加国利率上调：一“息”激起几层浪？

为控制因能源价格上涨带来的通货膨胀，并综合考虑到加元坚挺，生产率增长放缓等因素，加拿大中央银行九月以来已经两次上调利率，使隔夜利率达到了3%。据估计，央行在2006年中期之前，还会再加息三到四次，使利率由目前的3%水平升至4%。

央行调息后，各商业银行随之调整了住房贷款利率水平。贷款利率的提高，无疑会增加购房者的还贷负担，影响消费者的购房意愿，并逐渐会影响到现房销售，新房建设等多方面。而经济界人士普遍认为，今明两年的调息，将会使房地产市场更为平衡发展，影响应是积极的。

那么，利率上调到底给我们带来了什么呢？笔者对近期公布的新闻与调查结果作了一番分析，并采访了一些业内人士，试图对按揭利率上升对房价，还贷压力以及买房时机的影响做一个简要地分析。

房价：升还是降？

一般来说，利息上调，购买者还贷压力增大，会抑制房屋购买，出现相对买方市场，房价会因而降低。但从近期加拿大的房市来看，房价还在上涨。来自加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的最新消息显示，尽管与9月份相比，10月份通过多重放盘系统MLS销售的住房总数有所下降，但加拿大主要市场的住房价格却再创新高。CREA的消息说，10月份通过多重放盘系统销售的住房价格增长了9.8%，均价达到275,061元，创造了新的主要市场月均价纪录。

这是否说明这次的调息没有对房市产生任何干预作用呢？

答案是否定的。房价之所以会继续上涨，一是因为调息对经济的宏观调控不像用遥控器改换电视频道一样立竿见影，需要一定的时间，房价上升由于惯性作用很难马上转向；二是新移民不断涌入，购房需求仍然强劲；三是央行行长 David Dodge已经在多种场合表示，利息还会继续上调，这促使一些人在利率相对较低的现在抓紧购房，锁定利率。这些因素对房产市场产生积极影响，使其续升。

除此之外，加拿大人对房价的普遍心理预期也是房价能够一直走高的重要原因之一。Genworth Financial Canada最近的一次调查显示，五分之四的加拿大人认为明年房价会继续上涨，希望加拿大的房产牛市能够继续。

事实上，由于对经济的宏观调控不可能像跷跷板一样，一按这头，那头就会翘起来。经济的发展是动态的。如上所述，一般来说，利息上调，房价会降低；但是从另一方面来说，央行的升息，也会带来房屋建设的减少，而在需求一定的情况下，如果市场上房屋总供应量减少，房价又会出现上升趋势。因此，要想判断加息后房价的走势，主要要看加息的幅度大小，是否会让贷款人难以负担，以及是否会明显影响建筑商建筑房屋的积极性。美联储最近升息带来的美国按揭贷款利率上升，压制了建筑商建房的积极性，10月份美国新屋和公寓建筑为201万个单位，比9月份下降了5.6%。
从美国再来看加拿大，加国利率一直保持较低水平，在最近的两次加息之前，央行隔夜拆借利率仅为2.5%，即使明年加到4%，仍属较低水平。因此，加息应该不会对房地产市场造成大的冲击，仅会在小幅度上对市场进行调整。预计明年房价会继续上涨，只不过上涨步伐会放缓。

还贷：压力会有多大？

即使央行温和加息，对身负贷款的人来说，还贷的压力还是会增加。过去十年来，利率一直处于历史低位，吸引不少加拿大国民加入业主行列，很多人身负巨额按揭。如果他们选择的是固定按揭利率还好，如果选择的是浮动按揭利率，每月就要增加还贷额度。

加拿大按揭经纪及贷款人协会（Canadian Institute of Mortgage Brokers and Lenders）提供的资料显示，有31%的加拿大人选择浮动按揭贷款利率。这就意味着，大约有三分之一的加拿大人会直接受到加息的影响。

CIBC银行国际市场部的高级经济师Benjamin Tal认为，目前许多加拿大家庭已届还贷能力边缘，即使只是温和加息，对他们的影响也会超乎想象。而房贷并不是唯一涨价的东西，汽油价格、家庭暖气开支和物业税同时也在攀升，而工资水平的上涨又滞后，所有这些因素综合起来，对储蓄习惯不佳的加拿大人来说，日子就不太好过了。

虽然CIMBL的调查显示， 目前，加拿大国民的还款情况仍算理想，逾期还款比例只占0.25%，低于90年代的0.5%水平，但升息之后，情况还会再如此乐观吗？

笔者请贷款顾问袁岳先生帮忙算了一笔账，一幢价值30万元的房子，如果首付为10%，在按揭利率从4%涨到5%的情况下，业主每月需要多付约150元的贷款，相当于每月还款额的11%，这对于花钱满打满算的家庭来说，可能会超出其支付能力。

买房：现在，还是等一等？

CREA的首席经济学家Gregory Klump日前在分析10月份房价为何上涨时说，“10月份的按揭利率有小幅上升，而加拿大银行已经确认未来还会继续加息，这可能促使一些买主在利息还未继续升高之前购房”。

这段话说明两个问题，一是有一些人为了锁定与明年相比相对较低的利率，已经动手买房了；二是这些人加入购房大军，对房价的上涨起了推波助澜的作用。可见，要想锁定低利率，就要承担相对较高的房价；要想房价平稳些再买房，就要承受相对较高的利率。两难！

不过，参考本文前面的信息，就可以发现，房价，虽然涨幅会下降，但至少在明年年底之前，还会保持上升势头。在日前召开的经济研究委员会（ERC）季度会议上，来自加拿大住房建设协会（CHBA）,加拿大按揭与房屋公司（CMHC）以及Clayton Research的专家都对此有所预期。明年的加拿大住房市场会经历一次软着陆。因此，如果想买房自住，而目前又有较强的经济实力，现在买房不失为一个好时机。

与加拿大10月房价上涨的情况相对应，美国今年夏季7至9月份也出现了房屋价格仍保持上涨趋势的迹象，这三个月的现房中间价（指所有售出房屋价格的中间值）比去年同期上升了14.7%，达到了5，900美元。位于美国马萨诸塞州的卡尔松GMAC房地产经纪人布伦达也认为，借贷利率的上升有可能会促使一些潜在购房人抓住低利率的最后一班车，赶在利率进一步上升之前完成贷款买房。这也从侧面说明，在利率进一步上升之前买房，是很多人的选择。

如果出于投资的目的，考虑的情况就会稍微复杂一点。这就跟买期货或者股票一样，需要多方面考虑，虽然买涨卖跌的多，但这种操作方式却不一定让每个人都赚到钱。房价会继续上扬似乎预示着买房投资的时机仍在，但风险也随之而来。如果房子不能及时在房价走平或者下降之前卖掉，可能就要由自己承担高息贷款压力。另外，还要考虑房屋升值的幅度与出手前需支出的差值，只有在这个差值为正的情况下，才可以考虑投资。当然，如果眼光独到，能够以低价买到好屋，现在动手也不错。

事实上，精明的买房者也不是对按揭利率上涨束手无策。没买房的人可以咨询专业人士，选择比较适合自己的按揭计划，比如是选择常规贷款，还是低首付贷款？是选择开放式贷款，还是封闭式贷款，亦或可转换式贷款？选择哪家银行的贷款？已经买房，正在还贷的人，也可以通过咨询专业人士重新安排贷款计划，使自己少受损失。

（文/胡飞）