多伦多华人物业投资的热点在哪里？

下一个华商铺投资的热点在哪里？太古广场对面正在发展的“锦绣中华”、“遨天置地”的前景如何？投资商用物业的回报、注意事项有哪些？近一段时间以来，上述三大华人商业投资项目纷纷出手，成为业界人士争相谈论的热点话题，也搅热了多伦多地产界，恰似一幕活生生的“三国演义”。记者在采访中发现，三大项目在地理位置上相辅相成，构成了一个巨大商圈，我们期望它们各具特色、竞争中求发展，最终达到win-win境界，推动当地经济以及相关领域共同繁荣。

商投项目炙手可热

房地产投资的关键准则：地点、地点、还是地点。这个准则同样适用于商铺的投资。大多伦多地区有50多万的华人，这就为华人主题商场的兴起提供了先天土壤。比如，建于1996年的太古广场在众多的华人商场中，以其各方面优越的条件脱颖而出，成为众多投资人和商家的首选。太古广场的繁盛离不开其得天独厚的地理优势：位于kennedy/Steeles的东北角，地点好，交通方便。这里是位于万锦和士嘉堡的接壤处，两市的公车皆可直达。再加上其面积大，商铺众多，一度享有北美最大华人室内商场的声望，这是其他商铺无法比拟的，使其不仅成为本区域的shopping休闲中心，更成为多伦多市指定的旅游景点，多年来声名远播，每年有大量的游客慕名前来，使太古广场的生意旺上加旺。

然而，太古广场一枝独秀的局面正在被打破——Steeles一线、太古以南地区目前又有两个超大规模的华人室内商城“锦绣中华”、“遨天置地”将要横空出世。6月22日，位于Steeles大道4675号有“北美最大华人商城”之称的“锦绣中华”首期举办了盛大的动土典礼；第2期商用物业店铺也即将公开发售。“遨天置地”号称大多市内最大型的室内分契式商业零售新焦点，目前一期地面一层的商铺预售也已经基本告罄。在这种情况下，太古广场与其东邻的城市广场决定携手合作扩建工程，计划增建的项目具体包括：连接两个广场的parking tower和hotel tower，太古广场扩建部分（2层）和城市广场扩建部分（2层）。上述三大华人商业投资项目纷纷出手，一时间搅热了多伦多地产界，众多投资者更是不会放过这一难得的商机。

后起之秀独具特色

“锦绣中华” 第一期工程在取得多市政府建筑许可证后已经破土动工。在建筑设计方面要求严谨，极富中国传统色彩的大型门楼尽显皇者之风，而雅致的砾岩流水中式园林更将吸引大量中、西顾客流连往返。商场的室内设计则糅合中西文化特色，再加上发展商的完善及专业管理，实属零售及商务发展的最佳之选。而即将迁移至“锦绣中华”南面的Go Train车站，不仅会为“锦绣中华”的商号带来络绎不绝的人流，更会刺激整区的经济发展。关于备受关注的交通及停车问题，该项目发展商Sheldon Esbin向记者表示，要解决该路段交通堵塞问题，必先在主要道路及商场出入口有完善规划相辅相承，而此问题则需锦绣中华、太古广场、城市广场，以及万锦市与多市政府共同研究解决。锦绣中华发展商方面随时准备与各有关方面就有效解决交通问题进行洽商。目前，Steeles大道东以南交通安排已见眉目，他举例万锦市南移士嘉堡的GO火车站工程已展开，而该工程将包括6条行车线、扩宽行人路及单车路的下穿交叉路（Underpass）；另外Redlea Rd向南伸延及拉直后加设交通灯计划也将很快展开，他相信届时将可疏导从锦绣中华或GO火车站停车场南下士嘉堡的汽车。

在泊车位方面，他表示锦绣中华现已有超过700个车位，加上之前发展商与GO运输公司商讨，拟在周末时借用GO火车站停车场，所以锦绣中华泊车问题已获初步解决。

“遨天置地”占地39英亩，超过2，000个停车位分布在市内外，并可直达商场2楼，顾客可由两条主要干道Steeles Ave及Passmore Ave共9个入口进入商区。其建筑设计时尚动感，充满活力，为了让顾客能快速的在500间店铺锁定目标，以各自独立的颜色、地板、墙壁或天花装潢划分了女性、男性等不同主题购物区，更引用了获奖的路标设计，为顾客提供清晰方向指示。发展商备有“一站式”租赁服务，为投资者物色合适租户，争取最理想租金，获得最优回报。超卓管理服务将全力为业主、租客及用户提供创新而优越的物业及设施管理服务，严格要求物业范围内外清洁、保安、物业维修保养及成本监控事宜，更采用互联网技术提升工作及应变效率。此外，8层楼高的中空设计，活动精彩的主大堂，多间美食店，咖啡厅，美容院，社区服务，各样设施周到令人体验一站式休闲、娱乐、购物的乐趣。

太古广场的商场面积达28万平方尺，总共有大小近400个各式店铺。2层室内停车场，容纳800个室内停车位，外加700个室外停车位。所有的商铺为分契共管形式。最小的A型铺位净面积为145sqf，最初的发售价为8万元左右，在前五年的初建期，铺位价格比较平稳地上涨，到2001年9月时，达到12万元左右。而这几年随着房地产的蓬勃发展，太古的商铺也快速升值，至2004年7月，A型铺位已涨到27万元了。而且还是有价无市，很难买到。同时铺位的租金也快速上涨，从2001年的净租金1200元/月涨到2004年的2000元/月。这些年，太古广场的众多投资者和商家都收到了可观的投资回报。目前，太古广场计划与城市广场合作扩大现有的商场空间，并加建停车大楼及酒店，届时两个商场互通，消费者来回购物更感方便舒适。

规避风险把握商机

投资室内商用condominium物业近来成为地产界的热门话题，在这个过程中应该注意些什麽？如何规避风险取得最大回报？记者就此采访了多伦多地产局商业部执行委员、前多伦多地产局主席、国际地产公司总裁封赖桂霞。

（记者）：商用物业投资与住宅物业投资相比有什麽不同？

（封赖桂霞）：我们以商用condominium和住宅condominium为例子做个比较。首先，根据安省有关法律，住宅物业法规保障租客的利益相对要多一些，而商用物业法完全依据签订的合约来保障各方权益。再来看投资回报，大多数住宅condominium的杂费是由房东来支付，而商用condominium是由租客来支付杂费，而房东收取租金；如果做生意，自己买商用物业来做其实跟付租金比更为划算，还有额外收益——即使生意吃亏了，但是店铺物业升值的话却是长期而稳定的回报，所以许多人买商用物业自己开店或是出租；如果是租店铺做生意的话情况就不一样了，因为会存在合约不稳定的问题。

（记者）：投资店铺这种商用物业形式，未来升值前景如何？

（封赖桂霞）：实际上，此类店铺是一种房地产的产品之一，东方人对此比较认同，而主流社会还不是很流行，所以说它还是一种新产品、是一个新概念。俗话说：“尝到的第一口汤是最鲜美的。”随着人们认识程度的逐渐提高和市场需求的日益扩大，它应该具备发展空间和升值潜力。比如，一般的商业店铺平均面积有100多尺，这样的店铺在太古广场的重售价格目前已上涨到了大约每平方尺1，700元。考虑到加拿大冬季漫长的天气特点，室内店铺是个发展潮流，所以一个商用物业必须要有自己的主题，如果再能加入旅游卖点就更好了。就像“锦绣中华”主打中国文化牌，除了吸引客商消费者，还要吸引旅游人士；不只做中国人的生意，还要通过自己的特色开发主流社会生意市场。

（记者）：但是也会有风险的问题是吧？

（封赖桂霞）：当然要考虑风险因素，关键是要分析和平衡风险跟回报之间的关系。在买物业前，要看其所在地的规划怎样，附近有没有人反对；而政府在规划和批准一个项目时要根据当地交通、市场供求、人口密度、就业机会、政府税收等诸多因素，这些都需要有个过程。对于做生意来讲，时间就是金钱，所以买物业一定要考虑需要多久才能稳定下来，这是时间与回报上的风险。

另外，买商铺楼花时还要看付了定金后自己能得到什麽保障。因为假若建筑开发商从政府拿到了建筑许可证和发展计划批准这两个批文，动用买家的订金去动工兴建，这虽然有政府法例保障，但买家必须要求建筑商给与保险单证明。这是一个重要的风险因素。

（记者）：投资店铺容易被忽视的问题有哪些？

（封赖桂霞）：最重要的一点，考察项目时一定要知道它是否已经列入了政府的商业用地规划。政府在每一个地段都有一定比例的商业用地规划，以确保发展商业项目的良好运作。如果没有获得这项批准而开发的商业项目，就必须要申请并等待批准，政府的其他规划用地必须转为商业用地才能经营店铺生意。此外，地点规划也很重要，就是考察该项目的规划是否在规定的密度范围内，密度过大会带来一系列问题，如交通问题、停车问题，这在过去的一些项目中已经暴露出来，也就是说，交通报告、停车密度及分配等都是政府批准的重要指标。最后，还有一些基本公用设施如水、电等的批准，都要经过一段时间。所以，在投资前，一定要了解这些程序，了解它们的进展程度，也要充分评估由于这些原因带来的风险。