退租潮下，房东房客如何保护自己的利益？

在过去的一段时间里，受到疫情影响，澳洲很多地方的生活，似乎也按下了暂停键。

许多澳洲人为降低生活成本，选择退租，转入与家人合住，从而导致上市待租房量激增。

据澳洲Domain房地产网消息，最新数据显示，仅在过去的两周内，全澳上市挂牌的待租房增加了近四万套（39,252套），周平均待租房数量在两周内增加了19%。

该数据将3月16日至29日两周之间平均每周上市房产数量与前四周的周平均上市量相比，结果显示首府城市待租房数量激增，塔州上升了58%，首都行政区上涨29%，新州上涨19%，维州上涨18%，昆州上涨21%。

Domain经济学家威尔特郡（Trent Wiltshire）对待房激增的解释是，失去工作的人们正在通过搬回去和父母或伴侣一同居住，以降低生活成本。

此外，越来越多的短租房也进入出租房市场。

他说：“这似乎有Airbnb的影响。由于人们有更多的住房选择，我们可能会看到出租房空置率的上升和租金下行的压力”。

由于许多租客面临着不稳定的就业状况，且难以支付房租，一些房东希望通过降低租金来吸引租客。

除失业以外，短期租房的取消也造成出租房数量增加。

在昆士兰的南布里斯本（South Brisbane），一卧一浴一车位的公寓房又重新出现在租房市场上。

在新州，一些地区的待租房数量呈螺旋式上升。与去年同期相比，悉尼内城区待租房数量增加了163%；包括邦岱（Bondi）在内的悉尼东区，可出租房上升了61%。

在维州，墨尔本内城区的Stonnington，包括South Yarra和Prahran，自去年同期以来出租房数量上涨了81%，内城区则上升了79%。

在昆士兰，凯恩斯的可出租房源量与去年同比增加了55%，黄金海岸增加了31%。

全澳首府城市中待出租房数量下降的唯一一个城市是堪培拉，出租房上市数量下降了9%。

不过与前四个星期相比，周平均待租房数量仍增加了29%，出现短期飙升。

The Agency公司房地产管理部全国总监卡利诺（Maria Carlino）表示，自从疫情管控措施实行以来，市场上发生了很多变化。

酒店、零售商店和娱乐设施都被迫关闭，许多人失去了工作，丧失了支付租金的能力。

卡利诺说，租房市场正面临来自多方面的压力。

“有一些海外租客刚返回自己的国家，导致出租房空置。一些租户重新与房东盟商租金以缓解压力，有的Airbnb房东正考虑将房子全数时间都用于出租。”

与此同时，也出现了房东主动撤租，转为给家人居住的情况。

“有位客人的女儿在医院里工作，女儿需要搬到离医院更近的地方，并将自己与家人隔离。”

不过，仅管出租房源激增，多数房子仍能很快租出，一方面不少房东主动下调租金，另一方面，市场仍有需求，其中包括移居海外的澳洲人想要与家人团聚而返澳，或是医疗专业人员因疫情需自我隔离。

Place 住宅租赁公司（Place Residential rentals）的业务开发经理罗素（Rebecca Russell）表示，为了尽快找到租客，一些房东正在迅速下调租金。

她说：“过去这些房屋的租金是500澳元一周，现在降至每周400澳元。”

在墨尔本，高端租房市场也放缓，但房东与租客的谈判成交速度并没有受到影响。

Marshall White商业开发经理史密斯（Amanda Smith）表示，由于疫情人们不得不待在家中，高端房子的租赁咨询量正在下滑。

“潜在租户的咨询量下降了45%，而那些来问询的可以立即签单，因此他们一直在积极物色，而且现在的选择也更多。”

作为经济救援措施的一部分，澳洲推出了禁止终止租赁合同的措施，房东不能因租客受疫情影响缴不起房租而将其驱逐。在这种情况下，业界人士敦促房东与租客相互协商，以避免经济损失。

据澳洲房地产网消息，面对新冠疫情对澳洲经济的冲击，由各州州长和行政区区长与总理莫里森和联邦主要部长组成的国家内阁制定了严格的驱逐租客限制措施，让澳洲超过200万的投资房房主的财务前景变得越来越不确定。

禁驱逐令可能会长达120天，并可能延长90天。但疫情危机过后，租客可能有法定义务补足租金。

住房专家建议房东与租客共同努力，以避免出现不缴纳租金的情况，因为这样将会给双方带来麻烦。

投资顾问Anna Porter建议，房东应尽快与租客核实其工作情况，并准备在租客苦苦挣扎或失业的情况下略微降低租金，否则他们根本付不起。

澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）会长Peter Koulizos表示，租客最好与房东重新讨论租金问题，而不是等到自己陷入财务困境，缴不起房租的时候。

而对于房东来说，他们应尽一切可能不在当前的市场上出售其房，因为这样做他们可能会受到价格下降的打击。

Koulizos称，银行正在提供免还贷期，有的长达六个月，这可以弥补数月的租金收入。

他补充道，如果房主在房产中拥有可观的净值的话，他们可以考虑采取信用抵押，这样可能有助于避免损失。

房地产市场分析及预测公司My Housing Market的经济师Andrew Wilson表示，被迫出售房产的人必须“接受市场愿意提供的一切报价”，目前尚不清楚买家需求下降到了什么程度。

Porter说，已拥有房东保险的房主在接下来的几个月中高枕无忧，因为他们可以更新其保单以应对最近的变化。但原来没有房东保险现在要新买保险者，可能会有麻烦，或许买不到保险。

专家们提醒房东和租客，当前的危机终将酿成一定后果，所有人都会受到打击。

房东与租客可以做什么？

房东：

更新房东保险；

与银行洽谈获得免还贷期；

考虑若房客失业，适量降低租金；

考虑信用额度；

尽可能避免被迫售房。

房客：

向房东寻求帮助；

考虑重新谈判租房条款。

南澳不动产协会（REISA）近日鼓励更多中介在售房合同中加入有条件延长成交期和物业彻底清洁两项条款，以确保物业的顺利交易。

来自阿德莱德时事信息网的报导，鉴于政府对自我隔离的要求，南澳部分中介在售房合同中新增了两项条款：

如买家或卖家因疑似感染新冠病毒而必须自我隔离，则成交期将延长至少14天；如曾在或正在交易中物业中居住的房客被确诊感染新冠病毒，则物业在交房前必须进行严格彻底的清洁。

南澳不动产协会主席若恩菲尔德（Brett Roenfeldt）表示，新增条款对保证售房合同在目前情势下的顺利执行至关重要，并敦促更多中介修订合同。

他说：“买家和卖家的权益都需要得到保护。”

他目前还没有收到新条款付诸实施的报告，不过他希望这两项条款至少保留到今年年底，具体时间还取决于南澳疫情的发展。

哈里斯不动产公司（Harris Real Estate）已更新了所有的合同，除非买家和卖家明确表示反对。执行董事哈里斯（Phil Harris）说，这样做更多是出于预防，目的是“消除买家和卖家权益限定的模糊性，因为我们从来没有经历过这样的情形”。

专注于出售高端物业的代理公司威廉姆斯不动产公司（Williams Real Estate）的合伙人威廉姆斯（John Williams）说，为最小化病毒传播的可能性，其公司在合同中加入了严格的清洁条款。

“如果（在售物业）发现新冠病毒感染病例，卖家必须在交房前聘请专业清洁公司对物业进行彻底消毒，并出示相关证据，或者可以选择向卖家支付800澳元的清洁服务费。”

欧文斯卡瑟利不动产公司（Ouwens Casserly Real Estate）的执行董事欧文斯（Alex Ouwens）则表示，随着疫情逐渐缓和，要求在合同中加入新条款的客户有所减少。

“在两三周前提出该要求的客户比目前要多，事实上，我们发现买家信心在最近有所提升。”