网友来稿：如何终止你不满意的代理合同

(网友来稿)贵网站刊登的《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文，引起了网友热烈讨论。这篇文章反映了我们在地产买卖中经常碰到的困惑问题。而它的实质是一个法律问题，即什么样的地产代理合同是具有法律效力的，怎样让你不满意的代理合同合法地失去法律效力。只有弄清楚了这些问题，才能避免出现“不买房，就上法庭”的尴尬局面。

笔者是具有相当法律专业背景的地产从业人员，愿意以此文和大家共同探讨这个问题（为避免广告之嫌，我用英文署名，也不公布任何联系方式）。

一、地产代理合同的一般法律时效

我们知道，在房屋买卖中，卖房者要和经纪人签署（LISTING AGREEMENT）, 买房者要和经纪人签署（BUYER REPRESENTATION AGREEMENT）, 这里我们都通称地产代理合同。

这两个地产代理合同的文本中，都会明确注明合同的有效截止之日（EXPIRY DATE）,而从代理合同签署之日到截止之日的期限，即代理合同的一般有效期。在一般有效期内，买房（或者卖方）经纪人对被代理人（即买家或者卖家）承担代理职责，并拥有排他性（EXCLUSIVE）的权利，即无论是否通过该经纪人成交，该经纪人都有权获得佣金（COMMISSION）.

二、地产代理合同的延伸期（HOLDEOVER PERIOD）

《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文中，这位女士六月份签的代理合同，十月份通过其它经纪人买的房，而一般情况下，地产代理合同的EXPIRY DATE 是90天后。那么是否这位女士的代理合同就肯定失去法律效力呢？答案是否定的。

在标准的地产买卖合同中，都会有合同延伸期（holdover period）的条款。合同延伸期的含义，是指在代理合同的一般时效过后（即EXPIRY DATE之后），买家（或者卖家）依然在一段时间内，相对经纪人，仍需要承担一定范围内的法律责任。这个合同延伸期一般是60天（或90天）。

具体来讲，对与买家而言，如果你在代理合同的一般有效期内，通过经纪人A的介绍，去看过一套住房，但没有购买。而在代理合同一般有效期结束，进入合同延伸期后，通过私售，或者其它经纪人(如经纪人B)的代理而购买了该套住房。这时，该买家需补偿其原经纪人（即经纪人A）。其补偿额度的大小，视具体情况不同而不同，可能是全额买方经纪费（如最后通过私售成交），也可能是买方经纪费的一部分。

对于卖家而言，如果你在代理合同的一般有效期内，通过经纪人A的介绍，认识了一位潜在买家C, 但没有成交。进入合同延伸期后，通过私售，或者其它经纪人(如经纪人B)的代理而将该住房卖给了买家C。在这种情况下，经纪人A依然有权利获得他的卖家经纪费。

无需讳言，合同延伸期的条款设计，主要是保护经纪方的合法利益，避免为追求经纪费的差价，而随意更换经纪人的情况出现，以保持代理合同的严肃性。

三、如何终止你不满意的代理合同

《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》中的女士通过一段时间的接触后，发现她选择的这位伊朗经纪人服务很差，已经不可忍受，而自己和他已经签订代理合同，那么怎么办呢？

笔者认为，正确的、符合法律程序的做法有两个：一是，由买家和经济方共同签署一份关于取消买家代理关系的补充合同。应该说，这点该女士想到了，也主动联系了这位伊朗经纪人，希望得到该合同表格。

但需要指出的是，这份取消买家代理关系的补充合同是格式条款合同，它虽由买家签出，但需要经纪方同意并且签字才可正式生效。更重要的是：这个取消买家代理关系的补充合同有很多限制条件，其中两个主要的是在原始代理的合同一般有效期和延伸期结束之前，取消无效；如果买家已经签署任何购房合同，取消也无效。这样条款设计的原因也不难理解，就是保持代理合同的稳定性和严肃性。但也正是因为有这些条款的保护，所以这位伊朗经纪人在获悉该女士有取消代理合同的意向后，就不理不睬，瞬即从“人间蒸发”了。

那么此时，作为该女士而言，需要服务，找不到人，想取消合同又无人搭理，该怎么办呢？笔者建议，她应该等到代理合同的一般法律时效过后，再去寻找新的经纪人。如果，她所看中的住房，原经纪人并未介绍给她看过，她并无补偿原经纪人的义务；如她所看中的住房，是原经纪人介绍过的，她需要支付给原经纪人的仅是前后经纪人佣金的差额。如购房成交，这个差额应该如实支付；如果没有差额，也应该有充足的法律证据说明，并无违背合同诚实、信用的原则而恶意逃避合同义务的主观意愿和行为。这样以来，法律上才能完全站得住脚了。

四、本案的抗辩重点和举证方向

从《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文的描述来看，这个案子很有可能由法院来宣判。那么一个初来乍到的移民朋友如何在法庭上抗辩有备而来的对方呢？

我们知道，加拿大的法律系统属于“英美”法系，即普通法系统。普通法系统的是由成文法典和不成文判例共同组成的，尤其強調“判例优先”的原則。这就是为什么，在看美国电影时，经常看到律师抱着一大摞卷宗上庭，边讲边翻出当年的案例来佐证自己的观点。

这个案子涉及到的“成文法”部分的内容，即代理经纪费什么情况下应该支付，该付多少，我在上文已经做了很详细的分析和介绍。这些明确成文的合同条款，都是精确的法律文件，也是法律抗辩的最有力依据。

这个案子还涉及两个问题，是成文法系统无法给出直接答案的，而这两个问题恰恰可能是对方经纪公司诉这位女士的关键“打击点”：

一是需要买家WAIVE(即放弃)购房合同的条件时，以什么标准和什么程序来判断，买家是否有恶意拖延合同成立和履行的主观意愿和行为。

第二个问题是，如该文所述，推动这位女士最终决定更换经纪人的原因是她连这位伊朗经纪人的人影都找不到了。那么，这能否构成终止合同的另外一个充分条件“无法履行（Impossibility of Performance）”呢？如果能，依据又在哪里。

这些问题，只能由“判例法”的资料，即安大略省房地产协会公布的法院关于地产法律诉讼的判例，来给出最终的答案，而囿于本文的篇幅，这里就不再探讨了。

总之，《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文中讲述给我们的故事很有启迪的，它告诉我们，在北美这个法制的社会里，我们在享受或准备享受各种服务的同时，也就不知不觉进入了各种各样的合同，而这些合同的本质是各式各样的法律关系。只有弄清楚这些法律问题，才能做到诸事无忧！

附原文：难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭