TTC征用民宅建地铁出口 屋主竟不知情

美国拆迁的经验 引文的案例，为凯洛诉新伦敦市案（Susette Kelo, et al. v. City of New London, et al.）是美国联邦最高法院判决的一起关于政府是否可以经济发展为理由征用私有财产并转移到另一个私有实体。原告凯洛为被征地的居民代表，被告则是康涅狄格州新伦敦市市政当局。2005年6月23日，美国联邦最高法院对这起案子所作的最新判决引来了各方广泛关注。这起涉及土地“有偿征收”的案子，按照美高院最新判决，地方市政当局有权强行征收私有土地用于商业开发——只要这种开发属于“公共使用”范畴。高院裁定“该市对于被征地的规划部署合乎‘公共使用’，且在‘第五条修正案’条款的含义之内。”。因此，此案同时也引发了关于“第五条修正案”该怎么实现、怎么解释、怎么运用的新一轮讨论。 案件起因是新伦敦市政府为发展本地经济，征用私人土地，被凯洛女士等共15户告到法庭。美国是联邦制国家，土地征用由州法律进行规范。在2005年之前，美国只有8个州对因经济因素征用私人土地作了规定（全部是不允许）,d但是本案所在的康涅狄格州并无规定，在审判中，州法院做了对市政府有利的判决被上诉到最高法院。最高法院同样作了对市政府有利的判决。 判决随即引起了巨大的争议。各州议会纷纷针对最高法院的这个判决，对本州征用私人土地行为做出立法。至2009年止，有47个州（美国共50个州）对征用私人物业做出了明确立法，其中，21个州明确禁止仅以经济发展及税收为由而征用私人土地，其他州则对征用做了种种严格的限制。 仅有3个州(3个州为: 纽约市,新泽西州,还有一个没查到)没有对征用私人产业做出限制的新法律。 （说明一下，美国是三权分立，最高法院是行使司法权，2005之前各州并无明确立法，所以最高法院可自行引用认为适用的法条，但是各州明确立法后，除非最高法院判定州立法违宪，否则将按新的立法执行。） 那么，那22个州是怎么限制政府征用的呢？举几个例子，其他各州也基本类似： 加州 California 2008年通过的法律是这么规定的： 法律原文:"state and local governments from using eminent domain to acquire an owner-occupied residence , as defined, for conveyance to a private person or business entity." 中文意思大概是: 州及地方政府征用自住私人物业并转移到其他私人或商业实体时，需符合：如果业主在其物业内居住的时间不足一周年. 佛罗里达 Florida 2006　通过立法: 原文: "Private property taken by eminent domain may not be conveyed to a natural person or private entity except as provided by general law passed by a three-fifths vote of the membership of each house of the Legislature." 中文大意:“被征用的私人产业，不可以被转到其他自然人或者私有实体,除非根据普通法，在州各级议会均获得3/5以上的同意票” 密歇根　 Michigan　2006通过立法, 原文: " A proposed constitutional amendment to prohibit government from taking private property by eminent domain for certain private purposes The proposed constitutional amendment would: * Prohibit government from taking private property for transfer to another private individual or business for purposes of economic development or increasing tax revenue. * Provide that if an individual's principal residence is taken by government for public use, the individual must be paid at least 125% of property’s fair market value. * Require government that takes a private property to demonstrate that the taking is for a public use; if taken to eliminate blight, require a higher standard of proof to demonstrate that the taking of that property is for a public use. * Preserve existing rights of property owners." 中文大意: 根据宪法修正案因公共利益对私人产业进行征用时，需: 禁止政府仅以经济发展或增加税收为由，征用私人产业转到其他私人或者商业机构； 当私人的主要居所被征用时，需付给其产业公允市价的125％以上作为补偿； 政府征用私人产业时，必须提供充分的证据证明征用的产业确为公众使用;如果是清除枯萎社区，需提供更高标准的证据以证明其公共用途； 保护现有业主的一切权利 上面是美国各州对科洛诉新伦敦市案判决的反应。我们再来看看最高法院判决公布后，在新伦敦市发生了什么？市政府组织突击队去强拆科洛的房子了么？ 没有。最高法院的判决，只判定了新伦敦的拆迁计划是符合公众利益的，可以拆，但是，根据宪法第五修正案，市政府仍然需要付出合理的赔偿。　市府的开价是 150万美元。科洛女士没有接受市府的提议，而是在2005年6月提出了新的方案，要求新伦敦市政府: 1.在被拆迁附近的市区划出同样面积土地，将老房子搬迁到新址 2.市府对搬迁做出赔偿。老天，要是这样的方案由中国的被拆迁人提出来，那还不被骂成痴人说梦？新伦敦市政府一开始拒绝了科洛女士的要求，但是随后公众一面倒支持科洛女士，连当时的康涅狄格州州长M. Jodi Rell也公开表示支持科洛女士，希望新伦敦市能考虑科洛女士的请求。但新伦敦市最后未接受搬迁请求。科洛女士无奈接受了货币赔偿，房子则以1美元的价格出售给了环保主义者Avner Gregory 先生，然后举家从新伦敦搬到Groton市。Gregory先生将科洛女士的老房子搬到了新伦敦市市中心。今天，这座粉红色的建筑物已经成了新伦敦市的地标，仍然挺立着向大众展示新伦敦的这段历史，上面挂着硕大的金属铭牌，写着: The Kelo House (科洛之家) 科洛案的最终结局更是出乎所有人意料。新伦敦市当初征用土地的主要目的就是为其2001年兴建的辉瑞工业园(辉瑞在当地创造了1400个职位)做商业配套，但是2009年11月，辉瑞宣布因经济危机节省开支，宣布将撤出新伦敦工业园，1400个职位全部转去其它地区。被征用的土地上，尚未建成的商业配套前途未卜。 在接受采访时，科洛女士说：“我一点不奇怪他们(指辉瑞)离开,他们没有得到他们想要的，大发展，大计划”。 对此,即将担任新伦敦新市长的Pero先生说:"我敢肯定现在人们在等着说，看，我早告诉过你吧"。科洛女士说：“老实说，以前的事情我至今没有释怀，但是，现在有43个州因此而进行了立法,这样去想，就当我为全国人民作了一件好事,那我也认了."

美加对拆迁的规定是类似的，主要居所(你每天住的房子)是不能强拆的。所以TTC才需要获得居民同意才可以选定征用地点。 非主要居所，如果为了公共利益，且政府给出了合理赔偿，则可以征收。 这个房子显然不是主要居所。前面政府调查，确认了这并非主要居所，所以从法律上，这个征用是合法的。当然完全不通知到人家，确实不应该，但是即使通知了，结果也差不多。

可以作个对比。在中国，政府可以用强，因为法院是听政府的，传媒是要听政府的（偶尔不听后果大家都知道）。而在这里，法院是独立的，传媒可以揭露各方面的（也有不少站在政府的立场的）。互相监督，是民主的本质所在。而中国，只有一种声音，而现在这一种声音也想影响到远在西方的华人社会，真是可笑。看看前面的发贴者，大家就知道他们的真实面目了，都是中宣部的鸟。

中国的拆迁方法： 广州小谷围艺术村已被广州市及广东省两级人民政府的恶行摧毁，... 　　负责拆迁的政府官员迫迁业主的方法是：滥用他们手中全部政府权力，从经济上、政治上、环境上、心理上、制造人为的压力，公开直接迫压业主签字同意拆迁。 　　 　　（1）、分析业主及家庭情况，把拆迁工作「人质化」。业主办企业开工厂开公司的，以查税、查安全生产、查消防为名，不签字就威迫通过工商局停牌，取消合同。（有一业主是新造镇酱油厂老板，就以消防不合格为名，不签字就停业整顿，迫其拆迁，结果该业主只得签字，房屋已被拆）。 　　 　　（2）、业主是干部、老师的，则通过其单位领导「政治谈话」以升职考核，不守纪律……等内容要挟同意拆迁。广州市政府曾要求对在4月29日前市级单位干部业主全部拆迁。结果在这压力下，有几十户这样的业主在4月20日前被迫拆迁签名。最典型是一位已退休的园林专家，市纪委领导及各部门共13人对他一人「开会」谈话。后来一知房屋是他已30多岁的儿子所有，就迫父亲一定叫儿子「拆屋」。近一年来，小谷围所属的番禺政府抽调了近百名干部专门对付业主的拆迁，政府部门办公几乎停顿。 　　 　　广州市负责拆迁的主要负责人蒙琦及扬和平更在公开场合对业主和采访记者说出威迫恐吓的话：「我们腰肝子硬得很，一定要拆」，「现在我们手段还是很忍耐的了，到最后，我们就不理一切也要拆你的房屋，大不了犯个『行政失当』的过失」。（有关报刊文章） 　　 　　（3）、用现代科技手段监控业主通讯，特别是几个维权代表业主。当发现业主请了北京高智晟律师后，当晚派出民警就以查户口为由，上门查询业主。这是几十年未有过的「查户口「情况。对维权代表业主更是专门发出各样「通告」、「仲裁」及电话逼拆。 　　 　　（4）、广州美院艺术家日常居住的广州美院宿舍，由拆迁官员、单位领导、保卫科干部，天天上门做「工作」。开会动员，极大地伤害和困扰艺术家的生活和安宁，根本无法创作。使部分的人在这种恐吓下（说：影响你今后艺术前途，子女就业，你办的艺术设计公司也要全面清查……）只好同意给他们指定的人进屋强行「评估」作为拆迁的第一步。拆迁的地方官员目无法纪，任意滥用了他们手中的国家机关权力，上到市纪委领导下到派出所民警，全方位对业主实行各个「击破」的迫迁工作,使拆迁工作「人质化」。 　　 　　（5）、地方法院在判决业主败诉时只引用了：《土地管理法》第五十八条：「国家有权因『公共利益需要收回国有土地使用权』」。而不提《城市房地产管理法》第十九条「国家对已合法出让的国有土地使用权在使用期间限未居满前不收回」。因业主的土地是属于向国家购买的有 70年使用权的土地，应属后一种情况。故国家是不收回的。 　　

该业主的房产因为年久失修, 长期无人居住, 本就值不了几个钱； 可能已是当地最低价的物业。征用物业的赔偿是由专业评估机构提供，通常会高于该物业的地产市场价格。征用低价物业是降低实际成本的最好选择；对TTC，周边业主和屋主三方的经济利益都有好处。 屋主不知情并不代表没有通知和履行程序，也并不代表屋主的权益没有保障。 TTC征用土地的前期工作程序是市政府的规划，一定会和与受影响的业主协商讨论和咨询各方面意见，然后等各方达成一致后交市或省议会通过。屋主的地址邮箱肯定收到了通知，但屋主不答复，可以当弃权处理。通常有详细的操作程序来完成各项法律文件。对征用物业的赔偿和征地令都有法律效力。 如果屋主对最终征用物业的赔偿或有效的征地令有不同意见，可以向市政府投诉，或直接向法院申请禁止执行；但屋主需举证。屋主说不知情只是一个理由，市政府负责投诉的人员或法院都会调查核实。如果屋主的投诉或法院起诉成功，征地令可以被取消； 否则会强制执行。无论如何，该屋主都很难提高最终征用物业的赔偿额。该屋主如果明智的话，最终会选择在征地合同文件上签字。 区别来看，在中国征地时，政府按规定补偿的土地使用费和市场价格存在很大的差异，在执行过程中间也有很多的不确定因素。

不明白，自己的东西，想卖几多就几多咯 况且，奸商有政府撑腰，很多时候给的钱，只够在很郊区的地方买房子吧