新华社揪楼市幕后黑手 高盛：房价必降

距离中国调控楼市已经一月有余，房价下跌与否仍然处于深度博弈之中，这一轮房价上涨的原因到底是什么？中国官媒新华社调查楼市上涨真相，而高盛称，中国开发商或许很快就会降价出售。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元（1人民币约合0.144946美元），同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。

中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。

由此，各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。

“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。

另外，楼市存在一个“灰色地带”。造假炒作推高房价预期。

10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。

与此同时，高盛认为，中国开发商可能从2017年一季度开始降价。

据华尔街见闻报道，高盛高华在上周拜访上海、南京和苏州三地的开发商、项目、中介和银行后发现：尽管政策和上一周期类似，但是执行的严厉程度前所未有。

高盛高华称，政策旨在堵住投机/投资需求的一切漏洞。政策调控集中在，控制预售许可，打击制造恐慌性购买的营销手段，和严格限制二套房购房者的按揭贷款上。

政策调控目前已经造成如下影响：a）高盛高华调研的四个项目均在推迟他们的新楼盘发售，因为他们希望楼盘价格相比上半年能上涨20-30%，b）南京政府设定了每个地区的房价限额，c）苏州在年底前都不会发布任何新的预售许可证。

高盛高华称，自10月份收紧政策以来，上海、南京、苏州三地的交易量已经分别下跌10%，49%和48%。高盛高华认为未来还将有进一步下跌。

据高盛高华，110家A股上市公司的净负债率和总杠杆率分别为87%和78%，而2015年末净负债率和总杠杆率分别为97%和77%。

高盛高华称，估值已经处于周期性困难时期，目前缺乏推升公司估值的催化剂。他们预计，直至2016年底，A股上市公司将以平均23%的净资产折价交易，H股上市公司目前正在以51%的净资产折价进行交易（假设2017年热点城市楼价将从目前水平下降5-10%）；AH股上市公司的市盈率将分别为1.9倍和0.9倍。而2013年和2014年的AH股上市公司的股价的净资产折价率分别为52%和43%，市盈率分别为1.6倍和1.1倍。

他们认为，因已经对房价下调进行了价格调整，港股估值未来可能会保持在现行的低水平上，但未来政策和交易量方面都难以推升估值。