联邦再出新招打击外国买家 真能冷却房市吗？

本周一（10月3日），联邦财长莫奈（Bill Morneau）宣布控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策，引发业内广泛关注。尽管多数专家认为，两项政策能够给房市降温，并降低风险，但是也有为数不少的人认为，它们并不能将房市内的海外买家驱逐出去，相反还会抬高本地买家的购房门槛。

报道指，今天出台的新措施有两项，一是对最自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）做出调整，即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房，在出售的时候也应该就增值部分缴税。

另一项措施则是，从10月17日起，所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率。换句话说，必须测试贷款者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率（现在为4.64%）的情况下，能否承受得住。

皇家地产公司总裁索珀（Phil Soper）评论，联邦政府在对待本国房市（主要是温哥华和多伦多两大市场）过热的问题上“非常谨慎”，既希望能够降温，也不希望阻碍经济增长。今天出台的两项政策，可谓非常“平衡”，既降低了房市的风险，又能保护经济增长。

索珀认为，两项政策会抬高购房门槛，并令海外买家的获益率降低，势必将渐渐影响温哥华和多伦多的房市。事实上，从最近的数据来看，两个城市的行情已出现了早期的降温迹象了。

至于本国的其他城市，他预测，由于市场行情呈自然增长（natural expansionary phase），所以受到的影响不大。

BMO经济学家瓜提里蒂（Sal Guatieri）则评论，在两项新政策中，第二项（房贷强制进行“压力测试”）对房市的影响将大大超过第一项。它意味着，如果买家的房屋支出超过家庭收入的39%，将通过不测试，也申请不到贷款。

在这项规定实施之后，多伦多温哥华势必将有大量的潜在买家失去购房的资格，这会带来两个结果：一、由于买家减少、需求下降，房市冷却；二、当地一直飙高的家庭债务水平将得到控制。

不过，也不是所有专家都对两项政策持正面评价。来自多伦多的地产律师亚伦（Bob Aaron）就认为，联邦政府的新政策根本无法起到打压海外投资者的作用，也不会影响市场，因为他们中的不少人买房并不依靠贷款，所以抬高门槛影响不了他们。至于就自住房增值部分缴税，亚伦则表示，投资者买房的目的是赚钱，无论有没有税，只要炒房能赚钱，他们就不会收手。

温哥华西门菲沙大学（Simon Fraser University）教授戈登（Josh Gordon）则评论，今天出台的两条政策，都颇为“谨慎”，目前不会对房市产生很大的冲击，不过它释放出了一个信号：联邦政府已认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施。