美国加拿大房市两重天：风景这边独好

2007年的春天终于来了，虽然温度没有明显的升高，甚至本周还有可能再度飘雪，但我们还是能些微地感受到几许春的味道，花园里的几抹新绿、湖边偶尔闪过的几只候鸟，一切似乎都在提醒人们，冬天已逝，春天来临。我们不禁开始怀念起2006年的冬天，因为那个冬天给人们带来了很多真实的“温暖”，根据加拿大统计局的数据显示，2006年加拿大全年所创造的工作岗位为345,000个，这是继2002年以来增长最多的一年，也是第十四个持续增长的年份，特别是最后的12月，更是创造了加拿大近30年以来最高的就业率。

与此同时，2006年加拿大的经济指标也达到了预期的增长水平。经济和工作机会的增长势必会极大的影响房地产市场。那么冬去春来的这段时期，加拿大的房地产市场表现如何呢？

加拿大房地产市场已经维持了近十年的热度，从2005年开始就有专业人士宣称，加拿大房地产市场将出现下滑趋势；到了2006年，关于房地产市场即将大幅缩水的传闻更是甚嚣尘上。2006年年底，连加拿大的一些权威地产机构也开始发布一些房地产市场可能短幅震荡或下滑的消息。CMHC在2006年时预测，2007年，加拿大新房开工将下滑8％，从2006年的227395下降到209500，而2008年会更进一步地下滑7％，至195500；在二手房市场，自2006年成交量达483609的颠峰之后，预计2007年下滑到464550，2008年更下滑至449200；在价格涨幅方面，2007年ALBERTA的平均房价升幅将从2006年的29.5%，下降到13.3%。而Ontario和Quebec的升幅仅能达到3.3%。

诸如此类的相关预测致使很多买家开始持币观望，市场也出现了小幅的震荡。而同一时期，美国的房地产市场如早前预期一样，从审批数量到新房开工量都呈现出了 一个下降的曲线，房市脚步明显放缓，而房屋价格也开始有所回落。一直深受美国房市影响的加拿大市场此时前途未卜，很多人预测2007年的加拿大房地产市场可能会与美国不同，但高开高走的可能性不大。

进入2007年，年初伊始，美国的次级贷款市场就变的岌岌可危，全美第二大的次级贷款公司新世纪金融（New Century Financial ）3月12日宣布可能濒临破产，同日其股票暴跌50%，自不久前该公司承认正在接受联邦机构关于账目和股票交易的调查以来，新世纪的股票连续暴跌，市值已经跌破1亿美元，4月2日，新世纪金融公司正式申请破产保护。同时，美国其他20几 家大型次级贷款公司也宣布停止放贷，这使得美国的房地产市场更加风雨飘摇，前景渺茫。紧接着美国局部地区就业率开始下滑，导致出现了房比新车便宜的奇异景 象。这一系列事件的发生更加重了人们对房市泡沫的怀疑，最后甚至累及了美国整体经济，迫使美国财长亲自出面澄清房市依然稳定，不会对经济产生影响。

反观加拿大2007年伊始的表现，加拿大统计局(Statistics Canada)数据显示，加拿大1月领先经济指标月比上升0.5%到211.4，高于2006年12月的210.3；2月的领先经济指标因制造业订单增长强劲，创下了自2004年6月以来的最大月率升幅，上升了0.7%，远超预期的0.4%。同时，2007年加拿大平均工资涨幅预计将达3.7%，扣除大约1.5%的通货膨胀比率，最后涨幅应该在2%左右。

稳定增长的经济、理想的就业市场、合理的贷款利率及升高的人均收入都使加拿大房地产市场一举打破了先前种种不利的预测，而在2007年年初异军突起。2007年1月，房地产市场就先来了个开门红，根据加拿大房产局（CREA）1月的记录，加拿大房屋销售态势良好，尤其是重售房表现突出。1月MLS®重售房屋共计销售了30,359 个单位，比2006年12月上升了3.4%，同时也比2005年8月重售房屋市场创造的最好记录高了3个百分点。 MLS®1月房屋挂牌数量为48,035个单位，比去年12月的46,579上升了3.1%。而住宅平均价格达到了299,318，Calgary、Edmonton、Saskatoon、London和Quebec City都出现了较大的涨幅。

进入2月，随着季节的调整，MLS显示的挂牌房屋数量总计为46,323 个单位，这比1月份降低了3.2 个百分点，而该月全加的房屋销售总量为29,955 个单位，这个数字虽然也略低于创纪录的2007年1月份，但仍高于除1月份以外的任何1个月。Vancouver、Calgary、Saskatoon的房地产市场在2月保持了较高的热度，而房屋挂牌数量减少最多的城市是Toronto。

虽然2月的房屋挂牌数量和销售总量与1月相比出现了小幅的下降，但截止到2007年2月，加拿大房屋销售的平均价格年增长了10%，达到1,101。这已经接近加拿大有史以来最高的年增长纪录。其中价格增长比较多的是Calgary、Edmonton、Toronto、Hamilton-Burlington、London、St. Thomas、Ottawa、Quebec City and Saint John，可以说此时的加拿大房地产市场仍保持着良好的销售势头。而随着挂牌数量的下降，重售房市场开始进一步紧张，Edmonton、Regina、Saskatoon、Calgary and Winnipeg的重售房市场都出现了好房难求的局面。

针对加拿大前两个月火热的房地产市场表现，CREA的主要经济分析师Gregory Klump认为这是不断推出的抵押减息、良好的就业市场及稳定的人均收入所引起的必然结果。

加拿大房地产市场在2007年前两个月的良好表现似乎完全没有受到美国房市不景气现状的影响，为什么呢？

有人认为美国的经济与加拿大的经济是一脉相承的，所以美国的房地产危机必然殃及加拿大。然而我们可以清楚的看到，虽然美国的经济增长速度现在明显减慢，但是全球3年平均增长在十年之内第一次达到了5%，对于全球经济增长的贡献，美国经济只占到15%, 而中国的增长占到了30%左右，所以全球经济的增长已经不再只是依赖于美国。

自然资源出口是加拿大经济的主要支柱，全球对资源的需求增长，也将直接影响加拿大经济的持续发展。现在加拿大的石油储备总计达 1800 亿桶，在世界上占第二位，超过了伊拉克和伊朗，仅次于沙特阿拉伯。同时加拿大也是世界第三大天然气生产国，原油生产也位居世界第九位，加拿大还拥有世界最丰富的油砂储备，海洋储备刚开始开发。而全球对石油等资源的需求却在不断增强，中国2006年石油需求增长了10%，中东地区增长了5.5%，而欧洲和北美有小幅下滑，但总的来说，对石油的需求仍然强劲。根据加拿大上证指数TSX历史数据的显示，加拿大正紧跟全球增长趋势，而经济也将从全球经济增长中获利。

由于受益于全球化的进程，大大减小了通货膨胀的压力，加拿大的通货膨胀比率除了Alberta 在5.0 左右，全国只有1.5左右，非常健康。从历史上来看，这个通货膨胀比率基本回到了60年代的水平。稳定的经济和低通货膨胀比率使银行一直保持着较低的利率水平，这保证了加拿大房地产市场的健康成长。

再来看Mortgage市场，美国Subprime lending（次级贷款）占整个市场的25%，而加拿大由于政府一贯的较为保守的市场管理，Subprime lending只占到5%；同时，Mortgage欠款只有很低的0.25%。在家庭资产比例中，美国家庭有32%是在房地产中，而加拿大家庭只有18%左右。总的来说，加拿大经济受房地产市场的影响会相对小得多。从技术季度来看，加拿大3个月的T-Bill利率和10年的Bond利率会合了，如此看来，银行利率大部分的可能性是与Bond利率持平，或者下调。

以上种种数据显示，加拿大经济仍然健康发展，房地产市场泡沫的可能性非常小，这些健康的基本面数据，降低了加拿大房地产下滑的可能性。

（徐木）