售房定价的四项基本要素

房屋的销售，如同任何其他商品一样，都需要根据商品本身的特点和特定市场的具体状况，来制定一个行之有效的销售策略。严格意义上说，无论是MLS Listing 或业主私售 Property Information(Feature) Sheet 所标注的要价，并非是我们大家所理解的定价。这个要价并没有对业主（卖家）的法律约束力，换言之，如果有人以要价购买此物业，卖家并没有按此要价出售给他（她）的义务。所以，这些Listing 所标明的价格，只是邀请有兴趣买家出价的市场推广资料组成部分，它与新房发展商的发售说明书上的定价不同，不是真正的房屋售价。因此，二手房屋业主和他们的经纪在考虑售房定价时，需要以市场推广的角度来策划，以吸引到有兴趣和能力购买此类物业的买家注意为目标。今后如果有人在房屋买卖广告中，如果看到了标价10 万元的豪宅物业，也不需要怀疑有欺诈或误导的成分，它只是吸引眼球的市场推广噱头，你的怀疑和关注，已经达到了他们的宣传目的。当然，真正的市场宣传推广，并非只是为了吸引人们的眼球，而是要让特定的买家产生兴趣并促成交易。多伦多的二手房销售市场，基本上是一个成熟而透明的市场，通过地产经纪的协助，买卖双方均能够查询到任何一个街道和某个物业的历史和近期成交情况，任何一个谨慎买家，都会根据自己的预算和目前的市场行情，来确定置业目标和最终的出价。因此，卖家在为自己的物业定价时，因尽可能避免个人的期望值，而要参考当时各项市场因素进行评估。具体而言，应该要考虑以下几个方面：

一．物业的具体地点。这是一个老生常谈的概念，特别强调它，似乎由有点低估大家的常识。但因很多卖家个人的主观认知和期望，经常因为要价颇高，而导致物业在市场上长时间无人问津。同样类型房龄的物业，在不同的地点，价格可能有颇大的区别。最近我注意到有一间在N04区 Bayview和 Major Mack 无管理费，面积约2500尺的镇屋，以56万的价格成交。但在此之前，它是以要价65万在市场上挂牌半年多。这明显是一个最初定价不当的情况，因为60万以上的预算，完全可以在此区买到一个双车库独立房，而计划在此区购买镇屋的买家一般不会有超出60万的预算。相对而言，如果是在C14 区，这样的房屋定价60多万可能已经偏低。

二．房屋的类型结构。这也是一个显而易见的概念，但仍可能存在一些误解。大家都同意房屋的定价应该以同类型物业作为参考，不能将3睡房独立屋与3睡房半独立屋比较，即使它们的面积和车库数量是同样的。但即使是位于同一社区的双车库独立屋，它们的结构格局仍可能有差异，定价上不能雷同，应该根据它们的Floor Plan/Layout, 在定价上进一步调整。比如说，同一条街上，有的独立屋车库上有房间，有的没有；车库上的房间很可能是Family Room, 这样房型的整体结构与车库上无房间的同类型物业，是有相当不同的，在售价定位可能有所区别。另外，很多人在房屋定价时，将角落位的单边镇屋，与同样面积的半独立屋看齐，我认为并不妥当。

三．房屋地基和室内面积。基本上，对于房龄较新的物业，买家可能更为注重房屋的室内面积；而对于三十年以上的二手房，地基的大小，可能是买家同样关注的因素之一。当然，因为房屋的装修和配置不同，同样类型面积的物业，定价上可以有所差别，但通常应该是在10% 上下的范围。

四．房屋的配置和新旧程度（Updates）。如同任何商品，房屋配置和新旧程度，应该要反映在房价中。而一个精明的买家，也会具体了解房屋主要设施的功能和新旧，来作为是否考虑和出价的基础。譬如屋顶和窗户的新旧和更换时间方式，冷暖气系统的新旧或功率，车库门的新旧等等。这些因素不仅反映房屋的价值，而且关系到房屋将来的维护成本。如果房屋的主要设施配置最近几年已经更新，应该可以定价向上调整，但应在Listing 说明具体情况。

在房屋售价定位上，最为重要的因素，仍然是当时地产市场的具体状况。只有被市场（买家）接受的价位，才是真正的市场价位。我们（卖家和经纪）的主观愿望是不重要的。卖家也要避免以自己装修投入的成本，来坚持某一个价格底线，我们应该要以买家的角度来客观评估装修的价格成分。售房定价初步确定后，如果在上市一段时间后无买家出价，这时候卖家有必要考虑调整价格，即使卖家无尽快卖出的压力，在市场走势保持不变的情况下，以时间等待买家出现的期望是不现实的。绝大部分在长时间挂牌后卖出的物业，都是经过一次或数次价格调整的。频繁的价格调整，可能是不利的销售策略，因此，在房屋上市前的谨慎合理定价，对于房屋的快速售出至关重要。

本人将持续发表买卖房屋（自住或投资）的分析，观察，欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

如有垂询，请电：647-206-9868[email protected]www.yourtorontohouse.ca