问题解答：自住房到底住多久能免税？

近些年，GTA范围内房价飞涨，周围很多人买卖房产赚了人生第一桶金。身边也有一些职业炒房族(house flipper)，他们搜索低于市场价的房产，尤其是老房旧房，全部翻新之后，人在里面住一段，或者只是改了证件地址，然后以高于买价二三十万的价格卖掉，比辛苦工作一年来的容易的多。但是CRA不是傻子，也在动用资源来challenge这些投机者的免税利润。

每个月都会接到几个电话，一些朋友在寻求一个准确的答案: 房子住多久算自住？

还有朋友说，打了好几个电话，不同会计师给了不同的答案，有说半年的，一年的还有两年的。

我的观点是什么呢？没有标准一致的答案，因人而异。

- Income Tax Act没有说需要住多久，只要每年定期住就行。

- Ministry of Finance给出的官方的说法是one day should not be sufficient。

- CRA也没有明文说多久，只说short period of time should be sufficient，as long as the purpose is not income generating。

- 因为住多久不是唯一判定标准，CRA也会参考其他因素，比如：你的职业，买卖频繁程度等等

关于principal residence exemption (PRE)

大家可以参考我以前的文章，什么是principal residence

很著名的一个案例是Sylvie Giguere。这两个人在六年内卖了7套房子，每一套都是买了之后自己装修， 然后住一年半载再卖掉，每一套都按自住房报税，没有付一分钱税。

- 是自住房吗？应该是，他们一直只持有一套房产，也确实住在里面，CRA把他们告上了税务法庭。

结果如何：夫妇败诉，不仅这几套房子的利润全部算做生意收入(business income），还有gross negligence penalty。（为什么是business income 而不是Capital gain按50%纳税，之后会讲到）。

这个案例起了很好的先例，法庭判定的根据给了我们实际应用的标杆。

1. 房产交易的目的：夫妇买卖房产是为了盈利，而非真实的居住需求。

2. 买卖的频繁程度，夫妇在临近区域如此频繁的买卖不是一个正常居民会做的，而是表现出了在经营地产生意的本质 - “Adventure in the nature of sales”。

所以我自己总结了如下：

- 如果真是换房，如小房换大房，换学区房，或者downsize，有reasonable purpose的，住满六个月就够。若只有一套房产甚至更短都可以。

- 地产经纪， 或者从事地产，装修相关的朋友需要格外小心。因为你们的职业性质让你的目的很难解释清楚，住的时间短，交易太频繁都会对你不利。

- 尽量不要隐报瞒报，比如实际出租，跟租客说明不许报税，把地址改过去想claim principal residence。问题是如果租客真的报税了，你也无从知晓，收到CRA的信时候就太晚了。其实如果按capital gain 报税，税率没有你想的那么高。

- 有很多套房产的，也请谨慎，小心CRA认定你在经营房产生意。请参考我的文章：“到底多频繁倒卖房产，利润要100%纳税？”

如果CRA调查，他们通常会看什么？

1. 你名下的水电网

2. 房屋保险

3. CRA地址，canada post地址，驾照，医保卡地址。

4. 搬家的证据 - 搬家公司收据等

他们可能也会查地产网站上你房子的出租信息。

来源博客：安静
原文标题：被问烂了的问题：自住房到底住多久能免税？
原文链接：http://blog.51.ca/u-461257/?p=16