细心聆听他们的市场推销计划，了解清楚计划用多少钱做广告？广告都登在哪里？其曝光频率是多少？以及多久做次公开展示 (Open House) ？除了在多重放盘系统MLS上可查到其待售房 (Listing) 之外，是否还能在其它互联网查到？而该网络的点击率又是多少？

对于那些至今仍然采用旧的、传统的销售方法的经纪，因为他们跟不上今天市场的销售步伐，放弃他们成为您的代理经纪，将是您的明智之举。

在这里，要注意的是：广告的推销并不仅仅在于花了多少钱，更重要的是在广告的内容上，它传递了一个怎样的信息给准买家，是否抓住了您房屋的销售热点？是否紧贴着当今市场所追求的热点？

同时要记住，并不是所有的经纪都是一样的。在您与代理经纪已经建立起良好的互信关系，能在尽快尽好的房屋销售过程中，发挥重要作用！

当您已经根据以上所列的四个方面，重新与房地产代理经纪检讨过。这时，很可能已经准备好，将您的房屋重新上市。让我们再确认您已经做到：

(1) 与代理经纪进行了有效协商，并对重新上市取得了一致的认识。
(2) 房屋价格正是根椐当前市况、房屋条件、所在区域等多方面综合因素所制定。
(3) 肯定房屋处于最佳的展览状态，是准买家渴望住进去的理想乐园。
(4) 拥有一个更确切、更贴合房屋所在区域今天市场的全面推销计划。

是的，您已完全准备好了。 “功夫不负有心人”，将房屋重新上市。祝您成功！

(读者若对房地产有任何疑问，欢迎E-mail到 [email protected] 或 致电 416-953-2828 Jackie 江 查询。)

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