赵平波：房价要跌？多数新移民该欢呼！

最近，北美地区的老百姓最关心的事情，莫过于连续涨了10年的房价，可能开始要下跌了。美国的房价要跌看来已成定局：联储会主席格林斯潘最近发话了，美国家庭应当可以承受房价下跌的冲击。更有老奸巨滑的媒体大王默克多要在房价下跌之前，抛售他在纽约曼哈顿的公寓，叫价2千8百万美元，够黑的……但是，加拿大的房价会不会跌呢？目前尚无定论：许多人认为，加国的房地产市场与美国的情况有所不同，加国的房地产增幅不大，还算比较理性温和，所以加国的房地产暴跌的可能性不大。

本文不拟对加国房地产的涨跌问题作太多分析，只是想提出另外一个问题：加国房价真的若是大跌，对加国的百姓整体而言可能不利，但对于我们来自中国大陆的新移民，是否也一定害处很大？我的看法是，对于大多数新移民，恐怕不仅无害，反而有利可图。为此，让笔者首先分析一下，房价要是大跌的话，受害人有哪些？

按受害的程度排序，房价要是大跌，受害最惨重的第一类受害者，当然是拥有房地产资源的地产大亨。要知道，地产大亨拥有的，只是房地产的价值减去银行的贷款：房地产若下跌10%，其含义绝不是地产大亨的资产仅仅缩水10%，而是很有可能，这位地产大亨就已经资不抵债了：银行的贷款可能就已经超出了其拥有资本的价值！所以，最担心房价跌的，应当是这些资产大亨。然而，近10年来，从中国大陆移民到加拿大的、以技术移民为主体的移民大军，成了地产大亨的，大概寥寥无几，至多是买了两套甚至两套以上房子的人，这些可能受累于房价的下跌。

事实上，不要以为在加拿大拥有两套或多套房子的人一定就是富人，他们可能也是弱势者。笔者本人的一位朋友就是有两套房子：他本人倒是有一份专业工作，年薪大概5、6万，但老婆没有工作，来加拿大又生了个老二，一家四口靠这5、6万养活，日子过得谈不上宽裕。他们的两套semi-detached的房子都是3、4年前用10%的首期买下的，加起来的价值大约为50多万。之所以他们要买两套，也是出于给在家带孩子老婆找个事做，当个收租婆：他们把这两套房子一共隔成了6个单元，自己住一个单元，其余5个单元都租了出去。算一算，这样做每月虽然能收回两千来元的租金，但扣除按揭、水电和地税等成本，每个月净赚还有多少？这些年来，之所以他们两口子能乐此不疲地支撑下来，靠的就是房地产价格的节节高升！他们赚的不是租金而是房子本身价值的提升。如果房地产的价格下跌了，他们还划得来么？

不过，拥有两套或多套房子的新移民，占所有移民的比例有多大？估计不到5%的家庭吧。这5%的移民家庭，大概是最不愿意看到房价下跌的。

房价要是大跌的话，第二类受害者，就是打算要从贵房子搬到便宜房子居住的人：如年纪大了的老人，要把现有的大房子卖掉——无法打理了，要搬到公寓去住；还有呢，就是孩子长大成人了，考取大学了，可以考虑搬离好学区的大房子，到一个一般学区的小一点的房子去住。若房价下跌了，这些人当然也倒了霉：原本可以卖出个好价钱的房子缩了水了：赚头会减少了。

但属于这第二类受害者的中国大陆移民多不多？笔者认为，在人数上可能没几个：大陆移民中，30多岁和40多岁的人士居多，孩子大多还没有成年，不存在着要从现有的大房子搬到小房子里去居住的问题。所以，以上情况也基本上与绝大部分大陆移民无缘。对于绝大部分人而言，现在住的房子，价格涨了跌了都是一样地供贷款。房子可不是股票，涨了抛出、跌了再扒进可不那么容易。

房价若下跌的第三类受害者，笔者认为就是地产从业人员及其相关人员。其实，就每一笔地产交易而言，地产经纪拿到的佣金并不会显著减少，因为佣金是联系于该地产总价值的百分比，如果佣金比例不变的话，地产价格下跌了10%，佣金也就减少10%。但问题在于，一旦房地产价格下跌了，成交量就绝对会大幅萎缩，因为房主是不甘心在房价跌的时候卖掉房子的，这样一来，地产经纪就没得活干了，收入定会大幅下降，一批做得差的经纪就必然会被惨烈地剔出经纪的队伍。同时，其他相关行业，如房屋贷款行业、建筑装修业也会萎靡不振。这甚至还会波及到媒体业：目前打开各大报纸，房地产类的广告大概占了30%上下，一旦地产不景气了，新闻媒体业的广告量必然减少，估计日子要难过一些了。

但是，从事地产、建筑、媒体等行业的新移民人数共有多少？我本人估计，受影响的人数不会超过10%。

综上所述，房地产如果开始下跌，对我们大陆来的新移民产生负面影响的比例，大概不会超过20%，也就是说，大概有20%的人可能会觉得，地产价格下跌了，日子多多少少受到了一些影响。

那么，余下的80%的新移民呢？他们会有什么感觉？

我认为，他们的感觉将会是，拍手称快，热烈欢呼房地产价格下跌——这是因为大陆新移民是一个积极向上的、日子越过越好的移民群体：没房的大都在想买房，卖了房的又在想换更好的房子，地产价格下跌了反而有利！

首先，尽管没有确切的数据统计，但我估计，约有50%新移民还没有买房子。而在这些没有买房子的人士当中，真正不想买房子并打算一辈子租房子的人，大概只占极少数。绝大部分人还是因为经济条件不够，买不起房子。如果房价下跌了，不管是不是跌到他们可能买得起的地步了，但这都会离他们的买房梦更进了一步。这岂不是让人欢欣鼓舞！

其次，对于绝大部分拥有房子的人，除了个别人想卖掉房子回流中国的人士以外，房价下跌可能也是件好事：因为我们移民的日子，总的说来是一天比一天好，我们当中大部分人可能现有的房子并不满意，还打算卖了它再买更好、更贵的房子，而此时房价下跌是有利的！

以笔者本人的情况为例，笔者现在住的是去年刚买的30万大几的房子，现在过了一年多，已经涨到40万出头了。对于笔者这样移民加拿大已经快8年了的人士而言，能住上市值40万出头的房子，在大陆移民中可以算是中等水平。但住上这样的房子，这辈子就已经到头了吗？自我感觉还没有，我们一家不满意的地方，就是现在所处的学区不怎么样，隔一条大马路就是好学区，但那里的房子至少要60多万——就我们一家目前的经济状况，要供60多万的房子还比较吃力，要弥补这从40万到60万的价格差距，还得再奋斗几年才行。

假如房地产价格下跌了，我们会吃亏吗？诚然，我们这栋目前市值40万的房子，可能会跌亏5万，只值35万了。但问题在于，房地产市场的走势是这样的：跌的时候，通常是越高价的房子跌得越猛：假如我现有的40万的房子跌了5万，那60万的好学区的房子岂不得跌10万么？我现在想换成60万的房子尚有20万的差距。若房市跌得使我现有的房子只值35万了，那么60万的房子也得跌成了只值50万，我的目标差距却还缩小了5万呢！所以，若市道跌了，我们住上好学区房子的梦想，却可能还更近了一步，我会为房价下跌而欢呼！

总之，本文想说明的是，房地产的市场若是下跌了，当然有人欢喜有人愁。但总的说来，对于许多在加拿大日子越过越好的大陆新移民而言，这未必是件坏事。

（赵平波）