多维社：房市触底反弹的四个必经历程

多维社记者林洛涵报导／现在房主和建商所感受到的痛苦，其实是情况正在改善的信号。最近一条关于美国房市跌落17年来新低的消息，让房主面对自家价格不断缩水的房子时，心情又更加的忧鬱了。实际上，这其实是一个标志，代表着房市反弹的曙光终于出现在视线可及的范围内。

过度建造的结果，就是市场上有超过一百万户卖不掉的新屋或现存房屋，这个数字比任何低迷的时期内都高出数倍，也证明这次房市要从困境挣脱，它需要的时间将是更长。

“房市反弹的第一步，就是建商要减少空屋的存货。”房产资讯公司Metrostudy的创办人卡斯特曼(Mike Castleman)说。目前房屋的存货量依然居高不下，虽然建商已减少建造，然而销售量也是毫不留情的下滑。

房市反弹的第一步，就是建商要减少空屋的存货。

现在房屋的剩馀供应已有减少的趋势。今年4月根据美国商务部(U.S. Commerce Department)的资料，待售新屋的数量大约为456000户，虽然这听来仍然是一个很大的数字，不过比起去年同期，已经减少了93000户。

首次购屋者买气回笼

历来房市触底回升的关键，就是首次购屋者买气回笼，藉以带动了整体房市的景气。当市场上充斥着首次买房的买家，他们不仅刺激了新屋销售，对于现存房屋的买卖也大有帮助。首次购屋者投入市场后，间接推动卖主也升级自己的住屋，去买更大更好的房子。

当首次购屋者在房市中缺席，整买卖链也都受到冻结。不过现在他们都将再次回到市场上了，因为这是近年来第一次初级房屋变得可以负担，建商大幅度削减价格，并且他们开始建造更多的低廉的小屋，而不是奢华的豪宅。

比如今年2月，全美第五大建商KB Home的房屋平均售价下降到248,0000元，在一年前的同期，它的价格是267,000元。2006年KB Home在加州洛杉矶东边的一个新兴市镇建屋，基本模型的一平方呎要价3800元，平均一户以328000元卖出，现在它们推出更小的单位，一户仅要 220000元，让首次购屋的买主更容易负担。

因此这也是几十年来的第一次，人们可以用等同于租金的钱，负担起买屋每月所需的贷款与税金，这个现象被称作新购买力(New Affordability)。

房市要回到几年前的景气并不太可能，因为当时许多人仓卒又冲动的买了房屋。不过随着首次购屋者的买气回笼，全美建商协会的资深经济师马斯坦(Bernard Markstein)预测，在明年年底之前，房屋销售量会回升到达70万个单位，这代表销售量将超过一年25万个单位的新屋建造量。

房市复甦的四步骤：(chinesenewsnet.com)

1、首次购屋者买气回笼，将降低新屋空屋的存货量。

2、由于现在进行建造的新屋不多，首次买房者将会开始购买现存房屋，解决想要搬换大房的房主缺少买家的困扰。不过仍有一个问题：目前新屋的价格比同尺寸现存房屋还低，这就好像二手车卖得比新车还贵。这是买家无法接受的事情，因此卖主必须接受他们的房价必须向下修正的事实。

虽然房价与卖主的的期待有了落差，但除非他们当初是买在最高点，否则仍然有利可获。他们可以进一步使用产权淨值去购买更大的房子，同样地当他们这回成为买家之后，房屋的价格也是拥有议价的空间。当初在房市最景气时，许多建商建造出尺寸到达3500平方尺的豪宅，今天最需降价求售的住宅也是这些。

3、住房市场开始出现回升迹象，有可能在第二年就有上升。然而回升是以缓慢与渐进的速度发生。至少连续两年的时间，建商的新屋必须与现存房屋展开激烈的竞争。

4、因为买家数量多过新屋数量，使现存房屋的存货问题也可以受到解决。不过由于供应量相当庞大，因此整个过程可能还需要另一个三年，唯有到了此时，房价才会开始上涨。

如果房价可以稳定下来，美国现在需要的是创造更多首次购屋者，那是唯一能够减少院子裡竖着“出售”标志的方法。由于建商在2002年到2006年间的房市巅峰期过度建造房屋，供过于求的情形严重破坏了正常的平衡。