加国无忧 APP下载
服务
新税对压房价效果有多大？业内称最多平静6个月
安省正式推出称为“非居民投机税”NRST（Non-Resident Speculation Tax）的新政策，力图冷却GTA或金马蹄地区的房市，遏制持续飙升的房价，但业内人士并不看好这些新政的实施效果，有专家认为只是一时之效，也有专家预测，GTA的房市最多会平静6个月，还有业内人士甚至说，房价可能会更高。
TD银行的首席经济学家Beata Caranci在新税实施之前就曾指出，世界上有多个城市实施对外国房产投资者收税的政策。其中香港的税率是30%，新加坡是15%，澳洲的墨尔本是3%。
Caranci表示，对海外买家收转让税确实有助于冷却房市，但无法完全阻止海外买家入市。她说温哥华已经提供了一个最好的例子，省府实施15%的转让税之后，无论房屋交易及房价均很快下降。尽管房屋交易量下降显著，但房价并未出现断崖式的跌幅，最近反而又回升了。她说，其实外国买家被赶走也是暂时现象，在他们觉得有利可图的时候，说不定又回来了。
加拿大皇家地产（Royal LePage）的销售代表Blair Mackey表示，省府的新税只会有一时之效，就像在温哥华发生的情况一样，最初政府新政出台时，买家会暂时歇手，静观市场动态，在弄清是怎么回事并消除顾虑之后，他们又会重新入市，房市会再度热起来。
Mackey还说，皇家地产最近的一份报告已经表明，在半年多的沉寂之后，温哥华的房市又开始活跃起来，需求开始上升，房价也在升高。
CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）同意上述看法，GTA将要发生的事情也许就是我们在温哥华已经看到的情况。其实去年温哥华的房市下行并不完全是由于BC省府针对海外买家的15%的转让税，更多的是，本地买家暂时退市，以观察新税实施之后带来的影响。
这回轮到安省的金马蹄地区，政府刚刚推出新税之时，买家也要观望一阵，评估新税实施的后果。也许随后6个月内GTA地区的房市会相对平静，但在此之后房屋交易会再度活跃起来。
塔尔还说，对海外买家收税肯定会有些效果，但他说多少对省府没有采取措施打压国内炒家有些惊讶，也许怕下手太重？但据他的估计，如果这回省府针对海外买家的新税实施效果不大，省府的下一个目标也许就是国内炒家。
满银（BMO）的高级经济学家Robert Kavcic则指出，安省实施所谓非居民投机税或NRST的效果可能还没有当初BC的转让税对大温地区的效果大。他说BC的政策来得有点突然，民众一觉醒来说要实施15%的转让税，一开始有些发蒙。但安省不一样，民众不仅有了BC的经验在前头，而且这个话已经说了好久了，无论买家，还是卖家，都对这个税早有心理准备，只是没有料到会叫做NRST，也多少没有想到安省照葫芦画瓢，这个税率恰恰也是15%。
Kavcic说，安省的这个新税来得很正常，不过与BC省不同的是，有太多豁免，尤其是对国际学生的豁免就太松了，这就让新税的实施效果大打折扣（根据NRST的实施细则，外国留学生购房后在当局认可的大学或学院以全日制身份学习2年，可以获得NRST退税；如果申请成功，将返还全部利息）。
Kavcic预测说，也许在实施NRST之后不久的某一天，当人们适应了新税最初带来的轻微震荡、市场也消化并吸收了这个NRST之后，大家会发现房市又火起来了，房价又升上去了...
其实就在上月中旬，Kavcic料到政府不会对GTA发烫的房市坐视不管，他说政府肯定会出招，还劝GTA的业主赶紧卖房，否则一旦房价下滑，就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来，甚至更长时间以来最佳的卖房时机。
网友评论
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明
51.CA
立场。
![[二手好物]1928 Ford Model A](https://storage.51yun.ca/auto-car-photos/c548ac9a-96f7-489e-80f7-827d8326dc5d.800x600.jpg)
至于低首付和贷款人收入不稳定，大银行肯不肯给这些本地边缘人士贷款，就是另一个政治问题了。CHMC至今还以牺牲纳税人利益为代价提供5%的低首付贷款担保， 就是加拿大版次贷的最好例子。连首付都凑不齐的话， 谁相信未来你小宇宙爆发能支付利息大涨的贷款， 不会断供？
不可否认，排外税会导致市场上买家的平均收入和平均首付大跌，买家应付未来加息的能力减弱，市场更加脆弱。市场预期看空, 成交量会下跌， 观望情绪会增加。房价跌不跌，多长时间能卖掉， 都不好说了， 因为市场信心不足， 不会有多少人急着接盘。
如果市场走低成为某种长期趋势， 房地产业，金融业， 建筑业， 建材业等相关行业会开始裁员。目前，房地产和相关行业是加拿大低迷的经济中唯一增长的行业。一旦6.7%的官方失业率明显提高，某些低收入房主就可能失业（还没考虑本地那些收入造假申请贷款的呢），引起连锁反应； 如果还是低首付的话， 银行贷款就资不抵债了。2008年美国次贷危机就是低首付低收入房主断供开始的。最后就是加拿大纳税人承担银行贷款亏损。
管理费是投资CONDO躲不过去的坎。有些新CONDO管理费几年内暴涨几倍， 达到400元/月以上，某些旧CONDO甚至可达千元/月以上。有没有利益输送，有没有相关人员不合理的支出，没人管。对CONDO未来支出不可预测的恐惧感，逼的业主呼吁政府立法管制CONDO管理费涨幅。可是至今政府也不接受这块烫手山芋， 因为涉及的利益集团太多了，还有。管理费没有规管， 不确定性之一。
也许有人说，管理费涨幅限制，咱新CONDO的租金涨幅也 没限制，可以COVER管理费， 水电气，地税，贷款利息等的增长，还有点正现金流。万一碰到不良租客， 咱可以租金加倍，丫的肯定付不起就滚了。不错，1991年后建成的CONDO租金涨幅是没有限制，这也是新CONDO有人投资的原因， 是政府跟投资人的一种妥协， 因为政府没有足够的廉租房供低收入人士居住， 需要民间帮助解决， 鼓励民间建CONDO， 增加供给。（前提是民间投资不能赔钱嘛， 否则谁干？）
可惜这个美好的景象， 也要成为过去了。 省府正准备立法规定1991年后建成的CONDO同一个租客的年租金涨幅也不能高于官方通货膨胀率（1.5% 到2%/年）。 以目前的肃杀气氛，快的话就是个把月的事，这就是全面租金管制。如果哪个房东低价出租了CONDO， 到时候租金管制法律通过了，那就是完美风暴了！想想吧， 电费10年涨了4倍， 水费每年涨10%，地税涨幅每年都高过官方通货膨胀率地税涨幅每年都高过官方通货膨胀率甚至加倍，还有利息涨两点就等价于月供款增加25%。租客按2%涨幅年年付租金，那份忠诚房东你都恨不得早点把他/她请出去， 好有机会涨点租金，。。。这是不确定性之二。
省府出台新的租金管制法之前，估计1991年后建成的物业会有一波租金上涨行情； 一是优化租客素质，优留劣出， 二是提前应对未来10年20年2%租金涨幅限制带来的损失。寻找房屋的租客会因此增加， 尤其是信用不好或收入偏低/不稳定或有不良嗜好的租客。各位有空房的房东，需要仔细辨别了，别引进别人家出来的令人头疼的租客， 那损失的就不是个把月租金了。
也有人说， 风险大，那俺的投资房就空着， 宁可倒贴管理费也不出租。现在可以呀。 不过一旦租金全面管制了，那么多不合意的租客被聪明的房东（不想将来赔钱嘛！）赶出去了，住哪里呢，政府因此出台空屋税那是早晚的事。你不出租空着也犯事了， 要交钱。 私有财产神圣不可侵犯的资本主义立国之本在选票面前无比苍白无力。有人还恶狠狠的说，空屋税每年收房价的1%！这是不确定性之三。
一大利空， 加三大不确定性，令新CONDO投资前景暗淡。 加拿大房市并不缺乏美国次贷类的财力和首付不合格的买家， 不缺乏收入造假的贷款，不缺乏以选票破坏私人财产所有权支配权的非理性狂热，房价不低加上萎靡不振的经济形势，缺的是导致危机爆发的最后一击 。哪个政策会是呢, 拭目以待吧。